Fredag23.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Med vilka förutsättningar ska vi bygga hyresbostäder?

Publicerad: 2 Maj 2018, 13:00

Bo Nordlund och Stellan Lundström.

Annorlunda var det förr! Lite förenklat kan vi påstå att den omfattande produktionen av hyresbostäder under efterkrigstiden fram till 1990 kunde genomföras tack vare att man inte efterfrågade lönsamhetskalkyler av dagens format.


Ämnen i artikeln:

Bo NordlundStellan Lundström

Skillnaderna över tid i hur man tillämpar lönsamhetskalkyler och kraven i exempelvis redovisningsregler förklarar en del av problematiken att nå upp till eftersträvade byggvolymer.  I viss bemärkelse har den ekonomiska processen med värdering, kreditbedömning och redovisning över tid blivit mycket mera formell och anknuten till teori. Det kan också uttryckas som att bostadsbyggandet lämnat det politiska fältet och blivit en del av den finansiella ekonomin – Bostäder byggs på marknadens villkor.

Annorlunda var det förr! Lite förenklat kan vi påstå att den omfattande produktionen av hyresbostäder under efterkrigstiden fram till 1990 kunde genomföras tack vare att man inte efterfrågade lönsamhetskalkyler av dagens format.  Beslutskriterierna för statliga lån och bidrag byggde på kriterier med produktionskostnaden som beslutsgrund. Risken togs också i stor utsträckning av stat och kommun. När marknaden havererade i början av 1990-talet blev det uppenbart vad det innebar att ha fel beslutskriterier. Att ”bygga fel hus på fel plats vid fel tidpunkt” gav staten”Svarte Petter” och flera kommuner med vidlyftiga borgensåtaganden hamnade på kommunakuten.

Marknadens villkor innebär här också att en större andel av finansieringen sker med eget kapital. Lite tillspetsat så har Riksbanken och Finansinspektionen fått sin vilja igenom – ledorden är finansiell stabilitet som uttrycker en kapitalstruktur med ökad andel eget kapital. I samma riktning går redovisningsreglerna som genom efterlevnad leder till att förvaltningen av fastigheter och byggandet sker ekonomiskt hållbart på kort och lång sikt. Det innebär, om vi tolkar läroböckerna i finansiell ekonomi, att varje avgränsbart projekt ska vara lönsamt givet den risk och det förräntningskrav som åsätts aktuellt kapital. En konsekvens är att korssubventionering inte anses hållbart.

Slutsatsen är att spelplan och spelregler för bostadsbyggandet radikalt har förändrats. Särskilt svårt är det att bygga hus upplåtna med hyresrätt, som jämfört med bostadsrätt, normalt vänder sig till ekonomiskt något svagare hushåll samtidigt som kostnaderna i hyresrätten är relativt höga jämfört med bostadsrätten.

Frågan är hur vi får i gång en större bostadsproduktion givet ovan strikta tolkning av kriterier för ekonomisk hållbarhet och lönsamhet? Ett svar är att hela bostadsmarknaden måste anpassas för att främst öka rörligheten i bostadsbeståndet och locka kapital. En annan strategi vi känner igen är att ”anpassa” sätten att göra lönsamhetskalkyler och  mer ”frikostiga” bedömningar bland annat i samband med upprättande av årsredovisning och revision. Det senare medgavs dock mer utrymme längre tillbaka i tiden när redovisningsreglerna var mindre precisa till sin utformning. Denna strategi med mera vida tolkningar rekommenderar vi inte, men det kan vara lockande att slippa ta i de politiskt svåra frågorna som främst gäller fastighetsbeskattning och hyressättning.

Stellan Lundström
professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

Bo Nordlund
tekn dr, MRICS verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.