Lind: “Oseriöst förslag om ombildningar”

De grönblåa i Stockholm vill sälja tusentals hyresrätter i elva förorter för att uppnå en större blandning av upplåtelseformer och motverka segregation, enligt en överenskommelse i kommunstyrelsen på måndagen. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, stödjer ombildningar men varnar ändå för negativa sidoeffekter.

Tiotusentals hushåll i Rinkeby, Grimsta, Husby, Hökarängen, Rågsved, Hässelby gård, Fagersjö, Skärholmen, Bagarmossen, Västertorp och Sätra kommer att erbjudas möjligheten att köpa sin hyresrätt med startskott redan i sommar om stadens koncernstyrelse klubbar igenom förslaget den 18 mars.

Kraven är att stadsdelen ska ha minst 60 procent hyresrätter och störst allmännytta, vilket innebär att man exempelvis i Sätra, som ligger nära den nivån, enbart kan ombilda ungefär hundra bostäder.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, säger sig generellt sett vara för ombildningar och ägt boende, men tycker att den grönblåa majoriteten i Stockholms stad har missat flera viktiga punkter.

– Jag ser ingen vits med att ombilda hyresrätter i låginkomstområden. Vi vet redan nu att många av hushållen inte uppfyller bankernas hårda krav när det gäller kontantinsatser, amortering och kvar att leva på-kalkyler.

Om det mot alla odds skulle bli så att majoriteten av hushållen väljer att köpa sin bostad, genom att låna pengar av släktingar eller annat, så kommer det att få negativa sidoeffekter, menar han.

– Vi skulle få en ganska stor grupp hyresgäster som inte kan vara med och därmed får en sämre situation. Det är värre att vara hyresgäst i en bostadsförening än i ett kommunalt bolag.

Hyreshöjningar, dyra renoveringar och trakasserier är något som tidigare har drabbat “resthyresgäster”, enligt Hyresgästföreningen som har skrivit flera rapporter om detta.

– De bor ju kvar i ett hus där grannarna vill att de flyttar så att bostadsrättsföreningen kan tjäna mer pengar, säger Hans Lind.

Vad är lösningen?
– Jag tycker att kommunen ska gå in och erbjuda hyresgästerna lånegaranti för att dämpa riskerna. Om man vill underlätta ägande genom ombildning till bostadsrätter så måste man också göra något för att i princip alla som vill och har skött sina räkningar ska få vara med.

Ett annat alternativ, som redan har diskuterats i Göteborg, är enligt honom att titta på om allmännyttan kan erbjuda alla som inte kan eller vill vara med i ombildningen byte av lägenhet eller förtur i den interna bostadskön.

– Det kan ju finnas en granne i huset bredvid som gärna vill bo i en bostadsrätt, då kan man ombilda huset där intresset är störst, medan övriga erbjuds en likvärdig hyresrätt någon annanstans.

Han är inte särskilt imponerad över de planer som presenteras i Stockholm.

– Förslaget är dåligt och oseriöst eftersom det saknar strategier för att lösa situationen för resthyresgästerna. En fråga som ändå har diskuterats i över 20 år nu.

Vad beror det på?
– En del handlar om okunskap och att man inte riktigt har tänkt igenom hur ombildningen ska gå till. Men faktum är att ombildningar i större skala kräver fler konkreta åtgärder.

Så här förklarade Dennis Wedin (M), bostads- och fastighetsborgarråd i Stockholms stad, när nyheten gick ut på måndagen:

– Jag är stolt över att människor i elva stadsdelar i ytterstaden kommer få möjligheten att köpa sin bostad. Våra kriterier identifierar de stadsdelar där snedfördelningen av allmännyttiga hyresrätter är som mest påtaglig, och där ett mer blandat bostadsbestånd vore som mest betydelsefullt för en minskad segregation.

Men Hans Lind tycker att man blandar ihop äpplen och päron när man påstår sig vilja motverka segregation, öka integration och skapa attraktivare områden.

– Valet av stadsdelar är någorlunda genomtänkt, men det här är inget som på ett självklart sätt påverkar områdets attraktivitet. Titta bara på Husby och Tensta som också har många bostadsrätter.

Sambandet mellan ombildningar och områdets attraktivitet är enligt honom “empiriskt svagt”.

– Jag skulle hellre välja att betona ombildningarna med mer principiella argument om varför det är bra att fler äger sin bostad. Om man vill bryta segregationen så krävs helt andra åtgärder, sådana som exempelvis görs i Gårdsten, Göteborg.

Förra gången de borgerliga genomförde ombildningar i Stockholm mellan 2007 och 2014 såldes över 25 836 hyresrätter för runt 36,7 miljarder kronor.

– Jag tror inte att en massa hyresrätter kommer att försvinna från marknaden den här gången med tanke på marknadsläget. Om det sker så blir jag positivt överraskad, så länge man skyddar resthyresgästerna, säger Hans Lind.

Varför är det positivt mitt i en brinnande bostadskris?
– Vi måste fråga oss vad vi vill ha för bostadsmarknad långsiktigt. Jag tror mer på den norska modellen där folk äger sina bostäder och hyr bostäder från det ägda beståndet.

Han betonar samtidigt vikten av att parallellt upprätthålla nyproduktionen.

– Vi måste bygga nytt och billigt. Men om vi bedömer att det är bra att folk äger sin bostad, vilket jag betvivlar är genomförbart i dagens läge, så kan vi inte säga: “Just nu har vi brist på hyresrätter så du får inte köpa en bostad”.

MER OM OMBILDNINGARNA

Kriterier:

- Hyresrätten ska utgöra mer än 60 procent av bostadsbeståndet efter ombildningen.
- Andelen allmännyttiga hyresrätter ska vara större än andelen privata hyresrätter.

Krav:

- Stockholms stad ska ha med oberoende observatörer att delta vid samtliga köpestämmor.
- Ett köpevillkor införs om att en lägsta andel av de boende också måste förbinda sig att förvärva sin lägenhet.
- Kravet på andelen boende som tecknar intresse för att bostadsbolaget ska genomföra en värdering och lämna ett erbjudande höjs från 40 till 50 procent.
- Stadshus AB kommer att ha det övergripande ansvaret för informationsstrategin för att säkerställa att staden kommunicerar objektivt, sakligt och enhetligt.

Källa: Stockholms stad

Teresa Ahola