Torsdag02.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Leder marknaden till rätt mängd bostadsbyggande?

Publicerad: 1 Maj 2013, 05:47

Hans Lind

Varför byggs det inte mer bostäder trots att priserna i storstadsregionerna är så höga?


Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 2, 2013

Varför byggs det inte mer bostäder trots att priserna i storstadsregionerna är så höga? Ett vanligt sätt att analysera denna situation är att göra som jag gör in min egen rapport ”Bostadsbyggandets hinderbana” från 2003.

Vi antar att vi startar i en marknad i jämvikt där priserna på befintliga bostäder ungefär motsvarar produktionskostnaden. Tobin’s Q som definieras som kvoten mellan priset på befintliga hus och kostnaden för att bygga nytt ligger kring 1 och det är inte särskilt lönsamt att bygga. Storyn går sen följande sätt. När efterfrågan stiger så ökar priset på fastigheter och Tobin´s Q ökar och blir större än 1. Det blir lönsamt att bygga och om det inte finns några hinder så kommer byggandet att öka och efter ett tag kommer det ut nybyggda hus på marknaden så att priserna (och hyrorna) pressas igen.

Om det trots höga Tobin´s Q inte byggs så mycket så måste orsaken vara att det finns ett antal ”hinder”. Statliga regler, till exempel långtgående strandskydd och strikta bullernormer, driver upp kostnaderna och gör det svårt att bygga i attraktiva lägen. Kommunerna har inte incitament att planlägga mark eftersom det inte gynnar lokala intressen. Generösa möjligheter att överklaga gör det lätt för välutbildade grupper att stoppa byggande i attraktiva stadsdelar.

Det underförstådda antagandet är att utan alla dessa hinder så skulle det blir en stor ökning av bostadsbyggandet. Men stämmer verkligen detta antagande?

En invändning är förstås att marknaden är monopoliserad och att ett litet antal stora aktörer har anledning att hålla nere byggandet för att få ut bättre priser. Långsiktiga företag kan dessutom bedöma att fallande priser gör att deras tidigare kunder förlorar pengar och att företaget då riskerar att få dåligt rykte. En kommun med en stor markreserv kan på motsvarande sätt använda lite i taget för att hålla uppe markpriserna och långsiktigt maximera sina intäkter.

Låt oss emellertid bortse från monopol och anta att det runt en stad finns ett stort antal markområden som går att bebygga oberoende av varandra. Anta vidare att mark nu används som jordbruksmark. Frågan är då om markägaren kommer att bygga på sin mark så fort som priset på färdiga hus överstiger byggkostnaden och markens värde som jordbruksmark, det vill säga så fort som Tobin’s Q är större än 1? Detta är knappast fallet eftersom bonden måste jämföra vinsten med att bygga idag med vinsten om man väntar med att bygga till ”nästa år”. Det lönar sig att bygga idag men det kanske lönar sig ännu mer om man väntar.

Här kan man tänka sig en rad olika förlopp. Markägarna kan ha fått uppfattningen att de kan tjäna mycket pengar på att exploatera sin mark och väntar därför med att bygga. Om många andra markägare tänker likadant så blir det få som bygger och priserna stiger. Det blir en självuppfyllande profetia att det blir lönsamt att vänta. Kort sagt: När Tobin´s Q stiger så är det inte byggandet som stiger utan istället markpriserna.

Detta illustrerar att hur mycket som kommer att byggas på den fria marknaden bestäms av ett spel mellan olika aktörer där vad som är rationellt att göra för en aktör beror av vad man tror att andra kommer att göra. Detta spel kan också leda till en ”byggboom” (särskilt om det är lätt att få krediter). Om en markägare tror att många andra kommer att bygga och att detta byggande kommer att pressa ner priser och markvärden så är det rationellt att försöka hinna före de andra och försöka få ut sina hus på marknaden innan huspriserna faller på grund av det ökade utbudet.

Slutsatsen av detta är rimligen att det inte finns skäl att tro att marknaden kommer att leda till rätt nivå på bostadsbyggandet, oberoende av i hur hög grad marknaden är monopoliserad. Dagens uppsplittrade kommunala strukturer i storstadsregionerna gör att vi inte kan lita på att kommunerna kommer att försöka åstadkomma rätt nivå på bostadsbyggandet. Därmed ser det ut som vi inte har något annat alternativ än att sätta vårt hopp till riksdag och regering. Slutsatsen tycks därmed bli att staten måste ställa upp kvantitativa mål för bostadsbyggande och i slutändan vara beredda att själv agera som byggherre. Sen kan staten sälja husen när de väl byggts. En intressant slutsats från de spelteoretiska resonemangen ovan är att om privata aktörer vet att staten kommer att bygga om de inte själva bygger, så blir det rationellt för de privata att bygga – det lönar sig ju inte att vänta om det statliga bostadsbyggandet pressar ner priserna.

Miljonprogrammet har haft en stor positiv effekt på hela bostadsmarknaden. Att det finns ett stort utbud av bostäder är något som pressar ner priser/hyror och som skapar frihet. Det var länge en trygghet att veta att man alltid kunde hitta en relativt billig bostad i mindre attraktiva miljonprogramsområden om man snabbt skulle behöva något. Sen kunde man gå vidare till något annat, men ingen behövde stå utan bostad.  Det fanns alltid något ifall man plötsligt fick ett jobb på en annan ort eller hamnade i en skilsmässa. Denna frihet försvann för 10 år sedan i storstadsregionerna och det innebär en välfärdsminskning för oss medborgare.

Det är dags för staten att återskapa denna frihet genom att hota med att ta bort det kommunala planmonopolet och att hota med att agera som byggherre ifall inte regionerna och den privata marknaden inte åstadkommer ett kraftigt ökat bostadsbyggande som vänder sig till hushåll med inkomster under genomsnittet.

Under senare år har jag ett antal gånger citerat en bok från 1949 av storbyggmästaren Olle Engqvist. Han skriver bland annat (min kursivering):

“För att undvika statliga och kommunala ingripanden och övergrepp måste det fria kapitalet och de fria företagarna vara aktiva, djärva, uppoffrande på ett helt annat sätt än hittills – de måste föregripa statsingripanden genom att själva gripa in först av alla. För bostadsbyggandet betyder detta, att det privata initiativet själv skulle ha gjort den bostadssociala utredningen och tillsammans med storkapitalet också varit kapabel att ta konsekvenserna av detta, socialt och ekonomiskt. ” (s 35)

Vi får väl se om det blir Staten eller Kapitalet som ger oss friheten tillbaka!

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 2, 2013

Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.