Tisdag04.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Ineffektiva åtgärder

Publicerad: 14 Augusti 2014, 13:24

Tomas Pousette

Från juli 2013 till juli 2014 har priserna på bostadsrätter och villor ökat med 14 respektive 9 procent, enligt den senaste statistiken från Valueguard.


Ämnen i artikeln:

Tomas Pousette

”Det finns en risk att hushållen nu har överdrivna förväntningar om hur länge boräntorna kommer att vara låga och att detta eldar på bostadspriserna för mycket”. Det var slutsatsen i den krönika om bostadspriserna som jag skrev på Fastighetsnytt.se för ett år sedan. Sedan dess har bostadspriserna fortsatt att stiga snabbt. Från juli 2013 till juli 2014 har priserna på bostadsrätter och villor ökat med 14 respektive 9 procent, enligt den senaste statistiken från Valueguard.

Hushållens förväntningar om låga boräntor under lång tid verkar emellertid inte ha varit överdrivna. Riksbanken har sänkt reporäntan till 0,25 procent och vid det senaste räntemötet var bankens prognos att räntan bara stiger till drygt 2 procent på tre års sikt. För ett år sedan räknade hushållen med att den rörliga boräntan skulle vara 3,9 procent på fem års sikt och nu ligger ränteförväntningarna på samma nivå; kanske lite lågt men inte helt omöjligt.

Det som ska bromsa en alltför snabb uppgång i hushållens skuldsättning och bostadspriserna är inte längre reporäntan, utan så kallade makrotillsynsåtgärder. Finansinspektionen införde hösten 2010 ett bolånetak på 85 procents belåningsgrad. Kort därefter gav Bankföreningen ut en rekommendation om att nya bolån borde amorteras på den del av lånet som ligger över 75 procent av bostadens marknadsvärde; gränsen skärptes i mars i år till 70 procent medan amorteringstiden på 10-15 år behölls oförändrad. Dessutom har Finansinspektionen höjt riskvikterna för bolån.

Varför har dessa åtgärder inte fått någon märkbart dämpande effekt på bostadspriserna? En förklaring kan vara att hushållen drar ner sitt övriga sparande när man måste amortera på bolånen. En annan orsak är att man i många banker kan låna upp till 350 000 kronor utan säkerhet i bostaden. Det behövs således inte en insats på 15 procent eget kapital över bolånetaket, utan åtminstone en del kan ersättas med lånade pengar. Räntan på blancolån är högre än på vanliga bolån men med mycket låga boräntor behöver räntan på blancolån ändå inte hamna högre än 5-6 procent.

När tak för bolån och blancolån kombineras är det inte är förvånande att priserna ökar mer på små än på stora bostadsrätter. I Stockholm har priserna på ettor ökat med 40 procent sedan bolånetaket aviserades medan fyrorna endast ökat med 28 procent, enligt statistik från Valueguard. Tar man ett blancolån på 350 000 kronor så begränsas den egna kontantinsatsen till 100 000 kronor för en bostadsrätt på 3 miljoner kronor, jämfört med en insats på 550 000 kronor för en bostadsrätt på 6 miljoner kronor.

Det hade givetvis varit mycket enklare att dämpa hushållens skuldsättning och prisökningarna på bostäder genom att reducera avdragsrätten för räntekostnader. Bolånetaket och amorteringskraven lär även fortsättningsvis bara ha marginellt avkylande effekt på den heta bostadsmarknaden. Tills Riksbanken börjar höja reporäntan, och det kan dröja ett bra tag, verkar det troligt att uppgången i bostadspriserna fortsätter.

Tomas Pousette
Pousette Ekonomianalys AB

Ämnen i artikeln:

Tomas Pousette

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.