Torsdag24.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Högskolesektorn smygbeskattas via Akademiska hus

Publicerad: 28 Oktober 2014, 18:34

Stellan Lundström

Läser man Akademiska Hus årsredovisningar för de senaste åren så framträder en strävan efter att likna ett kommersiellt fastighetsbolag när det gäller ekonomisk styrning.


Ämnen i artikeln:

Akademiska HusStellan Lundström

Allt sedan avvecklingen av Byggnadsstyrelsen i början av 1990-talet har en diskussion förts om offentligt ägda fastigheter för olika ändamål och hur förvaltningen ska organiseras och ekonomin mätas och styras. Läser man Akademiska Hus årsredovisningar för de senaste åren så framträder en strävan efter att likna ett kommersiellt fastighetsbolag när det gäller ekonomisk styrning.

Akademiska hus roll på hyres- och fastighetsmarknaderna diskuteras av Konkurrensverket (KKV, Dnr 473/2014) i samband med ett upphandlingsmål. Konkurrensverket slår fast att Akademiska hus ska betraktas som ett offentligt styrt organ – inte som ett kommersiellt fastighetsbolag. Den yttersta konsekvensen av detta är att Akademiska hus i större utsträckning ska betraktas som en stödfunktion till högskolesektorn och då ha rollen som professionell servicepartner. Som sådan ska Akademiska hus agera affärsmässigt, men med full transparens mot hyresgästerna och vara medpart, inte motpart. Detta är särskilt viktigt i en situation där Akademiska hus har en form av monopol inom givna campusområden – hyresgästen kan i praktiken inte flytta. Med en form av monopol är det också svårt att som på den öppna marknaden prata om utgående hyror som marknadshyra och marknadsvärden för fastighetsbestånden härledda från hyreskontrakten.

Hyresnivån är kopplad till risken
Med Akademiska hus som stödfunktion till högskolan är den naturliga utgångspunkten att ägande- och förvaltningsfunktionen långsiktigt ger ett nollresultat vid en given ambition gällande funktion och kvalitet. Viktigt i detta sammanhang är riskanalysen och vem som är reell riskbärare. Riskbilden kan uttryckas på följande sätt.

- Med staten som hyresgäst så finns ingen risk att hyresgästen ställer in betalningarna. Konkursrisken är obefintlig.
- Vakansrisken är i de flesta fall liten inom centralt belägna campusområden i orter med tillväxt.
- De verksamhetsrelaterade riskerna, t ex att ett labb läggs ner och lokalerna måste byggas om hanteras och finansieras inom högskolan.
- Marknadsrisken, som inte kan neutraliseras, ger upp- och nergångar på de lokala bygg-, hyres- och fastighetsmarknaderna.

Sammantaget är bedömningen att risknivån generellt är lägre i Akademiska hus bestånd jämfört med exempelvis kontorsbestånd i motsvarande lägen. Hyresnivån bör då vara motsvarande lägre.

Akademiska hus avkastningskrav innebär att högskolan smygbeskattas
De flesta större kommersiella fastighetsbolag har anammat internationella redovisningsprinciper som bland annat vid avkastningsberäkningen innebär att värdeförändringen på fastighetskapitalet ska bestämmas och adderas till årets vinst. Det är då totalavkastningen – direktavkastning plus värdeförändring – som är i centrum.

Att som Akademiska hus använda sig av ett direktavkastningskrav på totalt kapital som styrinstrument är illustrativt, men kan ifrågasättas – förstår alla parter vad direktavkastningskravet står för?

Förenklat består direktavkastningskravet av tre komponenter:

- En riskfri förväntad realränta (Max 2-3 procent)
- Kompensation för affärsrisk och likviditetsrisk (2-3 procent i Stockholm och 6-7 procent i ”glesbygd”)
- Förväntad real driftnettoförändring (0 om driftnettona förväntas vara realt oförändrade och t ex stigande driftnetton innebär motsvarande sänkt direktavkastningskrav)

En ”Stockholmskalkyl” kan se ut som följer:

Riskfri realränta 3 procent + riskpåslag 3 procent – 2 procents driftnetto-/värdeökningseffekt = 4 procent

Motsvarande ”glesbygdskalkyl” kan se ut som 3 + 6 + 2 = 11 procent

Dagens direktavkastningskrav tillämpat av Akademiska hus är en form av portföljkrav, det vill säga ett vägt genomsnitt av något – oklart vad. Direktavkastningskravet på 6,5 procent överstiger klart lånekostnaden vilket ger en positiv hävstångseffekt på det egna kapitalets förräntning. 6,5 procent ger också utrymme för en betydande utdelningsbar vinst. Med ett genomsnittligt direktavkastningskrav på 6,5 procent så kan med hänsyn till risk för de enskilda objekten de marknadsmässiga direktavkastningskraven variera enligt kalkylen ovan från storleksordningen 4 till 11 procent. En konsekvens av detta är att de stora lärosätena i storstad med höga marknadsvärden bidrar till en förhållandevis stor andel av Akademiska hus vinst.

Oavsett lämpligheten att tillämpa ett direktavkastningskrav som styrinstrument så kan man hävda att 6,5 procents direktavkastning är ett generellt för högt avkastningskrav på den verksamhet som universitet och högskolor bedriver. Man kan tala om smygbeskattning av verksamheten. Dessutom är riskdelningen mellan kärnverksamheten och stödverksamheten inte klarlagd. Hur vet vi att AH bedriver en resurseffektiv verksamhet? Direktavkastningen ger inte svar på sådana frågor.

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.