Bostadsprojekten som säljer som smör mitt i krisen

Fastighetsmäklaren Svensk Nyproduktions analysavdelning följer i stort sett alla nya bostadsprojekt i Stockholm län. De konstaterar i sin färska årsrapport att nyproduktionsmarknaden kläms mellan hushållens försämrade situation och ökade kostnader för att bygga bostäder. Bostadsutvecklarna har kraftigt dragit ned på antalet säljstartade bostäder och de projekt som ändå startats går överlag trögt.

Men när Svensk Nyproduktion gräver i sin databas kan de se att det finns undantag.

Läs mer: Bostadsbyggarnas dilemma när marknaden viker

– Även om majoriteten av projekten går segt finns det enstaka projekt som går bra, säger Daniel Frimark, analysansvarig vid Svensk Nyproduktion.

Daniel Frimark, analysansvarig Svensk Nyproduktion

Foto: Pressfoto

Garanterad avgift och bra pris

Söderdepån på östra Södermalm är ett bostadsrättsprojekt med 99 lägenheter som har avgifter som motsvarar det som var det normala före räntehöjningarna.

– Alltså lägre än vart vi är i dagsläget rent generellt i nyproduktion. Därtill ligger prisnivån i projektet bra för området, säger Daniel Frimark.

Han tror att ytterligare en framgångsfaktor kan vara att byggherren erbjuder en räntekostnadsgaranti, som gör att kostnaden för föreningens lån aldrig ska överstiga det som anges i den ekonomiska planen.

Läs mer: Experterna trendspanar: Så kommer marknaden utvecklas

– Detta gör att köparen kan vara tryggare i bostadens avgift och föreningens ekonomi, säger han.

Visualiseringsbild Söderdepån.

Foto: Einar Mattsson

Premiumsegmentet opåverkat

Lyxsegmentet står pall när det kärvar på nyproduktionsmarknaden i övrigt. Balders exklusiva bostadsprojekt Caprea på Östermalm är ett exempel på det.

På det som tidigare var en bensinmack på Birger Jarlsgatan uppförs 28 lägenheter om 120 kvadratmeter och uppåt i premiumsegmentet, med exklusiva inredningsdetaljer och vinkällare, till runt 150 ooo kronor per kvadratmeter. Den dyraste lägenheten går loss på drygt 43 miljoner kronor.

Här är det målgruppen som gör att projektet sålt bra, menar Daniel Frimark.

– Det här är ett projekt som riktar sig mot en väldigt kapitalstark målgrupp vars betalningsförmåga inte påverkas i samma grad som många andra när inflationen ökar och räntan stiger, säger han.

Bilrummet i Caprea har 15 platser som säljs som bostadsrätter.

Foto: Walk the Room

Lägre prisnivå

I det stora stadsbyggnadsprojektet Barkarbystaden i Järfälla sticker projektet Silhuetten ut med en ovanligt bra försäljning. Framgångsfaktorn här stavas pris, enligt Daniel Frimark.

– Det är ett exempel på ett projekt där priset ligger rätt för marknaden och området. Främst är det de mindre lägenheterna i projektet som har en något lägre prisbild än andra projekt i närområdet, säger han.

Även avgifterna står sig bra gentemot andra projekt i området.

– Försäljningen har absolut inte varit extremt hög och hade inte stuckit ut under föregående år, men projektet är ett av få som säljer på i en okej takt i dagens marknad utan att ha några särskilda kampanjer eller erbjudanden, säger han.

Innergård Silhuetten i Barkarbystaden, Järfälla. 206 lägenheter.

Foto: Sveaviken Bostad/Slättö

Åtgärderna

När försäljningen viker är det allt fler bostadsutvecklare som testar olika åtgärder för att locka köpare. I den tröga marknaden för nyproduktion 2017-2018 var det många bostäder som prissänktes, men de kraftigt stigande byggkostnaderna gör det svårt nu. Svensk Nyproduktion kan annars se att just sänkta priser brukar vara den bästa åtgärden för att få snurr på försäljningen i ett projekt.

– Nu är det mest avgiftsfria månader, konstaterar Daniel Frimark.

En annan åtgärd som testats är ”köpa-tidigt-rabatter”, där de första köparna i projektet får rabatt.

Det är ännu för tidigt att dra några säkrare slutsatser av hur åtgärderna fungerat.

– Men än så länge är bilden att det inte gör särskilt mycket. Åtgärderna snarare bara hjälper en redan köpklar kund att ta klivet, säger Daniel Frimark.

Nytt nu är också olika typer av räntegarantier för föreningen. Detta är förstås föranletts av den kraftiga ränteuppgången som har gjort att avgifterna fått höjas i en hel del projekt när kalkylen plötsligt sett helt annorlunda ut än när projektet sjösattes.

– Då slipper du som köpare fundera på föreningens lån och behöver endast tänka på ditt eget, säger Daniel Frimark.

En tryggare marknad

Det senaste året, med inflationens återkomst, stigande räntor och rekordhöga energipriser, har fått allt fler nyproduktionsköpare att efterfråga trygghet och säkerhet, säger Daniel Frimark.

Nyproduktion säljs ofta flera år före tillträde och många köpare har nu fått erfara att mycket hinner hända på den tiden, med räntor och bostadspriser bland annat.

– Jag tror många fick upp ögonen för att en bostad inte nödvändigtvis behöver vara en kortsiktig vinstaffär, vilket det varit under de senaste åren. Det här tror jag kommer ställa större krav på trygghet i nyproduktion framöver, där köparen vill kunna säkerställa att de går in i ett bostadsköp med rätt förutsättningar, säger Daniel Frimark.

Han säger att en del för att skapa denna trygghet kan vara just olika former av räntegarantier.

De flesta som köper en ny bostad har redan en bostad de samtidigt ska sälja och det har gjort att olika prisfallsgarantier tidigare varit på tapeten när bostadspriserna sjunkit. Dessa skulle ge ett skydd om prisnivåerna på bostadsmarknaden hinner sjunka innan det är dags att sälja den gamla bostaden och tillträda den nya. Daniel Frimark tror dock inte så mycket på sådana garantier, bland annat eftersom de lätt blir ganska snåriga.

– De kan nog medföra mer huvudvärk än trygghet i verkligheten. Jag tror snarare på åtgärder som garanterar att förutsättningarna som gäller när köparen går in i köpet bibehålls till tidpunkten för inflytt, säger han.