Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Bostäder

Bostadsförsäljningar skjuts på framtiden

Publicerad: 18 januari 2021, 10:30

Hur ska coronadrabbade bostadsbolag locka tillbaka köpare på ett tidigt stadium? Vi pratar med tre experter som ger sin syn på finansiering av nybyggen under pandemin.


Ämnen i artikeln:

CoronavirusetSkanskaBoklokNordea

Regleringen av bostadsmarknaden måste ses över. Regeringen borde dessutom allokera medel för ökad hållbarhet. Det menar Christoffer Järkeborn, regionchef Skanska Nya Hem.

– Det är en utmaning att vi har en bostadsmarknad som inte fungerar. Försäljningen av bostadsrätter påverkas av alla kreditrestriktioner, som gjort det svårt för privatpersoner att finansiera boende. Även reavinstskatten behöver ses över för att öka rörligheten, säger han.

Christoffer Järkeborn

Foto: Skanska

Skanska har inga problem att finansiera nybyggnation, men köpbeteendena har förändrats till följd av pandemin, konstaterar han. De flesta vill inte längre teckna sig långt i förväg.

– Vi säljer de flesta av våra bostadsrätter när de närmar sig färdigställande. Vi ser ett stort intresse för dem, men säljer inte allt vid säljstart. Det är en utmaning för folk att finansiera sig i dag. Lika många som tidigare har ekonomiska förutsättningar för att kunna teckna sig innan byggstart, men intresset är inte lika stort.

De som tecknar sig i förväg gör det för att de vill ha en bostad i ett visst område eller en unik lägenhet, uppger han. Trenden de ser är att man vill köpa och sälja i samma marknad.

– I takt med att läget stabiliseras kanske fler vill teckna avtal tidigare, men för nybyggnation vill de flesta inte vänta 1-2 år. Det är god efterfrågan i Stockholm och vi säljer bra i våra projekt.

– Bostadsmarknaden är stark trots pandemin, konstaterar han.  

Pandemin har satt boendet i centrum, och en mindre trend är efterfrågan på större bostäder, det vill säga treor och fyror, uppger han.

Läs även: Nya siffror: Den lediga lokalytan har växt med en fjärdedel på ett år 

– Man värdesätter ytan mer och är beredd att betala för den när man är ute och reser mindre, men intresset för mer flexibla lösningar för hemmakontoret etcetera överväger framför fler rum.

Skanskas mål är att bli klimatneutrala i hela värdekedjan senast 2045. I det arbetet ska projektutvecklingsverksamheten gå före. Efter att ha gått i bräschen med Svanenmärkningen och numera Svanenmärke på alla bostadsrätter, satsar de nu på att gå än längre och starta bolagets första klimatneutrala bostadsprojekt 2021.

Skanskas mål är att bli klimatneutrala i hela värdekedjan senast 2045.

– Vi har ett klimatneutralt projekt i Skåne, som vi hoppas kunna starta nästa år. I Stockholm hoppas vi kunna starta ett av de första nollenergihusen inom ett halvår. 

– Hittills har kunderna inte varit intresserade och beredda att betala ett pris för det, men nu tror jag att det blivit mer attraktivt och att betalningsviljan ökat, säger han.

Enligt bolagets senaste undersökning uppger åtta av tio att de skulle vilja bo hållbart om tio år.  

Men för att hållbara bostäder ska bli verklighet måste regeringen hjälpa till, anser Christoffer Järkeborn.

– Det är naivt att tro att näringslivet ska kunna göra detta själva. Det kostar och kommer därför ta tid. Vi vill se stimulanser för att snabba på. Regeringen skulle till exempel kunna införa en miljöbonus för hållbart boende och en grön flyttbonus som innebär slopad reavinstskatt för de som flyttar till en miljöcertifierad bostad som är byggd med låg klimatpåverkan. 

Läs även: Urbanforskaren Richard Florida: ”Vi bör fokusera på hur vi bygger städer som är mer inkluderande”

Christoffer Järkeborn själv har gjort kometkarriär. Efter sex år inom politiken, bland annat som stabschef på Justitiedepartementet, har han sedan 2013 klättrat till nuvarande position på Skanska.

Sedan han tillträdde sin nuvarande post i juli 2019 har han fokuserat på att öka lönsamheten, på pipeline, på landbankerna, på att stärka organisationen och bli mer hållbara, berättar han.  

– Vi jobbar på att få i gång flera projekt men vi ska också bli mer affärsorienterade när det gäller landbanken. Vi köper in och säljer så att vi har rätt mix i portföljerna.   

Skanskas balansräkning och affärsmodell där pengar som gått in i byggprojekt används för nya projekt, som skapar jobb i byggsektorn och fortsätter snurra runt, gör att de kan starta egna bostadsutvecklingsprojekt utan försäljningskrav från bankerna, vilket ger en fördel mot mindre aktörer.    

– Det är en jättestor fördel att kunna dra i gång i en skakig marknad och vara långsiktig. Skanska är väldigt starka i stadsutvecklingsområdena. Vi har lite svårare att konkurrera i mindre markanvisningstävlingar på supersmå jobb, men är bäst på stort och komplicerat.  

Christoffer Järkeborn, som även varit riksdagsledamot, har inte helt lämnat politiken utan sitter kvar som Ordförande för Södermalms stadsdelsnämnd i Stockholm.

– Det ger ett annat perspektiv att också få arbeta med att de allra mest utsatta grupperna i samhället ska få ett bättre liv, att de äldre ska få en bra omsorg och att förskolan ska arbeta för att lägga grunden för ett bra liv. Det berikar mig, ger mig fler perspektiv på samhället och det gör mig till en bättre ledare även i näringslivet, säger han.    

Hur ser du på konkurrenssituationen?
– JM är vår främsta konkurrent. Vi konkurrerar även med Besqab, Bonava, Riksbyggen och HSB. Det är en stor efterfrågan och underliggande behov i Stockholmsregionen och övriga områden där vi är. Vi ser ingen prispress. Däremot är trenden att man vill köpa och sälja i samma marknad väldigt tydlig.       

Vad har ni för mål för nybyggnation av bostadsrätter?
– Vårt mål är att kunna erbjuda våra kunder ökad livskvalitet med de mest hållbara bostäderna på marknaden. Med en stark balansräkning i ryggen flyttar vi fram våra positioner när det uppstår möjligheter och kan på så vis långsiktigt bygga en starkare närvaro i utvalda regioner och orter.  

”Säljstarter sker i allt större omfattning”

Fler säljstarter i spåren på prisuppgången på successionsmarknaden och joint ventures som en finansieringslösning vid nybyggnation. Den utvecklingen ser storbankerna framför sig.  

Pandemin gjorde inledningsvis att man avvaktade med säljstarter för nybyggnationsprojekt för bostadsrätter på grund av den stora osäkerheten. Under senvåren och tidig sommar började dock en positivare bild utvecklas som förstärktes under hösten, konstaterar Mikael Johansson, affärsansvarig för Fastighetsbolag och Bostadsutveckling inom SEB:s division C&PC (Corporate & Private Customers), och nu sker allt fler säljstarter, berättar han. 

– Vi ser nu att säljstarter sker i allt högre omfattning och att den positiva prisutvecklingen på successionsmarknaden förstås bidragit till detta, säger han och understryker att SEB alltid gör en individuell bedömning av bolagens kreditrisk och förmåga att hantera den kommersiella risken det innebär att byggstarta ett projekt med låg försäljningsgrad. 

Pandemin gör framtiden osäker och påverkar riskaptiten hos befolkningen. Samtidigt signalerar penning- och finanspolitiken med Riksbankschef Stefan Ingves i spetsen låga räntor och fortsatta stöd, vilket väger upp enligt Peter Dalmalm.

Vid finansiering av byggprojekt är det viktigt att säkerställa att projektet är kommersiellt gångbart. Alla intressenter har ett intresse av att mitigera de risker som finns i ett bostadsutvecklingsprojekt, det gäller för banken, eventuella bostadsköpare men även för företaget som söker finansiering, framhåller Peter Dalmalm, Sverigechef för företagsaffären på Nordea. 

Ett sätt Nordea hjälper till att lösa detta på är att bland annat bistå sina kunder med kontakter till mer solida partners så att de tillsammans kan genomföra sitt projekt, i tex joint ventures, berättar han. Pandemin och konjunkturoron påverkar riskaptiten hos alla intressenter, och riskmedvetenhet ser vi som sunt, understryker Peter Dalmalm. 

– I den andra vågskålen signalerar både penning- och finanspolitiken låga räntor och stöd som bidrar positivt till bostadsmarknaden i stort.

Läs även: Nytt rekord: Bostadspriserna skenar - hemarbetat boostar marknaden

Trots sämre ekonomi och osäkerhet kring arbetsmarknaden är SEB inte av uppfattningen att färre kunder i dag har möjlighet att köpa långt i förväg, enligt Mikael Johansson.

– För hushållen är det främst när man har behov av att flytta som avgör om långa produktionstider är ett hinder eller inte, kommenterar Arvid Krönmark, vd Nordea Hypotek.

– Hushållen betalar bara en mindre summa vid tecknandet så kapital är sällan ett hinder, för en del kan det till och vara en fördel att inflyttningen är långt fram då man har lång tid på sig att få nuvarande bostad såld. En del väljer även att sälja och flytta in i en hyresrätt i väntan på tillträdet, motiverar han sitt svar.    

”Köpbeteendet börjar återgå till det normala”

Kundernas köpbeteende börjar återgå till hur det var före coronautbrottet, uppger  BoKlok, och försäljningen av bostadsrätter har gått bättre väntat.

– Kundernas köpbeteende börjar allt mer återgå till som det var före coronautbrottet, även om en del kunder känner osäkerhet inför hur de ekonomiska effekterna av coronan kommer att påverka dem, konstaterar Emelie Eklund, marknadschef på BoKlok.  

Bolaget har tagit fram en helt ny digital säljprocess med virtuella visningar och säljstarter med anledning av Corona och kunderna kan nu genomföra sina bostadsköp helt digitalt.

– Det har visat sig mycket uppskattat av våra kunder och vi har haft bra försäljning i våra nya projekt, säger hon.

Våren var självklart tuff, kunderna var avvaktande och bolagets säljtakt gick ner i likhet med i resten av branschen. Men under sommaren och nu i början av hösten har deras försäljning gått bättre, berättar Emelie Eklund. Det kan delvis bero på att det gjordes färre försäljningar under våren, en annan förklaringsfaktor kan vara att människors hem blivit viktigare takt med att vi spenderar mer tid hemma, tror hon, och i Stockholm till exempel har bostadsrätter med lägre priser i områden där de bygger klarat coronavåren bättre än de med högre priser.

Hur mycket bankerna kräver ska vara sålt innan de ger bankfinansiering vid nybyggnationen varierar, men har inte förändrats till följd av pandemin, uppger hon.         

– Nej, inte som vi upplever det, säger hon.

Färre hushåll kan ha möjlighet att köpa långt i förväg, medger hon.

– Visst kan det finnas sådana tankar hos en del köpare, om man känner sig osäker för sitt jobb och ekonomi. Till skillnad från andra så har vi en betydligt kortare byggtid. Vi bygger på halva tiden jämfört med traditionellt byggande tack vare att vi bygger industriellt i fabrik.

Regler vid köp av Boklok

*7-årig bostadsrättsgaranti som garanterar föreningens intäkter under 7 år och om det finns osålda lägenheter i föreningen vid tillträdet så köper BoKlok dem och betalar full månadsavgift tills de hittat nya köpare.

*Möjlighet till 3 månaders tillträdesuppskov för kunderna.

*Begränsad avhoppskostnad för kunderna. Även om kunderna tecknar ett bindande förhandsavtal har de rätt att säga upp det och förlorar endast det inbetalda förskottet som normalt ligger på 25 000 kr för lägenheter och 50 000 kr för radhus. Som en extra Coronaåtgärd, för att trygga kunderna, har bolaget nu dragit ner förskottet till 10 000 kr.

Vad skulle ni önska er? 

– Vi har en god dialog med bankerna och upplever att man har förståelse för den extraordinära tid som råder just nu. Behovet av bostäder till lägre priser är stort och vi hoppas att bankerna fortsatt är villiga att ge finansiering till bostadsköp till människor med vanliga inkomster, avslutar hon.

Maria Nordlander

Redaktör

maria.nordlander@fastighetsnytt.se

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.

Se fler branschtitlar från Bonnier News