Torsdag24.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Bostäder på marknadens vis

Publicerad: 3 Juni 2015, 14:00

Stellan Lundström

Den nyss avslutade socialdemokratiska partikongressen pekade på ett antal vällovliga satsningsområden, bland annat bostäder och infrastruktur.


Ämnen i artikeln:

KTHStellan Lundström

Den nyss avslutade socialdemokratiska partikongressen pekade på ett antal vällovliga satsningsområden, bland annat bostäder och infrastruktur. Man pekade också på några instrument för att uppnå de mål som skissades. Mest påtagligt är att pensionskapitalet i AP-fonderna ska kunna disponeras för finansiering av såväl bostäder som infrastruktur. Dessutom ska de kommunala bostadsbolagen ges en utvidgad roll för bostadsbyggandet.

Att finansiera bostäder och infrastruktur med långsiktigt pensionskapital är en god tanke som dock för pensionärernas skull måste bygga på att investeringarna är företags- och samhällsekonomiskt lönsamma. Vi glömmer snabbt att en stor del av bostadsproduktionen i form av hyresrätter på 1970- och 1980-talen genomfördes med ekonomisk förlust. Medlen att hantera förlusterna var att korssubventionera nyproduktion. Det äldre hyresbeståndet betalade de yngre samtidigt som statliga lån, kommunal borgen, investerings- och räntebidrag minimerade kapitalbehovet och risken för byggherrarna.

De kommunala bostadsföretagens möjligheter att agera som byggherrar är sedan en EG-dom 2011 kraftigt kringskurna. Kontentan av domen är att bolagen ska agera affärsmässigt, vilket i sig kan tolkas på olika sätt. En rimlig tolkning är att bolagen ska agera konkurrensneutralt visavi den privata sektorn. Det innebär till exempel att vinster från bostadsrättsbyggande inte kan användas för att balansera förluster i produktionen av hyresrätter. De kommunala bostadsföretagens tal om ”långsiktigt bra affärer” kommer också att granskas särskilt noga av den privata sektorns företrädare.

Spelplanen 2015 för bostadsbyggande är väsentligt olika den på 1970 och 1980-talen. Det mest påtagliga är att bostäderna nu byggs och förvaltas på marknadens villkor. Just nu i skrivande stund är produktionsvolymerna nära en långsiktigt önskvärd nivå på 50 000 lägenheter per år. Den nivån ska dock tolkas försiktigt då den bygger på en extremt låg ränta och en urbaniseringsvåg som driver på efterfrågan.

En långsiktigt hållbar produktionsvolym på 50 000 lägenheter per år givet marknadens villkor förutsätter ett antal åtgärder som hittills inte diskuterats.

För det första krävs olika typer av åtgärder för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Främst då ökad fastighetsskatt, minskad skatt på försäljningsvinster och en mera marknadsmässig hyressättning.

För det andra så krävs ett statligt stöttat riskutjämningssystem för byggande i ”B-lägen”.

För det tredje så krävs en institutionell struktur som ger samtliga aktörer i plan- och byggprocessen incitament att bygga fler lägenheter. Byggherrarna, kommunerna och finansiärerna måste inom ramen för ett regionalt agerande ha en gemensam målbild för byggandet av bostäder och infrastruktur.

För det fjärde krävs att samtliga åtgärder som syftar till att öka betydelsen av eget kapital och skapa finansiell stabilitet – amorteringskrav, minskade ränteavdrag, bolånetak etc – genomförs med eftertanke vad åtgärderna får för effekter på byggandet och samhällsekonomin i stort.

Budskapet är att dagens och morgondagens byggande kräver en ny verktygslåda. Det går ju naturligtvis att bygga med gamla verktyg, men det blir både svårt och dyrt.

Stellan Lundström
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Ämnen i artikeln:

KTHStellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.