Fredag07.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Bostäder

Avskrivningsmetoder

Publicerad: 29 Mars 2014, 14:09

Bo Nordlund och Stellan Lundström.

En grundläggande fråga är om valet av avskrivningsmetod och avskrivningstid påverkar prissättningen av bostadsrätterna?


Ämnen i artikeln:

Bo NordlundStellan Lundström

Vilken modell ska tillämpas?
På senare tid har det blossat upp en debatt om tillämpningen av progressiv avskrivning för byggnader i bostadsrättsföreningar. Den progressiva avskrivningsmodellen ger inledningsvis en låg avskrivning som sedan växer exponentiellt över tiden. Fördelningen över tiden av byggnadernas kapitalkostnader blir då en helt annan jämfört med rak eller degressiv avskrivning. Valet av avskrivningsmodell får störst betydelse för resultaträkningen i bostadsrättsföreningar med nyproducerade fastigheter i Storstad där byggnadsvärdet är högt i absoluta tal. En grundläggande fråga är om valet av avskrivningsmetod och avskrivningstid påverkar prissättningen av bostadsrätterna?

Empirin
Det finns ett mindre antal studier av byggnaders värden över tiden i reala termer. Dessa studier indikerar dock att byggnadsavskrivningen kan uppvisa degressiva förlopp. Ett annat sätt att uttrycka detta är att de ekonomiska nyttorna förknippade med byggnadsinvesteringen förbrukas med större belopp i början av byggnadens livscykel för att efter hand minska. Avskrivningsförloppet känns igen från gemene mans investering i en ny bil. Den konstaterade verkliga avskrivningen för byggnader får större praktiskt genomslag när inflationen, som för närvarande, är låg.

Ett exempel
Vi räknar med schabloniserad ny bostadsrättsfastighet i Stockholm enligt  de förenklade förutsättningar som beskrivs nedan.

Investering i mark 20 000 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta

Investering i byggnad 40 000 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta

Förväntad livslängd (nyttjandeperiod) för byggnaden är 50 år

Rak avskrivning 40 000/50 = 800 kronor per kvadratmeter och år i 50 år

Progressiv avskrivning beräknad utifrån en annuitet med 50 års löptid och i exemplet här med 5 procent ränta som 0, 00478 x 50000 år 1 = 239 kr 1:a året och cirka 2 100 kronor år 50.

Tänker vi oss en lägenhet på 100 kvadratmeter så ger detta en linjär avskrivningskostnad på 80 000 kronor per år eller 6 700 kronor per månad. Den progressiva avskrivningen startar på 2 000 kronor per månad och slutar på 17 500 kronor per månad.

Exemplets resultat bygger på de förutsättningar som getts. Förstaårskalkylerna är lätta att ta till sig medan 17 500 kronor per månad om 50 år är lite svårgreppbart. I praktiken förekommer avskrivningsperioder på 100 år eller mer!

Exemplet ovan är förenklat. Givetvis behöver vägas in att bostadsrättshavarna ansvarar för inre underhållet i lägenheterna och hur detta kan påverka avskrivningstider för byggnaden som helhet. Samtidigt är det också viktigt att påpeka att bostadsrättsföreningen normalt har en kostnadsandel av sådana inre åtgärder i anskaffningsvärdet för byggnaden i sin balansräkning genom att detta ingår i produktionskostnaden. Även om bostadsrättsföreningen inte ansvarar för det inre underhållet så behöver avskrivning ske över tid av dessa värden, möjligen kan detta ske på samma avskrivningstid som byggnadens stomme, 100 år känns dock högst tveksamt!

Bostadsrättsföreningens ekonomi och lägenheternas värden
En intressant fråga är i vilken utsträckning som den aktuella årsavgiften påverkar värdet på bostadsrättslägenheten. En rimlig hypotes är att stora skillnader i årsavgiften för en nyproducerad fastighet har ett genomslag i marknadsvärde för lägenheterna. Studier av marknaden för exklusivare lägenheter i beståndet visar att årsavgiften spelar en mindre roll för bostadsrättens pris. Motsvarande studier av nyproduktion saknas dock, men vår bedömning är att skillnader i avskrivningsbelopp enligt exemplet ovan sannolikt skulle ha en påtaglig inverkan på marknadspriset.

Rättvisande bild
Grundläggande är att redovisningen i en bostadsrättsförening ska ge en rättvisande bild av bland annat hur byggnadskapitalet förbrukas över tid. Det är naturligtvis svårt att ha en uppfattning om vad som händer med fastigheters föråldring och förslitning över en period på 50 år. Mycket talar dock för att de ekonomiska livslängderna över tiden, för ett allt mer tekniskt avancerat byggnadskapital, blir kortare. En allt större andel komponenter behöver bytas för att hålla byggnaden i produktivt skick. Samtidigt stiger markvärdena i våra storstäder vilket också leder till kortare ekonomiska livslängder för byggnadskapitalet. Viktigt är att stigande markvärden inte får leda till underlåtenhet att skriva av byggnaden.

En rimlig utgångspunkt är att bostadsrättshavarna inte vill ha det reala värdet på sin andel urholkat över tid på grund av att byggnaderna missköts av styrelsen. Det ska också vara rättvisa över tid mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostnader för den resursförbrukning som uppstår vid olika tidpunkter.

Komponentavskrivning är ett sätt att hantera frågan om avskrivning. Det innebär att utbytta komponenter aktiveras när utgifterna för detta uppstår. De utbytta komponenterna skrivs därefter av under sina respektive nyttjandeperioder.

Slutord
Skulle inflation och framtida inkomstökningar utebli vid tillämpning av progressiv avskrivning kommer framtida generationer att belastas med en oproportionerligt stor andel av den historiska anskaffningsutgiften.  Samtidigt ökar kostnaderna för reparationer och utgifter för återskapande av uttjänta byggnadsdelar.  En obesvarad fråga är i vilken utsträckning som avskrivningsmetoden påverkar prissättningen av bostadsrätterna och om köparna är fullt införstådda med alla framtida konsekvenser av förvärvet.

Stellan Lundström, Professor fastighetsekonomi KTH

Bo Nordlund, Tekn dr i fastighetsekonomi, verksam vid KTH och bland annat i REREC AB

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.