Sven-Olof Johansson: ”Fortsätter marknaden som den gör är det vi som är losers”

Fastpartner presenterade på torsdagen sin delårsrapport för det första kvartalet, där inflationen och de stora störningarna i världshandeln till följd av Rysslands krig i Ukraina lyfts fram i vd-ordet. 

Fastighetsbolaget gjorde ett stort förvärv under första kvartalet 2021 men valde därefter att dra åt snaran. I stället har bolaget fokuserat på det befintliga beståndet eftersom man anser att det får bättre utveckling där med tanke på ränteutvecklingen.

– Jag tycker att vi är unika i branschen med den strategin och vi ser inte att några av våra konkurrenter genomfört det så tydligt som vi har gjort, säger han och fortsätter:

– Vi är rätt nöjda med det vi gjort och att vi inte har gjort förvärv och inte dragits med i den här hetsen. 

Läs även: ”Kan helt stoppa planerade byggprojekt” - här är materialen som påverkas av kriget

Och strategin har redan betalat sig på finansieringssidan. Fastpartner lånar enligt Johansson på samma nivåer som exempelvis Castellum på obligationsmarknaden, trots att konkurrenten har ett bättre kreditbetyg. Det ser han som ett tecken på att obligationsinvesterarna ser kvalitet i bolagets balansräkning.

– Vi är rätt övertygade om att yielderna kommer att gå upp och att priserna därmed kommer att falla på många av de kommersiella fastigheter som vi tycker är intressanta. Därför har vi varit försiktiga med större förvärv andra halvan förra året och nu. 

– Vi hoppas att kunna göra förvärv senare i år och att priserna kommer ner.

Väntar ni in ett prisras?
– Räntekostnaderna ökar ordentligt för väldigt många mindre aktörer och det kan bli köpläge.

”Helt nya förutsättningar”

Det är helt nya förutsättningar för branschen och Sven-Olof Johansson ser egentligen inga faktorer ”som går åt rätt håll”.

– Det blir sämre likviditet genom att centralbankerna ska banta och dra ner på balansräkningarna och inte köpa obligationer i samma omfattning. Sedan ska de höja styrräntorna, vilket redan kommit i gång och man har annonserat helt nya räntebanor.

Man börjar också titta mer direkt på bolagen och se om det finns en enkelhet i strukturerna. Det betalar sig nu för Fastpartner.

– När vi jämför vad vi skulle få för förräntning på de fastigheter som passar in hos oss i Stockholmsområdet så är bilden 3 till 5 eller något sådant på utvecklingen på räntesidan på spreadar.

Räntan kommer att slå igenom och bli ett oändligt tryck för mindre aktörer, fortsätter han.

Det är en stor förändring i marknaden som jag inte riktigt tror att branschen är medveten om.

– Det började på 2,5 och om de får finansiering överhuvudtaget i dag kostar det 6 procent. Det är en stor förändring i marknaden som jag inte riktigt tror att branschen är medveten om, säger han och fortsätter:

– Nu börjar de dra upp räntemarginaler och vara försiktiga med kreditgivning och analysera risker i den portfölj man redan har, och är inte lika aggressiva på utlåningssidan. Det är många som har svårt att finansiera nya förvärv och efterfrågan går ner. Det kommer att drabba nya aktörer.

Avkastningskraven går upp

Fastpartners fastigheter var värderade till 31,6 miljarder kronor första kvartalet 2021, med orealiserade värdeförändringar om 100,4 miljoner kronor. I delårsrapporten för det första kvartalet i år var marknadsvärdet satt till 35,7 miljarder, medan periodens orealiserade värdeförändringar på fastigheter var 30,3 miljoner kronor.

– Vi valde nu i delårsrapporten att inte skriva upp våra fastighetsvärden, även om vi hade kunnat göra det, eftersom vi ser ränteuppgång, säger Sven-Olof Johansson, som nu tror att värdeökningen stannar av.

– Värdeförsämringarna kan motverkas på hyressidan, men enligt vår uppfattning är värdeökningarna över för den här gången, säger han.

Läs även: Saxborn: ”Fokuserar på uppdragen och Ukraina-flyktingarna”

Han tror att avkastningskraven kommer att gå upp redan under innevarande kvartal även om uppgången framför allt väntas ske under andra halvåret i år.

– Avkastningskraven ska hänga med ränteutvecklingen och jag skulle säga att finansieringskostnaderna de senaste sju till åtta månaderna har ökat och räntekostnaderna har ökat med 80 punkter. Nu har vi räntebindningar, men detta slår igenom vid ett nyförvärv som ska ha nyfinansiering, och det har från centralbankens sida antytts att styrräntorna ska upp en hel del. Någon procent kan avkastningskraven gå upp i den här konjunkturfasen.

Tror inte på storm

Han vill inte säga att marknaden står inför en annalkande storm, men däremot en successiv anpassning innan det blir bättre tider igen.

– Vi har haft en uppfattning om utvecklingen och redan sett tendenser till ränteökningar. Det har gjort att vi har varit försiktiga med förvärv och tycker att det är alldeles för dålig riskersättning. I stället har vi investerat i befintliga fastigheter. 

De projekt Fastpartner drivit har ännu inte slagit igenom i resultaträkningen, utan gör det senare i år, fortsätter han.

Det gäller det stora projektet Hilton 2 i Frösunda och en hel del nybyggen i Märsta och ombyggnationer för hyresgäster som vill ha en annan typ av kvalitet, säger han. 

– Vi hyr ut serverhallar där det finns tillgång till mycket el och i sådana lägen är det fantomhyror.

Stark uthyrningsmarknad

En ljusglimt i sammanhanget är att uthyrningssidan fortfarande är väldigt bra, fortsätter han.

– Vi har en bra entreprenörskaraktär på vårt näringsliv och det kommer hela tiden fram nya företag och många av dem är rätt framgångsrika, i alla fall i Stockholm där det finns bra efterfrågan om det är bra kvalitet, säger han.

Tydligt är att det under pandemin har vuxit fram högre krav på kontorsmarknaden, och att man också är beredda att betala en högre hyra.

– Det ska vara restaurang i huset, gym, cykelservice och garage och gärna padelbanor. Vi har exempel på stora företag som väljer att dra ner och friställa ytor, och tar då chansen att gradera upp det till en toppstandard.

Oroar ni er för framtida hyresintäkter om vi går in i en riktigt djup kris?
– Det kan komma men vi har sänkt våra vakanser och ligger på en uthyrningsgrad på närmare 92,5 procent vilket har ökat från 89 procent för ett och ett halvt år sedan. Vi har fått bra betalt så långt och hyresmarknaden är stark, främst ute i Frösunda och Arenastaden där vi har en väldigt bra hyresutveckling. 

Fastpartner har som målsättning att i slutet av 2025 uppnå ett rullande förvaltningsresultat på årsbasis om 1,5 miljarder kronor.

Ni har varit övertygade om att nå resultatmålet. Är du fortfarande lika övertygad?

– Vi tror att vi kommer att komma i närheten av det. För vår del vi brukar kunna göra en resultatförbättring runt 100 miljoner om året och sedan vet man inte vilka affärsmöjligheter som dyker upp. Om vi förvärvar fastigheter i den omfattning som tidigare beror på de affärsmöjligheter som dyker upp i slutet av det här året.

Hur ser dagens situation ut i jämförelse med tidigare kriser inom branschen?
– Vi har en täckningsgrad på 4,5 gånger och en fortsatt låg belåningsgrad på runt 40. De flesta större bolagen har ganska hyggliga belåningsgrader och jag ser ingen kris på den sidan. De flesta har också rätt hyggliga räntetäckningsgrader och tål därför stora förändringar av räntekostnader. 

Fastpartner har främst obligationsfinansiering medan bankfinansieringen står för omkring 30 procent, förklarar han vidare.

– Det kanske är mer de nya aktörerna som är bankfinansierade och som har ganska hög belåningsgrad som kan få det tyngre, men jag ser inga drastiska problem framåt.

Hänger penningpolitiken med i de verkliga ekonomiska förhållandena? Är de i balans?
– De har agerat verbalt om höjningar. Men nu har vi haft en kostnadsutveckling och en inflation på nödvändiga varor som alla måste ha – energi, transport, mat, boende. Prisutvecklingen har dragit i väg riktigt ordentligt och när boendekostnaden ökar och räntorna går upp så trycks också konsumtionsutrymmet ner där och begränsas. Det blir rätt dålig efterfrågan och konjunkturen kommer att bromsas in. 

Två år framåt måste räntorna börja dras ner igen och frågan är hur högt Riksbanken kommer att gå innan de går in med åtgärder för att stimulera konjunkturen, fortsätter han.

– Man måste in med mjukare penningpolitik och kanske finanspolitiska insatser om konsumtionsutrymmet blir så dåligt på grund av boendekostnader och höga priser på transporter, mat och energi, vilket ger en kraftigt förändrad efterfrågesituation och det är inte bra för konjunkturer.

Leveransproblem och höga priser

Marknaden dras fortfarande med kvardröjande leveransproblem efter pandemin och nu sätter Rysslands krig i Ukraina ytterligare käppar i hjulen. Fastpartner har trots det olika projekt i rullning, däribland ett i Västberga i Stockholm, som utgörs av logistik och kontor, som omfattar 38 000 kvadratmeter. 

– Vi har planerat lite för det här. Vi kommer att bygga vårt projekt i Västberga, det har vi bra koll på, och kommer att sätta i gång med det i år. Men vi måste ta höjd för det här och de kostnadsökningar som vi redan i dag kan konstatera i våra hyresförhandlingar. 

Priser på byggmaterial stiger och det är svårt att veta när leveranserna kommer, fortsätter han.

– Det är ett problem. Kostnadsutvecklingen kan man ta höjd för men det är svårt att säga när projekt kan stå klara eftersom det är beroende av leveranser.  

Har ni projekt som bromsats in på grund av detta?
– Nej, det rullar på hos oss. De är redan upphandlade för ett halvår sedan och har givna prisnivåer. Men vi kommer att få den problematiken för de nya projekten som startar upp. Där försöker vi få kompensation på hyressidan och om ekvationen inte går ihop får man i värsta fall avstå från projekt.

Sven-Olof Johansson säger att det är svårt att sia om hur situationen i Ukraina utvecklar sig och hur det påverkar branschen.

– Störningar kommer det att bli men det är hanterbart. Sedan har ju kriget i sig gett ett uppbyggnadsbehov som skapar en del efterfrågan.