”Obehagligt för fastighetsmarknaderna” – branschens reaktioner på räntebeskedet

På torsdagen meddelade Riksbanken att man höjer räntan till 0,25 procent. Prognosen är att räntan kommer att höjas ytterligare två till tre gånger i år – ett besked som kan få stora konsekvenser för fastighetsbranschen. Eller? Vi har samlat reaktionerna från sektorn.

Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna

Branschorganisationens chefekonom är inte överraskad över beskedet. 

– Den stora frågan handlade om när den första höjningen skulle komma, nu eller i juni. Nu vet vi. Vi vet också att Riksbanken räknar med att fortsätta på den inslagna banan för att landa på en räntenivå på 1,8 procent under våren 2025. Historiskt sett är detta ingen spektakulärt hög nivå. Trots det finns det anledning att ifrågasätta om vi kommer att nå dit. Jag tillhör dem som tror att den höga inflationen är övergående och återvänder till nivåer som ligger i linje med inflationsmålet redan under nästa år.

Thomas Ernhagen. Foto: Fastighetsägarna

Ernhagen menar att om det inte ”blir värre än vad Riksbanken räknar med” kommer det inte att innebära någon enorm dramatik för fastighetsbranschen i stort. 

– Men det är klart att förutsättningarna till viss del har ändrats. Något nytt transaktionsrekord lär vi inte få se i år eller nästa år. Den förändrade räntesituationen bidrar rimligen också till att dämpa intresset för investeringar i nya bostäder och lokaler. Där är problemen redan tydliga till följd av de kraftigt stigande byggkostnaderna.

Att Riksbanken gjort om i penningpolitiken kommer att påverka alla som har rörliga lån, där högre räntekostnader slår mot plånboken i ett läge där många andra viktiga kostnader redan har ökat, menar Tomas Ernhagen. 

– Trots att sparandet är högt skulle det förvåna om inte privatkonsumtionen kommer att minska. Jag tror även att bostadspriserna kommer att påverkas negativt. Givet att arbetslösheten inte drar i väg, tror jag dock inte att det handlar om några större rörelser.

Tomas Carlsson, vd, NCC

I samband med presentationen av NCC:s rapport på torsdagen kommenterade bolagets vd Tomas Carlsson räntebeskedet. 

Tomas Carlsson.

Foto: Mattias de Frumerie

– Det som kan påverkas omedelbart är vår fastighetsaffär. Det finns en stor debatt om hur en räntehöjning egentligen påverkar på sikt. Vi tror inte att det kommer att innebära någon stor påverkan på NCC.

Sven-Olof Johansson, vd, Fastpartner

Sven-Olof Johansson, vd på Fastpartner, säger till Fastighetsnytt att det var lika bra att sätta i gång med räntehöjningar när vi ändå har inflationen på plats. 

– Vi vinner ingenting på att skjuta på det. Marknaden anade det här i går så där var det här ingen överraskning.

Läs även: Sven-Olof Johansson: ”Fortsätter marknaden som den gör är det vi som är losers”

I en intervju med Fastighetsnytt i förra veckan sade Johansson att de haft en uppfattning om utvecklingen och redan sett tendenser till ränteökningar, och därför varit försiktiga med förvärv senaste året. 

– Ja, jag är inte ett dugg förvånad av att räntan höjs. Vi står otvetydigt inför en uppgång av räntorna med den inflationstakt vi har. 

Sven-Olof Johansson.

Han säger att marknaden inte har velat ta till sig hur situationen ser ut.

Den här situationen går väldigt fort - från att vara expansiva till att gå åt andra hållet

– Det är obehagligt för fastighetsmarknaderna. Den här första höjningen är inte helt avgörande utan det blir när vi kommer längre fram på räntebanan, men många börjar nu ompröva sina planer. Bankerna börjar också bli mer restriktiva. Den här situationen går väldigt fort - från att vara expansiva till att gå åt andra hållet. 

Är det här första skalvet?
– Möjligen första steget även om räntemarknaden redan har reagerat. Men många stirrar sig blinda på styrräntan och ser inte att räntorna har gått upp förrän den gör det. Först då reagerar man. När det här inträffar får man fokus på att det är en ny situation på räntemarknaden. Men det har varit räntehöjningar sedan förra året på obligationssidan.

Riksbanken meddelar att de också sänker takten i köpen av värdepapper och slutar köpa statsskuldväxlar från den 28 april.

– Det är också ett led i det här. Det gäller alla centralbanker. Likviditeten stramas åt och ECB agerar mycket mer försiktigt än tidigare.

Och inflationen börjar även få fäste i USA där det slår igenom på lönesättning, fortsätter han. Och då måste centralbankerna agera. 

– Det kommer att komma ganska aggressiva höjningar, framför allt i USA, och är det något som inte New York-börsen tycker om så är det räntehöjningar. Och det som sker på Wall Street händer alltid i Sverige.

Hade du väntat dig en högre höjning här?
– Nej, det är de här nivåerna det ligger runt. Sedan spekuleras det i USA att FED ska höja 50 till 75, men det tror jag inte. Den höjs nog fler gånger i stället även om 50 punkter inte är omöjligt.

Samtidigt stärks kronan mot dollarn och euron och det blir ett genomslag ganska omgående, fortsätter han.

– Det är inflationsdämpande genom att kostnaderna för importerade varor blir lägre.

När räntan höjs redan nu - tittar ni fortfarande på förvärv om priserna börjar gå ner i år?
– Om det dyker upp kompletteringsförvärv är vi beredda att göra det men av strukturella skäl. Det är mindre affärer och det gör vi regelbundet.

Hans Wallenstam, vd, Wallenstam

Inte heller Wallenstams vd är förvånad över att räntan höjs nu.

– Nej, det var helt väntat känner jag. Det kändes som både nödvändigt och väntat. Vi hade inte varit förvånade om det blivit 50, men 0,25 kände jag att det minst skulle bli. Det kommer säkert fler under året.

Eftersom bolaget har räknat med räntehöjningar så påverkar det inte nämnvärt, förutom att korträntorna kommer att stiga, fortsätter han.

Hans Wallenstam. Foto: Wallenstam

– Vi har tagit ganska mycket räntesäkringar i form av derivat på tio år under januari och februari. Vi har nog agerat som att det här var väntat. 

Var tror du att vi står vid årsskiftet?
– I slutet av året kan den nog ha höjts med en halv procent till. Det beror lite på leveranskedjorna som det måste bli ordning på innan vi kan se hur inflationen utvecklar sig. Det drabbar alla branscher nu inom teknik och bilindustrin och det är en desperation att få tag på grejer att köpa.

Riksbanken spår i sin penningpolitiska rapport att priser på bostäder faller något och att bostadsbyggandet bromsas in, vilket Wallenstam säger inte är ett ovanligt scenario.

– Branschen och byggandet är beroende av att leveranskedjorna fungerar - det måste finnas armeringsjärn och parkettgolv.

Riksbankens prognos över antalet påbörjade bostäder och bostadspriser i den penningpolitiska rapporten. Källa: SCB, Valueguard och Riksbanken. Foto: Riksbanken

Om det blir ordning på leveranskedjorna kommer situationen att stillas något framöver, enligt Wallenstam. När desperationen efter delar har lagt sig kommer det att hänga på priserna, fortsätter han.

Jag tror den kritiska tiden är det här året. Det är den tid det tar att få ordning på leveranskedjorna.

– Jag tror den kritiska tiden är det här året. Det är den tid det tar att få ordning på leveranskedjorna. Sedan blir det stabila år 2023 och 2024, även om vi då ligger på en högre inflationsnivå.

Så prövningens tid är detta år?
– Det är under det här året vi får se effekten av alla finanspolitiska stimulanser och hur kriget påverkar allt. Det är det här året som kommer att vara lite annorlunda.

Eftersom han tror att de flesta räknat med räntehöjning så kommer det inte att ske någon dramatik gällande förvärv, som han säger fortfarande är intressant.

– Vi tittar alltid på transaktioner, det kan vara förvärv och försäljningar. Vi har vant oss vid att räntan inte kostar någonting och även om man höjer nu så är den inte dramatiskt hög. Tioåringen ligger under tre procent att säkra räntan. Det är inga enorma räntor även om de höjs från noll.

Skulle styrräntan ha höjts tidigare?
– Hade vi inte drabbats av pandemin skulle den säkert ha höjts tidigare. Den gjorde att man inte vågade göra några finanspolitiska åtstramningar men det hade kanske behövts. Sedan kom kriget och alla olyckliga parametrar hamnar samtidigt.

Ser du några likheter med fastighetskrisen på 90-talet?
– Då gick man från en väldigt hög inflation till noll väldigt brutalt och snabbt. Nu går vi från ingen inflation till lite högre inflation på väldigt kort tid. Det är ett precis tvärtom-scenario och det är svårt att dra paralleller. Nu är aktörerna i vår bransch betydligt starkare finansiellt än vad de var på 90-talet. Även vi, det är en jätteenorm skillnad nu.

Johanna Bjurskog, bostadspolitisk expert, Riksbyggen

– Dagens räntebesked är väntat i den situation som gäller just nu. Jag tror inte att räntehöjningen sett isolerad kommer att få någon större påverkan på bostadsmarknaden. Det finns fler faktorer som kan påverka bostadsmarknaden, som till exempel ökade priser på livsmedel och energi, vilket gör läget svårbedömt. Underliggande finns dock ett fortsatt stort behov av fler bostäder, säger Johanna Bjurskog. Den grupp som vi tror kan komma att påverkas i första hand av en räntehöjning är singlar och unga vuxna som ska in på bostadsmarknaden. De har det redan tufft och höjd ränta kan göra situationen ännu svårare.

Johanna Bjurskog. Foto: Kristian Pohl

Axel Edwall, transaktionsrådgivare och partner, Panreal

– Osäkerhet kring inflationsutsikterna och därmed ränteutvecklingen känns större än på mycket länge. Får vi två till tre höjningar till under året så innebär det en betydligt brantare trappa än vad många i branschen räknat med, vilket i sin tur kommer att innebära yieldjusteringar. Samtidigt kommer den ökade osäkerheten att leda till att det blir svårare att låsa affärer som ligger en bit fram i tiden. Ser vi på bostadsbyggandet tror jag att vi kommer att få se en våt filt läggas över många planerade projekt, då vi nu inte bara har en avsaknad av investeringsstöd utan även väsentligt högre bygg- och materialkostnader samtidigt som finansieringen blivit mer. 

Axel Edwall, Panreal

Håkan Larsson, chefekonom, Sveriges Allmännytta

Claes Malmkvist, vd, Lansa Fastigheter

– Beskedet är en bekräftelse av vad marknaden redan prisat in. Avseende aktiekurserna på noterade bolag är räntebeslutet till stor del redan intecknat. På lång sikt blir det en negativ effekt på kassaflöden i alla fastighetsbolag. Effekterna blir lite olika beroende på fastighetssegment där kompensationen för en parallell ökning av inflationen är olika. Med låg belåning, hyfsad kassa och starka ägare så kan ändå marknaden visa sig mycket intressant framåt.

Claes Malmqvist, vd på Lansa Fastigheter. Foto: Lansa.

– Det vore vidare märkligt om inte marknadsvärden komma att påverkas, i alla fall på små orter, vi har haft en het marknad som tryckt ner yielderna generellt. Tajmingen för räntehöjningen är vidare osedvanligt oturlig då vi har en byggmarknad där produktionskostnader är mycket/för höga. Tillsammans ger kalkylerna och nyckeltal för fortsatta investeringar och affärer lägre marginaler.  Marknadens aktörer måste landa i nya nivåer alternativt avvakta utvecklingen. 

Johan Lindholm, förbundsordförande, Byggnads

– Ett väntat besked från Riksbanken och vi följer naturligtvis den här utvecklingen väldigt noga. Exakt vilken påverkan det här får på kommande avtalsrörelse återstår att se. Men för mig är det självklart att byggnadsarbetarna och Sveriges löntagare måste ha kompensation för de högre kostnaderna. Det finns en stor och rättmätig frustration i medlemskåren och det här kan bli en stökig avtalsrörelse.

Johan Lindholm, förbundsordförande på Byggnads.

Foto: Nicklas Thegerström

Ulrika Danielsson, finanschef, Atrium Ljungberg:

– Dagens besked var väntat och räntemarknaden har sedan tidigare redan prisat in höjningar, vilket innebär att Riksbanken och marknaden nu har samsyn. Samsyn är bra och undanröjer osäkerheter. Bolag och individer har redan känt av ett högre kostnadstryck (där räntan är en av många komponenter) och vi såg redan i början av april något sjunkande bostadspriser. Vi ska dock komma ihåg att så länge inflationstrycket är högt betyder det högre hyresintäkter för kommersiella fastigheter (till följd av indexuppräkningar), vilket delvis kompenserar högre räntor och produktionskostnader.

Ulrika Danielsson, Atrium Ljungberg.

Niclas Höglund, researchchef, JLL 

– Ränteuppgång har legat i korten ett tag när man ser på kapitalmarknadens prissättning och lyssnat på kommentarer från Ingves och andra medlemmar av direktionen. Kurvan framåt verkar i dagsläget vara något brantare än vad jag och marknaden hade hoppats på och vi ser att Swapräntorna stiger med mellan 5 till 8 punkter ytterligare på ett till fem års löptider.

 – Från fastighetsperspektiv skall vi inte glömma att räntan främst är upp av rätt anledning, högre inflation och förväntad indexering, och Riksbanken pekar på 5,5 procent som stöd till nästa års hyresjusteringar – en siffra som är betydligt över årets 2,8 procent indexering och kommer ge stöd till underliggande driftsnetton allt annat lika. Snabba uppgången av långa räntor och nu förväntan om korta sidan är en stor omställning för hela marknaden inklusive fastighetssektorn och vi har sett hur börsen justerat ner värderingarna i de noterade bolagen på grund av oro för både ränteuppgången och svagare tillväxt.

– Det nya läget kommer behöva avspeglas i avkastningskraven framöver givet den högre finansieringskostnaden men hur mycket beror på tillgångsslag, förväntad driftsnettoutveckling och generell efterfrågan – vår bild är inte att fastighetsvärdena behöver pressas med automatik utan balanseras av de högre driftsnetton och en tydligt stark underliggande hyresmarknad särskilt för Logistik/Industri samt kontorsfastigheter och det gäller i högsta grad samhällsfastigheter.

 – Riskaptiten i marknaden är fortsatt god och reala yieldgapet fortsatt väldigt stor med negativa realräntor, något vi bedömer ger stöd till fastigheter när institutionerna allokerar kapital mellan obligationer och fastigheter.

Niclas Höglund, JLL. Foto: JLL

Anders Elvinsson, head of valuation & advisory, C&W

– Att Riksbanken skulle höja reporäntan vid flera tillfällen under året var väntat. Att detta påbörjas redan nu var mer förvånande. Vår bedömning är att det högre ränteläget kommer att avspeglas i investerarnas betalningsvilja men först under andra halvåret 2022. Det finns flera större affärer som ligger för avslut innan halvårsskiftet och jag skulle bli förvånad om någon av dessa inte går i mål på rekordnivå trots dagens räntebesked.

Anders Elvinsson, Cushman & Wakefield.

Fredrik Isaksson, chefekonom, Byggföretagen

– Inflationen har tagit ordentlig fart de senaste månaderna, både globalt och här hemma i Sverige. I första skedet handlade det om direkta effekter av stigande gas- och oljepriser, men de senaste månaderna har vi kunnat se hur de stigande energipriserna fått genomslag även på exempelvis livsmedelspriserna så att kärninflationen ökat. I grunden handlar det dock fortfarande om en utbudschock, vilket betyder att det inte är något som Riksbanken kommer åt genom att höja styrräntan. Nu beslutade man ändå att höja den från noll till 0,25 procent i dag, vilket var något tidigare än vi räknade med i vår prognos strax före påsk.

Fredrik Isaksson. Foto: Byggföretagen

– Syftet med åtstramningen är att försöka motverka stigande inflationsförväntningar som eventuellt skulle kunna riskera att spilla över i ökade lönekrav i den kommande avtalsrörelsen. Det är givetvis viktigt att löneutvecklingen fortsätter att främst beakta de svenska företagens internationella konkurrenskraft. Annars riskerar vi att få en stigande pris/lönespiral, vilket vore förödande i det osäkra ekonomiska läge vi befinner oss i. 

– Vi räknar med att den räntehöjningscykel som Riksbanken inledde i dag, och som kommer pågå åtminstone under det närmaste året, kommer att dämpa efterfrågan på nya bostäder. Många hushåll som har rörlig ränta på sina bolån får snart se sina lånekostnader öka och därmed får vi även räkna med en lugnare prisutveckling på bostadsmarknaden framöver.