Fastighetsbolagens aptit för obligationer växer stadigt

Svenska fastighetsbolag emitterade under 2016 företagsobligationer för över 50 miljarder kronor vilket är en ökning med över 400 procent jämfört med 2011 då fastighetsbolagens totala emissionsvolym uppgick till 10 miljarder kronor. Det framgår av en ny rapport från Danske Bank Markets kreditanalys som vidare säger att man ser en god chans att 2017 blir ett nytt rekordår. Under första halvåret 2017 emitterade fastighetsbolagen nämligen hela 37 miljarder kronor enbart på penningmarknaden, enligt Danske Bank Markets.

Siffrorna inkluderar inte den upplåning som fastighetsbolagen gör inom banksektorn men det är en kapitaltörstig sektor och med tanke på de transaktionsvolymer som noterats de senaste åren kan vi vara ganska säkra på att bankupplåningen också är ganska stor. Som Fastighetsnytt tidigare rapporterat har bankerna dock blivit mer selektiva i sin utlåning till fastighetsbranschen, av den enkla anledningen att bankernas exponering mot sektorn blivit väldigt stor, vilket är en del av förklaringen till fastighetsbolagens ökade aptit för obligationer.

Den aptiten är dock ömsesidig, det vill säga att penningmarknaden är absolut inte främmande för att låna ut pengar till svensk fastighetssektor (annars skulle ju volymerna knappast öka). Paulsson-sfärens finansieringsbolag, Svensk Fastighetsfinansiering som lite slarvigt uttryckt skulle kunna kallas för sfärens internbank, släppte nyligen sin halvårsrapport för första halvåret och i sitt vd-ord skriver vd Claes Helgstrand att investerarintresset varit stort för bolagets obligationer, som man sedan lånar vidare till sina ägarbolag.

”Framförallt var det ett rejält högtryck på marknaden för företagsobligationer under årets första månader. Efterfrågan på företagsobligationer var större än utbudet på marknaden, och så även för SFF:s obligationer. Under andra kvartalet har varit mer i balans och utbudet av företagsobligationer ökat,” skriver han.

Positivt trots ökad risk
Hur stor är då penningmarknaden som andel av fastighetsbolagens kapitalförsörjning? Hela 40 procent av sin finansiering tar bolagen nu in via obligationer om man ska tro Danske Bank Markets och den andelen har fördubblats sedan 2011 då man tog in cirka 20 procent; och allt fler bolag finansierar sig nu på penningmarknaden. Enligt Danske Bank Markets rapport har 73 svenska fastighets- och projektutvecklingsbolag utestående obligationer på den svenska marknaden. Av dessa har tio nya tillkommit under 2017.

Sammanlagt har svenska fastighetsbolag nu en utestående volym om 173 miljarder kronor vilket motsvarar cirka 40 procent av den totala svenska marknaden för företagsobligationer och sektorn börjar därmed utgöra en systemrisk i marknaden, vilket Danske Bank Markets kreditanalytiker Louis Landeman påpekar i rapporten.

”I grunden ser vi det som positivt att fastighetsbolagen sökt sig till kapitalmarknaden för att bredda sin finansieringsbas då det ger en bättre diversifiering av deras upplåning. Samtidigt har koncentrationsrisken bland svenska obligationsinvesterare mot fastighetssektorn ökat. Detta exponerar i sin tur fastighetsbolagen mot eventuella förändringar i obligationsinnehavarnas investeringsvilja och försvårar ytterligare volymexpansion.”

Det i sin tur förklarar att allt fler fastighetsbolag nu börjat utvärdera möjligheten att emittera obligationer på den betydligt mycket större euromarknaden. Några av de största svenska bolagen har redan börjat emittera eurobonds – Balder, Akelius, Hemsö och Rikshem – och flera kommer att komma efter. Även om den svenska marknadens exponering mot fastighetssektorn börjar bli för stor är marknaden dock långt ifrån stängd, vilket Claes Helgstrand konstaterar i sitt vd-ord.

”Vi ser med stor tillförsikt fram emot hösten och tror att efterfrågan på företagsobligationer och i synnerhet SFF:s obligationer kommer att vara fortsatt god. Vi har redan mött intresse från våra låntagare att emittera fler gröna obligationer under hösten.”

Sverrir Thór