”Du måste ha lite kapital för att vara med och leka”

Investeringsklimatet förändrades efter finanskrisen och tillgång till eget kapital är ett måste i dag om du ska ha möjlighet att genomföra en investering vid rätt tidpunkt. Det är en stor anledning till att Henderson valde att gå samman med amerikanska TIAA, berättar Michael Sales, Managing Director Europa, på TIAA Henderson.

Det var sommaren 2013 som Henderson Group plc (Henderson) och amerikanska Teachers Insurance and Annuity Association – College Retirement Equities Fund (TIAA-CREF) bestämde sig för att slå ihop sina fastighetsrelaterade verksamheter och bildade TIAA Henderson Global Real Estate. Fastighetsnytt träffade Michael Sales under årets Exporeal, i München. Han berättar att när världen förändrades efter den globala finanskrisen identifierade man på Henderson att det också innebar förändringar i hur du investerar. Dagarna där 20-30 partners investerade i en fondstruktur utan något egentligt investeringsmål var borta. De traditionella fondstrukturerna har inte försvunnit, menar Michael Sales, men det är inte i närheten av antalet som producerades tidigt 2000-tal. I dag handlar det mycket om stora, globala investment managers som samlar en skara klienter eller går in i joint ventures och liknande, det egna kapitalet har blivit en allt viktigare faktor.
– Sättet du får tillgång till dessa strukturer, i Sverige eller Europa, är att du måste ha lite kapital för att vara med och leka. Vi såg detta och förstod att vi behövde en kapitalstark partner som kunde tillåta oss att investera tillsammans med våra kunder. Den värld vi nu bor i innebär korta, skarpa cykler. Så har du tillgång till eget kapital och ser en möjlighet, eller tror att en marknad kommer bli en möjlighet, så kan du investera vid rätt tidpunkt istället för att resa kapitalet och investera sex månader senare när avkastningen redan är borta, säger Michael Sales.

Det var en stark drivkraft för samgåendet och samtidigt blev man också globala, Henderson var stort i Europa men hade endast, som Michael Sales beskriver det, en liten butik i USA.
– TIAA gav oss USA med 45 miljarder dollar under förvaltning, tillsammans har vi nu runt 77 miljarder under förvaltning. En annan fördel var att vi var stora i Europa, de i USA men båda ville till Asien. Men i Asien handlar det i nuläget främst om att få fast lite rötter i marken, för vår filosofi är att du måste ha lokal förankring för att lyckas.

Kan bli dyrt nästa år
På kärnmarknaderna slåss många om samma objekt och enligt Michael Sales är klimatet lika tufft på de flesta marknader. Men visst finns det möjligheter.
– På de sju år som gått sedan nedgången har man inte sett nyproduktion i någon större utsträckning, så det finns en underligande faktor som ger hyrestillväxt som i exempelvis London. Det bästa exemplet dock, där jag fortfarande ångrar att vi inte var på tårna, är Irland. Om du investerade i Dublin, vi pratar 18 månader sedan, så låg prime yield på 7,25 procent, i dag ligger den närmare 5 procent.

Men det finns väldigt mycket institutionellt kapital öronmärkt för fastigheter, inte minst från Asien och USA. Fastighetsrådgivaren Colliers uppger att om europeiska pensions- och försäkringsbolag ökar sin exponering mot fastigheter med 1 procent skulle det innebära ytterligare 60 miljarder euro, till detta kan man lägga investeringar från statliga fonder med mera.
– Det finns inget som kommer suga upp allt det kapitalet i det korta perspektivet. Den här utvecklingen kommer att fortsätta, så i mitten av nästa år kan det börja se ganska dyrt ut, säger Michael Sales.

Södra Europa en attraktiv marknad
Södra Europa har varit det stora problembarnet under krisen, inte minst i Spanien som brottats med stora problem på fastighetsmarknaden. Det senaste halvåret har dock ett flertal större affärer genomförts och Michael Sales tror att det kommer fortsätta.
– Ja och vi kommer göra några av dessa affärer. Spaniens fall är intressant, ekonomiskt är det fortfarande skört. Men tittar du på obligationsmarknaden över de senaste 12 månaderna så har den kommit ner från 7-7,5 procent till 2 procent vilket säger att den globala marknaden inte ser någon risk, inte nödvändigtvis att det kommer växa men att faran är över. Så jämfört med detta börjar fastighetsmarknaden se riktigt intressant ut. Speciellt retail som är det mest intressanta segmentet för oss, här har många hyresgäster fått en rabatt och man jobbar från en låg hyresnivå så här kan man få se hyrestillväxt när ekonomin börjar återhämta sig. Jag tycker södra Europa är en attraktiv marknad, speciellt Spanien.

Som bolaget tidigare meddelat är strategin i Sverige att växa med 5 miljarder kronor över de närmaste 18 månaderna, inledningsvis tittar man på högkvalitativa, regionala köpcentrum, för att i nästa fas titta även på grannländerna Finland och Danmark. Man vill expandera Tuna Park med 8 000 kvadratmeter och tänker sälja lite av de mindre fastigheterna i sina tyska fonder. Man tittar även på alternativa sätt att investera om det blir ont om objekt.
– När det gäller de stora köpcentrumen så är ägarna långsiktiga och vill inte gärna sälja. Vi tittar på möjligheter att köpa in oss som aktieägare eller ingå joint ventures, att via den vägen hitta exponering mot större köpcentrum för det är här vi ser den största potentialen till hyrestillväxt, säger Johan Åström, Head of Investment, Sverige.

Mattias Fröjd