Fredag03.04.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Finansiering

Paradigmskifte i bostadsfinansieringen

Publicerad: 6 Mars 2018, 15:00

Stellan Lundström.

En bostadsmarknad som i högre utsträckning baseras på finansiering med eget kapital förutsätter en genomtänkt strategi för hur hushåll med väsentligt olika socio-ekonomisk status ska komma in på bostadsmarknaden, göra en bostadskarriär som bland annat kan inrymma byte mellan upplåtelseformerna och avslutas med en exit från den reguljära bostadsmarknaden.


Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Införandet av bolånetaket år 2010 markerar ett paradigmskifte för finansieringen av bostäder. I stället för lånade och skattesubventionerade pengar ska vi i allt högre utsträckning finansiera våra bostäder med dyrare eget kapital. Bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak samt diskussioner om sänkta ränteavdrag har samma önskade effekt; andelen eget kapital ska öka. Främst pådrivande bakom dessa åtgärder är Riksbanken och Finansinspektionen som prioriterar finansiell stabilitet. Införandet i sig av dessa åtgärder kan var för sig motiveras, men sammantagna är risken stor för obalanser på bostadsmarknaden. Den obalans som närmast avses är det påtagligt minskade bostadsbyggandet till följd av fallande bostadspriser.

Gott och väl att vi bostadskonsumenter i större utsträckning tvångsmässigt ska spara innan vi investerar och betalar av våra lån själva ”när en låg inflation inte längre sköter amorteringarna”. Vi kan dock konstatera att det saknas ett nytt institutionellt ramverk med tydliga ”morötter” som skapar möjligheter att generera eget kapital innan entrén på bostadsmarknaden. Lite tillspetsat kan vi säga att ingen bostadsminister har insett att paradigmskiftet kräver en ny uppsättning institutionella regler som medverkar till att bostadskonsumenterna får möjlighet att generera eget kapital. Alla åtgärder som införs har dock effekt först på sikt och oavsett vilka nya regelsystem vi lanserar är en uppenbar samlad effekt av bolånetak, amorteringskrav och skuldkvotstak att finansieringen nu sätter tydliga gränser för vilka hushåll som kan göra en bostadskarriär. De nya finansiella kraven skapar utestängningseffekter med tydliga vinnare och förlorare på bostadsmarknaden. Exempelvis utestängs stora grupper hushåll som saknar finansiellt sparande och därtill inte har far- och morföräldrar med förmögenhet

En bostadsmarknad som i högre utsträckning baseras på finansiering med eget kapital förutsätter en genomtänkt strategi för hur hushåll med väsentligt olika socio-ekonomisk status ska komma in på bostadsmarknaden, göra en bostadskarriär som bland annat kan inrymma byte mellan upplåtelseformerna och avslutas med en exit från den reguljära bostadsmarknaden.  I bostadskarriärens olika faser är tillgången till lånat och eget kapital central. Det handlar exempelvis om att minska skatter som utgår vid transaktioner och om att bygga bostäder som skapar långa flyttkedjor.

SOU 2017:108 ” Lån och garantier för fler bostäder” är en ny stor utredning om vilken roll staten ska ha i finansieringen på bostadsmarknaden. Tidigare gjorda omvärldsanalyser visar att det inte finns något facit med en bästa lösning. Utredningen hämmas av snäva direktiv som bland annat inte medger analyser av organisatoriska och finansiella lösningar som finns i anslutning till affordable eller social housing. Man konstaterar dock att sådana lösningar finns i flertalet länder. Det saknas också en analys av paradigmskiftet från lånat till eget kapital.

Avslutningsvis kan vi argumentera för att en utökad finansiering med eget kapital förutsätter ett batteri av samordnade åtgärder. Det kan krävas lånegarantier och statliga startlån. Därtill skattesubventioner till bosparande och hyrköp. Hur mycket staten ska ”lägga sig i” är en klassisk politisk fråga. Rekommendationen är att anamma ett pragmatiskt synsätt baserat på en omvärldsanalys. I potten ligger en fungerande bostadsmarknad som medger ett omfattande bostadsbyggande kombinerat med finansiell stabilitet.

Stellan Lundström
Professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.