Ny rapport: Så mycket sjunker fastighetsvärdena

De konstaterar att snabbt stigande räntor har blottat sårbarheter, som nu med bankoron i USA, och nya sårbarheter kan dyka upp på andra håll. Men det får inte ner inflationen och så länge inte den finansiella stabiliteten hotas får vi leva med höga räntor. Konjunkturen viker och efter många år med låga räntor och snabb kredittillväxt sätts nu affärsmodeller i fastighetssektorn på prov.

ECB har höjt räntan och Federal Reserve väntas höja med 25 punkter på onsdagen. Handelsbanken håller trots turbulensen just nu också fast vid sin prognos om att Riksbanken höjer med 75 punkter i april och 50 punkter i juni, och att styrräntan därmed toppar på 4,25 procent.

"Det är så klart lite vecka för vecka beroende på vad som händer med bankoron, och vilken mån det i sig skulle börja leda till en kreditåtstramning", säger Handelsbankens chefekonom Christina Nyman till Nyhetsbyrån Direkt.

Läs mer: FI-toppens uppmaning: ”Räkna med att det kan bli sämre än man tror”

Får vi en kreditåtstramning med högre lånekostnader av det skälet, och minskad tillgång till kapital, så kanske Riksbanken behöver höja mindre, även om det inte för den skull behöver vara bättre för hushåll eller företag.

"Men vår prognos så här långt är att de kommer prioritera inflationen eftersom den är så väldigt hög", säger hon.

Det innebär att det kommer att bli än tuffare för hushållen. De rörliga boräntorna väntas toppa på drygt 5 procent senare i år, men även de som har bundna boräntor kommer behöver binda om dem. Räntan på den totala lånestocken väntas därmed ligga på runt 4 procent i början av 2024 från lite under 3 procent i dag.

Räntekostnaden kommer därmed att fortsätta stiga även efter att Riksbanken slutar höja räntan, vilket kommer att ge förnyad kraft åt boprisfallet som vi såg i fjol.

Trots att Handelsbanken har reviderat upp sin ränteprognos ligger de kvar med sin prognos om en boprisnedgång på totalt 20 procent från topp till botten, hittills har det fallit ungefär med 14. Skälet till det är dels att vi fick en stabilisering i början av året, som kan visa att det kanske är lite mindre känsligt än väntat, men framför allt att boräntorna inte stigit lika mycket som styrräntan.

Marginalerna har pressats, och om det inte blir någon riskpremie mot hushållen, vilket de inte ser framför sig, så väntas marginalerna i alla fall ligga still framöver. Härifrån kan boräntorna därmed stiga i takt med styrräntan, även om de inte gjort det hittills.

Vad gäller de kommersiella fastigheterna tycker hon att bilden från novemberprognosen stämmer ganska väl.

De bolag som har tillgång till kreditmarknaden är de som har en statskoppling (med visst ägande från till exempel AP-fonder), annars har bolagen i princip inte tillgång till den marknaden, utan det blir banker som gäller om de behöver refinansiera sig. Utlåningen till fastigheter från bank har också ökat mycket det senaste året.

Läs mer: Mest pressade fastighetsbolagen: ”Kommer gå en tuff vår till mötes”

Handelsbanken har kvar antagandet om att avkastningskraven kommer att stiga och att fastighetsvärden ska ned cirka 15 procent totalt, men med stora skillnader mellan segmenten. Dessa värden har hittills bara fallit med 3 procent men det omsätts också väldigt lite på den marknaden.

Läs mer: Värdetapp för bostadsfastigheter – så mycket handlar det om

De har nu särskilt tittat på kassaflödena och hur fastighetsbolagens räntetäckning ser ut, vilket är en viktig komponent när kreditbetygen sätts.

"Då ser vi att räntetäckningsgraden faller väldigt kraftigt nu när fastighetsbolagen, som också har en ganska kort bindningstid, byter låga räntor mot högre räntor allteftersom tiden går", säger Christina Nyman.

De gör därför bedömningen att bolagen ganska snabbt kommer att få sänkta kreditbetyg, både ett och två steg det närmaste året. De kan då hamna under BBB och "investment grade", och då kanske de inte kan komma tillbaka till kapitalmarknaden och få tillgång till den finansieringen i framtiden.

Frågan blir hur fastighetsbolagen kommer att försöka lösa detta. De kan välja att inte försöka skydda sina kreditbetyg och hoppas att de har tillgång till bankfinansiering i stället.

Läs mer: Därför har kreditbetyg blivit en belastning: ”Allt kommer med ett pris”

Men Handelsbanken räknar också med att många kommer att försöka både att sälja och försöka plocka in ytterligare kapital. En lösning är också att inte dela ut till aktieägarna, som de hittills har gjort. Det är ett sätt att bygga på det egna kapitalet och få ned sin skuldsättning.

"Allt det här måste ske ganska snabbt. Redan till sommaren riskerar man ett betyg och nästa år ytterligare ett, så det måste börja hända mer nu", säger Christina Nyman.

Det kommer samtidigt att bli både tuffare och dyrare att få tillgång till även bankfinansiering givet att de inte gör något åt sin skuldsättningsgrad.

Riskbilden för fastighetsvärderingarna ligger fortsatt på nedsidan, och det handlar då om det kan bli många som behöver gå ut och sälja samtidigt.

"Men det går långsamt och vi har bara sett en liten nedgång hittills", säger hon.

Christina Nyman ser den tidens turbulens i bankerna som ett tecken på att det kan dyka upp saker vi inte tänkt på när räntorna går från väldigt låga till höga nivåer på väldigt kort tid. Sedan är svenska banker väl kapitaliserade och väl kontrollerade på ett annat sätt jämfört med nischbanker i USA.

Risken för en kreditåtstramning är inte samma som där, och spreadarna för fastighetsbolagen har börjat komma ned.

"Men bara den här typen av oro riskerar ju att sätta sig någonstans, att det blir dyrare med finansiering", säger hon, men tillägger att prognosen fortsatt är att Riksbanken höjer mer.

Handelsbanken har även sänkt sin prognos för bostadsbyggandet i år till 32.000, från tidigare 40.000, vilket är den kraftigaste inbromsningen sedan 1990-talet. Det är kopplat till stramare bolånekakyler, men också till material- och finansieringskostnader. Det har heller inte varit några nedgångar i markpriser.

Läs mer: Omdiskuterade megabygget blir av: ”Stockholm har inte tagit sitt ansvar”

Framåtblickande väntas inte befolkningen växa lika mycket som tidigare, vi börjar få en jämvikt och för att hålla jämna steg med befolkningen räcker det med att bygga cirka 25.000 bostäder per år. Samtidigt finns det en samlad brist från tidigare år som hänger med, så Boverkets prognos på ett behov på 65.000 (årligen fram till 2027) tycker de ligger högt, säger Christina Nyman.