LISTA: Fastighetsbolagens kreditbetyg

Ökad tillgång till kapital och billigare lånekostnader lockade tidigare svenska fastighetsbolag att skaffa sig ett kreditbetyg och låna på obligationsmarknaden. Fram till räntorna började höjas i fjol handlade det om att få ett högre betyg, helst ett "investment grade", för att kunna låna billigare och lättare. Nu slåss många bolag i stället för att behålla sina nuvarande kreditbetyg.

Läs mer: Därför har kreditbetyg blivit en belastning: ”Allt kommer med ett pris”

I takt med att räntorna stigit har de nyckeltal som kreditvärderingsinstituten bevakar raskt försämrats. Räntetäckningsgraden, alltså hur långt resultatet räcker för att betala räntorna, minskar när räntekostnader äter upp allt mer av intäkterna samtidigt som belåningsgraden kryper upp i takt med att fastighetsvärden sjunkit med högre avkastningskrav. Allt fler fastighetsbolag har först fått negativa utsikter på sina betyg och sedan fått själva betygen sänkta.

Fallna änglar

Balder blev i vintras först ut när de sänktes av Moody's och därigenom halkade ned från det säkra betygsspannet "investment grade" till det mer riskabla "high yield"-segmentet, eller skräpobligationer som det ibland kallas på svenska. Balder kom därmed att bli vad som på kreditspråk kallas för en "fallen ängel", där en sämre kreditstatus innebär högre räntor och svårare att refinansiera obligationer som förfaller.

Nästa bolag att göra samma resa blev SBB, som mycket uppmärksammat också sänktes till skräpstatus av Standard & Poor's i maj. Nedgraderingarna har sedan fortsatt och S&P har i sommar sänkt SBB:s kreditbetyg ända ned till CCC+ med fortsatt negativa utsikter. Ett så lågt betyg är mycket ovanligt och innebär att långivaren är sårbar och att det krävs gynnsamma omständigheter för att klara de finansiella åtagandena. S&P ser också en stor osäkerhet kring SBB:s möjligheter att framgångsrikt säkra finansiering för att hantera sina kortsiktiga skuldförfall. Även Fitch har sänkt SBB:s betyg långt ned i skräpbetygsskalan , till B-.

Läs mer: Analytiker: Klockan tickar för SBB – "Extremt hög konkursrisk"

Även Fastpartner har sänkts i flera steg till high yield av Moody's och bostadsinriktade Heba har fått sitt kreditbetyg från Nordic Credt Rating (NCR) sänkt från BBB+ till BBB.

Fastighetsbolagen sitter inte med armarna i korts utan agerar för att försvara sina kreditbetyg, för att inte räntekostnaderna ska drivas upp ännu mer och obligationsmarknaden vara tillgänglig även framöver. Bland åtgärderna märks framför allt fastighetsförsäljningar, där de noterade fastighetsbolagen har gått från att vara nettoköpare till att nu vara nettosäljare av fastigheter. Även utdelningen har i en del fall sänkts eller slopats helt. Ett antal bolag har också vänt sig till aktiemarknaden och gjort nyemissioner. Sedan i höstas har fastighetsbolagen tagit in över 20 miljarder kronor i nytt aktiekapital.

Läs mer: LISTA: Nyemissioner fastighetsbolag

Trotsar det nya ränteläget

Sagax, det i särklass största fastighetsbolaget på Stockholmsbörsen, gjortde dock den omvända resan och fick sitt kreditbetyg höjt av Moody´s i augusti, till Baa2 från Baa3. Detta på grund av fortsatt stark operationell och finansiell utveckling.

Ett par bolag har också fått höjda utsikter. Standard & Poor's höjde i mars utsikterna för Länsförsäkringarägda Humlegårdens kreditbetyg BBB+ till positiva från tidigare stabila. Även Svenska Handelsfastigheter har fått utsikterna för sitt kreditbetyg BBB- från NCR höjt, till stabila från tidigare negativa. Detta efter att bolaget bland annat utlovats ett kapitaltillskott från ägarna.