Fredag03.04.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Finansiering

Kärvare tider på finansmarknaden

Publicerad: 4 December 2015, 18:00

Det har blivit svårare att finansiera sig på den svenska fastighetsmarknaden. Enligt källor till Fastighetsnytt har bankerna börjat dra åt sig öronen och tacka nej till fastighetsprojekt.


Det har blivit svårare att finansiera sig på den svenska fastighetsmarknaden. Enligt källor till Fastighetsnytt har bankerna börjat dra åt sig öronen och tacka nej till fastighetsprojekt. Samtidigt verkar det som att finansiering via preferensaktier inte är lika attraktiv som den var för bara några månader sedan, då preferensaktierna som redan innan var den dyr form av finansiering har blivit ännu dyrare, och obligationsmarknaden verkar även den ha svalnat rejält.

Som exempel på hur dyr preferensaktien har blivit kan man nämna att i mitten av november meddelade Genova Property Group, ett bolag som bland annat är verksamt inom bostads- och samhällsfastighetssegmentet i Uppsala- och Stockholmsregionen, att man hade emitterat preferensaktier. Totalt tog man in 175 miljoner kronor via en emission av 1 750 000 preferensaktier vilket tyder på att teckningskursen var 100 kronor per aktie. Utdelningen uppgick till 10,5 kronor per aktie och år och aktiens direktavkastning ligger därmed på 10,5 procent per år.

Det kan jämföras med en kort marknadsränta på -0,36 procent och det faktum att på våren 2015 gav nyemitterade preferensaktier en direktavkastning i häradet 6-7 procent per år.

Även obligationsmarknaden verkar ha svalnat rejält vad gäller svenska fastighetsbolag och under hösten 2015 har ytterst få bolag emitterat obligationer. Hemsö och ytterligare några bolag med implicit eller till och med explicit statlig garanti har varit aktiva, men bland de bolag som inte har pensionskapital eller staten som huvudägare har endast en handfull bolag varit aktiva. Bland dessa återfinns Fabege, som i november via sitt delägda finanseringsbolag Nya Svensk Fastighetsfinansering emitterade en grön obligation.

Det är en märkbar förändring jämfört med hösten 2014 och våren 2015 då fastighetsbolagen gick man ur huse för att delta på obligationsmarknaden. Det som dock är mer anmärkningsvärt är att fastighetsbolagen nu får betala mer för sin finansiering än tidigare under året eller förra hösten, det låga ränteläget till trots.

Investerarintresset har minskat
Som exempel kan nämnas att när Balder i mitten av november emitterade en tvåårig obligation med rörlig ränta så betalade man en spread på 155 punkter vilket är 60 baspunkter högre än i mars när man emitterade en obligation med lika lång löptid. Spread är det som på svenska kallas för kreditmarginal och när det gäller obligationer med rörlig ränta så definieras kreditmarginal som skillnaden mellan obligationens räntekupong och benchmarkräntan som i de flesta fall är tremånaders Stibor.  För obligationer med fast ränta så definieras kreditmarginalen som skillnaden mellan räntekupongen och swapräntan för en ränteswap med lika lång löptid som obligationen. I Balders fall betalade man i november en räntekupong på 1,2 procent vilket då är 1,55 procentenheter högre än Stibor 3M som den dagen låg på -0,35 procent.

Det är en anmärkningsvärt stor skillnad på endast ett halvår och då speciellt med tanke på att marknadsräntorna aldrig har varit lägre än just nu och likviditeten bokstavligen forsar fram på de finansiella marknaderna. Balder är dock inte något isolerat fall. Faktum är att även bolag som åtnjuter en implicit statlig garanti, som exempelvis Vasakronan och Hemsö som båda ägs av AP-fonderna (förutom Sagax 15 procentiga ägarandel i Hemsö) har sett sina spreadar stiga rejält.

Således emitterade Vasakronan till en spread på 102 punkter när man emitterade en 5-årig icke säkerställd obligation 10 november medan bolaget för en obligation med lika lång löptid i slutet av maj emitterade till 53 punkter. Hemsö i sin tur emitterade en obligation i november till spreaden 115 punkter vilket kan jämföras med de 54 punkter man emitterade till tidigt i juni.

Obligationsmarknaden har därför uppenbarligen blivit betydligt dyrare efter sommaren, något som bekräftas av Joakim Nirup, partner på AGL och expert på fastighetsfinansiering.

– Investerarintresset för fastighetsbolagens obligationer har minskat och spreadarna är tydligt högre, konstaterar Joakim Nirup.

Obligationer och preferensaktier har på senare år vuxit fram som eventuellt konkurrerande men samtidigt kompletterande alternativ till den finansiering som fram till finanskrisen var den dominerande, och vad man skulle kunna kalla för den traditionella, finansieringsformen för svenska fastighetsbolag. Bankfinansiering. Även om de alternativa finansieringsformerna har tagit en del av kakan så har det varit med bankernas goda minne, vilket kanske gör det tveksamt att prata om en konkurrerande form, och bankfinansiering är fortfarande den viktigaste formen.

Enligt källor till Fastighetsnytt har även bankerna dragit åt sig öronen när det gäller finansiering av fastighetsbolag. Att det har blivit kärvare är något som bland andra Joakim Nirup har märkt av.

– Vi upplever att bankernas intresse av att finansiera fastighetsprojekt har minskat och att ett flertal  är nöjda med den finansiering man har gjort i år, säger han i samtal med Fastighetsnytt.

Vidare förklarar han att man nog kan vänta sig att bankerna kommer att vara återhållsamma resten av året och eventuellt ännu längre.

– Efter finanskrisen har många upplevt det som så att bankerna stänger sina böcker tidigare på året än man gjorde innan krisen briserade. Tidigare så rådde man kunderna att inte försöka refinansiera under december månad men numera är tumregeln nästan att inte refinansiera under sista kvartalet då det finns en risk att bankerna redan då har fyllt sin kvot fastighetsfinansiering för året, säger Joakim Nirup.

Den kompletta artikeln återfinns i Fastighetsnytt 6/2015 som utkommer fredagen 11 december.

Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.