Måndag30.03.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Finansiering

”Ingen hade pandemi på radarn”

Publicerad: 25 Mars 2020, 15:01

Det är svårt att förutsäga framtida risker när världen stannat och det ekonomiska systemet står inför stora utmaningar. ”Det man planerar för som största risk behöver man aldrig vara orolig för, det är det oväntade som knäcker kamelens rygg”, säger Lennart Sten, vd på Svenska Handelsfastigheter.


Ämnen i artikeln:

Lennart StenSvenska HandelsfastigheterGE Capital Real Estate

– För ett halvår sedan när man frågade sig vad det är som kommer knäcka ekonomin så hade ingen pandemi på radarn. Ta västvärlden vars ekonomi bygger på transport av människor, varor och tjänster, så stänger man ned och säger att ingen får röra sig. Vi har inte haft en sådan situation någonsin förutom i krig där staten går in och tar över. En ekonomisk kris utan en utanpåliggande väpnad konflikt är väldigt unikt, säger Lennart Sten, vd på Svenska Handelsfastigheter och tidigare chef för den nordiska verksamheten inom GE Real Estate.

Läs även: Ola Serneke om byggstoppet: ”Stor osäkerhet”

Hittills är det besöksnäringarna som haft det tufft när de olika krisåtgärderna avlöser varandra. Lennart Sten ser en fastighetsmarknad där värdena sannolikt går ner kortsiktigt men det är inte tillgången på kapital som är det stora problemet. Banksystemet har av Riksbanken fått 500 miljarder men de sitter fortfarande på kreditrisken, menar han. Stat och Riksbank hanterar detta med samma verktyg som man hanterar en efterfrågekris när det egentligen är en tillgänglighetskris.

– En del aktörer har stora finansieringar som ligger i företagscertifikat och på obligationsmarknaden, och där kan likviditeten försvinna väldigt fort. Då är frågan om man kommer att kunna ersätta den finansieringen med bankfinansiering, jag är inte säker på att utrymmet finns i banksektorn för att ta hand om det här.

Tidigare erfarenheter

Det är som bekant många finansiella kriser som har sin grund i den kapitalintensiva fastighetsmarknaden. Det är dock svårt att dra några lärdomar från exempelvis den stora fastighetskrasch vi hade i början på 90-talet, menar Lennart Sten som då arbetade med sanering av de olika fastighetsrekonstruktionerna i sin roll som advokat.

– Då var det höga räntor som knäckte hela systemet. Men står du på noll så står du på noll, då får klokare människor än jag fundera ut hur man ska stimulera sig ur det här. Problemet i dag är refinansiering av de skulder som förfaller, framför allt de som ligger utanför banksystemet. 

Utbudskrasch bakom IT-krisen

En annan fastighetsrelaterad kris var IT-kraschen i början på 2000-talet, då var kontorsmarknaden i fokus, inte minst i Stockholm. Det handlade då om en utbudskrasch, menar Lennart Sten.

– Det byggdes 300 000 kvadratmeter ny kontorsyta per år i Stockholm under en period och den utbudschocken störde marknaden mer, enligt min uppfattning, än att IT-bolagen fick problem. Skillnaden nu är att det inte byggts så mycket nya kontor, vi har legat runt 50 000 kvm om året vilket är för lite för Stockholm. Produktionsresurserna har dragits till bostadsmarknaden där man fått bra betalt. Så systemet är inställt på det och det problemet kvarstår. Vi har helt annan störning nu.

Enligt Lennart Sten är det närmaste man kommer dagens inbromsning det som hände vid Lehman Brothers konkurs 2008, med skillnaden att alla i dag funderar på vilken verktygslåda man ska använda. Då handlade det om att sänka de finansiella kostnaderna och få till en mindre balansräkning. 

– Vad vi gjorde på GE 2008 var att så fort som möjligt försöka krympa balansräkningen, precis som många andra. Du söker kapital där det finns, samtidigt som du säljer tillgångar som är belånade. När du är i ett läge som nu är en stor balansräkning, om den är belånad, inte en tillgång utan en belastning. Då letar du efter de som sitter på kapital och så får du acceptera lägre lönsamhet, det vill säga sälja lite billigare.

Du söker kapital där det finns, samtidigt som du säljer tillgångar som är belånade.

Den stora lärdomen att ta till sig är kanske bara att varje gång marknaden störs är det förmodligen det oväntade som är boven i dramat.

– Det var inte ett ifrågasättande av fastighetsvärdet och inte att pengar blev för dyrt. Inte heller för höga lånenivåer vilket många trodde, inklusive jag själv, som skulle leda till en korrektion av marknaden. Den här gången var det en pandemi. Så nästa gång kommer det sannolikt inte vara en pandemi. Det som systemet planerar för som största risk behöver man aldrig vara orolig för, det är det oväntade som knäcker kamelens rygg, säger Lennart Sten.

Mattias Fröjd

Reporter

mattias.frojd@fastighetsnytt.se

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.