Lördag08.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Finansiering

Finansiering – den glömda biten i byggpusslet

Publicerad: 24 Maj 2016, 13:03

Stellan Lundström.

När stat och kommun kraftfullt hanterar frågan om riskkapital då kan man också i stor utsträckning bestämma vad som ska byggas, när och var. Dagens situation med finansiering på marknadens villkor har medfört att privata aktörer fått ett större inflytande över planering och byggande, skriver Stellan Lundström som tar upp tre viktiga skillnader mellan Boverkets “miljonprogram” och det som byggdes på 60-, 70- och 80-talen.


Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Från 1940-talet och fram till början av 90-talet har stat och kommun aktivt medverkat till att förse bostadsbyggandet med riskkapital. Att tillhandahålla kommunal borgen sågs mera som en teknisk och kraftfull åtgärd där de nya husen de facto ansågs ha ett marknadsvärde som var minst lika stort som kostnaden att producera. Statliga ränte- och investeringsbidrag var andra åtgärder för att skaffa riskkapital liksom höga belåningsgrader och låg ränta för statliga lån.

När stat och kommun kraftfullt hanterar frågan om riskkapital då kan man också i stor utsträckning bestämma vad som ska byggas, när och var. Dagens situation med finansiering på marknadens villkor har medfört att privata aktörer fått ett större inflytande över planering och byggande.

Tre väsentliga och föga diskuterade skillnader avseende finansiering finns mellan Boverkets ”miljonprogram” fram till år 2025 och det som byggdes på 60-, 70-och 80-talen.

- Idag saknas någon form av kraftfullt riskomfördelningssystem som till exempel kommunal borgen. Därmed inte sagt att kommunal borgen i dagsläget är ett lämpligt riskomfördelningssystem.
- Idag är färdriktningen från Riksbanken och Finansinspektionen tydlig i att utlåningsexpansionen ska stoppas. Handel med och nyproduktion av bostäder ska utgå från större andel eget kapital vilket i alla fall på kort sikt går stick i stäv med alla byggambitioner.
- Idag är revisorer, värderare, finansiärer och investerare ”på tårna” och gör lönsamhetskalkyler på ett sätt och i en omfattning som inte förekom under tiden för miljonprogrammet. Obesvarade följdfrågor är bland annat hur stor andel av miljonprogrammet som faktiskt var lönsamt på kalkylstadiet med dagens modeller och normer för kalkyler och i vilken utsträckning lönsamheten för nya bostäder idag kan motivera finansiering med pensionskapital?

Om ovanstående iakttagelser och argumentation är relevanta kan vi ställa frågan vad som krävs ur finansiell synvinkel för att vi ska klara att bygga ett ”nytt miljonprogram” enligt Boverkets analyser?

För det första krävs ett incitamentssystem som motiverar byggherrar att bygga ”mer än lagom mycket”- och med mindre lönsamhetsmarginaler! Det kräver i sin tur ett riskomfördelningssystem där staten ta en aktiv roll.  För det andra är det mycket som talar för att målet 700 000 nya lägenheter fram till år 2025 förutsätter att en del av bostadsproduktionen ges speciella finansieringsförutsättningar inom ramen för svenska versioner av ”affordable och social housing”.

Avslutningsvis kan vi konstatera att de grundläggande förutsättningarna avseende tillväxt och räntor för bostadsbyggande just nu är mycket goda. Att färdigställa 700 000 lägenheter fram till år 2025 kräver dock att regering och Riksdag tar ett antal radikala beslut om finansiering och riskfördelning. 100 000 nya lägenheter per år innebär lågt räknat 250 miljarder i investerings- och finansieringsbehov. Statens utlovade investeringsstöd på cirka 7 miljarder per år räcker en bit, men det krävs mycket mer och främst ett stödsystem som inte höjer markpriserna och snedvrider konkurrensen.

Stellan Lundström
Professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH

Ämnen i artikeln:

Stellan Lundström

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.