Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Torsdag25.02.2021

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Finansiering

Fastighetsbolagens fria kassaflöden

Publicerad: 23 Oktober 2013, 13:00

Bo Nordlund

Hur ser egentligen fastighetsbolagens förmåga ut när det gäller att generera operativa kassaflöden?


Ämnen i artikeln:

Bo Nordlund

Hur ser egentligen fastighetsbolagens förmåga ut när det gäller att generera operativa kassaflöden? Räcker dessa kassaflöden för att ge en adekvat avkastning på fastighetstillgångarna? Frågorna är viktiga eftersom ”en tillgångs värde enligt vedertagen teori utgörs av nuvärdet av dess framtida kassaflöden”.

En logisk följd av denna teori, vilken jag upplever har stor acceptans i dagens ekonomiska värld, är att värderingsmodeller ska diskontera de så kallade fria kassaflödena som tillgången bedöms ge upphov till i framtiden.

I fastighetsbolagens verksamhet kan det vara svårt att urskilja dessa fria kassaflöden. Ofta utgår man från att resultaträkningen ger en god approximation på dessa, justerat för vissa poster som inte är kassaflöden. Jag menar att detta kan leda till felaktiga slutsatser om fastigheternas förmåga att generera fria kassaflöden. Enligt min uppfattning behöver analytikerna gå vidare in i noter/tilläggsupplysningar för att finna den information som krävs. I ett noterat fastighetsbolag finns för analytikern intressant information i noten avseende förvaltningsfastigheter. Enligt IAS 40 ska företagen nämligen separat upplysa om:

1. Förvärv av fastigheter/byggnader.
2. Tillkommande utgifter som lagts till en tillgångs redovisade värde.
3. Ökning av fastighetstillgångarna som tillkommit genom rörelseförvärv.

När jag analyserar fastighetsbolagens årsredovisning förstår jag att bolagen tolkar dessa upplysningskrav mycket olika, vilket minskar informationens värde för analytiker. Följdfrågor som kan uppstå är hur nedanstående information ska sorteras in under respektive punkt 1-3 som presenterades ovan.

A. Ny- och tillbyggnad
B. Ombyggnad
C. Övriga komponentbyten (i vissa situationer benämnt planerat/periodiskt underhåll)

Min uppfattning, mot bakgrund av IFRS-reglernas syfte, är att informationen avseende nybyggnad och väsentliga tillbyggnader (A ovan) ska ingå i punkt 1 ovan, dvs. förvärv av fastigheter/byggnader. Övriga aktiviteter i form av tillkommande utgifter som lagts till en tillgångs redovisade värde, i vissa fall även benämnt ”investeringar i befintligt bestånd” ska enligt min uppfattning ingå i punkt 2 (B och C ovan).  Rapporteringen i fastighetsbolagen på börsen skulle då stämma bättre överens med den rapportering som sker avseende avkastning från fastigheter enligt IPD (tidigare Svenskt Fastighetsindex). I IPD-resultaten avseende avkastning från fastigheter rapporteras en totalavkastning som består av en direktavkastning (driftnettot i förhållande till marknadsvärdet) plus en värdeförändringsavkastning. Värdeförändringsavkastningen påverkas dels av marknadsvärdeförändringen ”brutto” men också av de investeringar (en minuspost) som lagts ner i fastigheterna. Om fastighetsbolagen på börsen vidhåller sitt nuvarande sätt att rapportera investeringar skulle man kunna förfäras och komma till slutsatsen att fastigheterna måste vara väsentligt övervärderade eftersom de bara ger en fri kassaflödesavkastning på mellan 1,5 och 2,0 procent i förhållande till marknadsvärdet på tillgångarna.

För att komma fram till detta har jag sammanställt driftöverskottet i resultaträkningen för fastighetsbolagen och sedan dragit bort det som inte redovisas enligt pkt 1 och 3 ovan. Annorlunda uttryckt, information på den rad som syftar till att ange investeringsvolymen i befintligt bestånd enligt IAS 40, pkt 2, har tillsammans med central administration minskat driftöverskottet för att ge ett operativt/fritt kassaflöde. Denna kassaflödesavkastning på fastighetstillgångarna är då beräknad som ett genomsnitt över åren 2009-2012. Detta måste betecknas som alldeles för lågt om man jämför med exempelvis en svensk statsobligation.

Nu tror jag att det inte är så illa. I brist på god information från bolagen om hur det fria kassaflödet egentligen ser ut har jag fått fylla på med egna bedömningar kring vad som borde vara behovet av reinvesteringar i befintligt bestånd  för att hålla fastigheterna i produktivt skick. Här vill jag understryka att den del av reparationer och underhåll som kostnadsförs i resultaträkningen i de noterade bolagen, och därigenom påverkar driftöverskottet i resultaträkningen, inte på långa vägar skulle räcka för att hålla fastigheterna i detta produktiva skick. Enligt mitt sätt att se på informationsgivningen skulle kassautflöden enligt punkt 2 ovan (investeringar i befintligt bestånd) ge värdefull information när det gäller återinvesteringar i befintligt bestånd. Jag är i och för sig inte imponerad av vilken nivå som föreligger på den operativa kassaflödesyielden i fastighetsbolagen (fritt kassaflöde i förhållande till marknadsvärde på fastigheter) trots att jag i min analys då kommer till lägre reinvesteringsutbetalningar än vad som skulle bli fallet om jag bara följde den information jag kan läsa ut ur bolagens redovisningsrapporter. Det senare får dock bli ämnet i en annan artikel.

För att öka säkerheten i analyser och för bättre analysresultat är det dock av stor vikt att fastighetsbolagen rapporterar någorlunda lika vad avser kategoriseringen i vilka typer av investeringar som skett i bolagen, enligt diskussionen ovan.

Bo Nordlund
Tekn dr, redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter
Verksam i egna bolaget BREC AB och vid KTH

Ämnen i artikeln:

Bo Nordlund

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.