Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Finansiering

Den nya dyra obligationsmarknaden - ”smärtsam omställningsprocess”

Publicerad: 27 september 2022, 18:45

Louis Landeman, Danske bank. Foto: Alexander Donka, Connel_Design

Det blir allt dyrare att finansiera sin verksamhet i fastighetsbranschen. Obligationer säljs till betydligt högre räntor än i våras och emissioner ställs till och med in. Moodys ser betydande risker men Danske bank ser ändå positiva tecken mitt i turbulensen. På börsen var det ändå blodrött.

Ämnen i artikeln:

MoodysSBB FastigheterFastPartner FastigheterCorem Property GroupLouis Landeman

R


Tisdagen blev en mörk dag för de svenska fastighetsbolagen. Inte nog med att SBB:s ärkenemesis Viceroy gick ut på mikrobloggen Twitter och förordade ytterligare en halvering av en redan sargad aktiekurs. Nej, Rutger Arnhult-kontrollerade Corem tvingades ställa in en emission till följd av rådande marknadsvilkor, medan Sven-Olof Johanssons Fastpartner förvisso rodde sin emission i hamn, men till priset av betydligt högre finanseringskostnader än för bara ett halvår sedan.

Danske banks chef för kreditanalys Louis Landeman pekar på att det är ytterligare exempel på de rörelser vi har sett på räntemarknaden under året och som drabbar bolagen från två håll, dels med större kreditspreadar, dels med högre underliggande räntor jämfört med i början på året. 

– Det är en helt ny finansieringsmiljö som fastighetsbolagen har att röra sig i, säger han.

Det låga ränteläget har under lång tid gjort hela samhället mer räntekänsligt, enligt Landeman, vilket delvis är självskapat av centralbankerna.

– Det gör att det blir svårt att snabbt byta fot och att alla bara ska anpassa sig på väldigt kort tid. Det här är en ganska smärtsam omställningsprocess. 

Läs även: Därför ska du ha koll på fastighetsbolagens kreditrating 

Landeman tycker ändå att det är positivt att nya obligationer ändå har getts ut av en del fastighetsbolag, som Fastpartners och NP3:s emissoner den senaste tiden. 

– Även om de har fått betala betydligt mer än tidigare, så uppfattas det som positivt att man är proaktiv och att man försöker hantera kommande skuldförfall, säger han.

Hur mycket dessa ”dyrare” emissioner slår på hela finansieringskostnaden är i slutändan avhängigt bolagens totala finansieringsmix och hur hanterbar den är när man slår ut den på hela fastighetsbeståndet, menar Landeman. 

– Paradoxalt nog kan det vara så att bolag med högre kreditbetyg och mer kapitalmarknadsfinansiering kan ha en mer utmanade situation nu än highyield-bolagen.

Även ratinginstitutet Moodys noterar den nya situationen på kapitalmarknaden. De skriver i en analys daterad den 26 september att svenska fastighetsbolags marknadsfinansieringskostnader har ökat kraftigt. Den ökade kostnaden menar Moodys är ett direkt resultat av en ökad försiktighet från investerare mot sektorn på grund av hög inflation, sämre tillväxt och snabba räntehöjningar. 

Läs även: Jakten på kreditbetyget i full gång - men alla är inte med 

En följd, spår institutet, blir att vissa företag måste söka alternativa finansieringskällor för att täcka kommande skuldförfall, vilka i flera fall är betydande. Totalt räknar Moodys med att lån på 500 miljarder kronor förfaller mellan nu och 2026. Här väntas bankerna fylla en del av finansieringsluckan, med fokus på de finansiellt starkaste företagen.

Därtill spår Moodys att en del fastighetsbolag kommer tvingas sälja tillgångar i brist på finansiering – vilket kommer bidra till ett fall i fastighetsvärden.

Längre kreditduration än dagens normala på 3-4 år skulle mildra problemet, skriver Moodys, något som också Finansinspektionen också lyft fram.

Ratingen – jokern i leken

Moodys nämner inte utsikterna för kreditbetygen på fastighetsbolaget, trots dess stora makt på området när pengar ska lånas på kapitalmarknaden. Louis Landeman spår dock att det kan bli en ökad press på betygen framåt.

– Det finns en inneboende cyklikalitet i kreditbetygen när man går mot en mer ekonomiskt utmanade tid och räntorna går upp. Så det finns en uppenbar risk att ratinginstituten framöver kommer att bli mer proaktiva, vilket kan ge en ökad press på betygen, säger Landeman och exemplifierar med sänkta kreditbetyg och utsikter under de senaste månaderna för bolag som Castellum, Heimstaden och SBB.

Är du förvånad att det inte kommit mer nedjusteringar?
– Det är en fin balansgång för ratinginstituten. De vill nog inte vara för proaktiva och utan avvaktar nog i viss mån i stället för att se hur utvecklingen blir. Men ju mer räntorna går upp är det något de tvingas ta hänsyn till och om de högre räntenivåerna består, så måste det vägas in i ratingbedömningarna. 

Blir det inte lite av självuppfyllande profetia i det hela?
– Den aspekten finns alltid där. Det går inte att komma ifrån eftersom bolagen är beroende av sina kreditbetyg för att få finansiering på goda villkor. 

Trenden har varit mot stigande räntor hela året och i relativa termer har uppgången varit exceptionell med tanke på det låga utgångsläget. Där exempelvis Fastpartner i dag emitterade gröna obligationer till 5 procent (Stibor+kupong), gjordes motsvarande emission i januari till 1,2 procent när Stiborräntan var på nollan. I dag är samma bottenplatta för bolagets obligationer 1,9 procent. Detta samtidigt som Corem ställde in sin emission helt med hänvisning till den tuffa marknaden. Det blev för dyrt helt enkelt. Men någon gång vänder även denna utvecklig. Frågan är om det finns element av att bolagen bettar på att ränteutvecklingen toppar här nu i höst?

Enligt Landeman kan det vara rimligt att tro att när räntehöjningarnas fulla effekt syns på företag och hushåll kan nedbromsningen gå väldigt snabbt, och då är frågan hur länge centralbankerna orkar hålla i. 

– I och med att man höjer så pass snabbt kan man hoppas på att effekten av höjningarna också kommer ganska snabbt och att vi därefter kan få någon form av omprövning från centralbankernas sida. Därmed skulle räntorna kunna komma ner igen, men det är ju inte det som signaleras från centralbankerna i dag tyvärr. Men om det här fortsätter att bli väldigt besvärligt de kommande månaderna kan det här bli nästa steg.

Fastighetssektorn gick tydligt mot strömmen på en stigande börs på tisdagen. Sektorns delindex sjönk hela 3,8 procent där förlorarna främst var de ovan nämnda bolagen. Corem tappade 8 procent och SBB 6 procent, men även bolag som Nyfosa, Platzer, Fabege, Balder, NP3 och Catena kvalade in på förlorarlistan. Fastpartner som ändå fick igenom en emission på tisdagen återhämtade en hel del av tisdagens fall och stängde knappt 2 procent ner.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Välj nyhetsbrev