Lördag15.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Varför så få auktioner i privat sektor?

Publicerad: 7 Mars 2013, 15:01

Hans Lind

Ekonomipristagaren Joseph Stiglitz noterade på 1980-talet att på en rad fria marknader förekommer “ransonering”, det vill säga att säljaren bestämmer ett pris som är sådant att det uppstår en kö – och sedan väljer säljaren en av de köande köparna. Stiglitz första artikel handlade om banker – att de inte har en auktion på lån och ger lån till den som är beredd att betala den högsta räntan.


Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 1, 2013

Ekonomipristagaren Joseph Stiglitz noterade på 1980-talet att på en rad fria marknader förekommer “ransonering”, det vill säga att säljaren bestämmer ett pris som är sådant att det uppstår en kö – och sedan väljer säljaren en av de köande köparna. Stiglitz första artikel handlade om banker – att de inte har en auktion på lån och ger lån till den som är beredd att betala den högsta räntan.

På motsvarande sätt kan det vara så att när företaget ska köpa någonting så är man beredd att betala ett så högt pris att flera olika företag är beredda att leverera till detta pris. Ett uppenbart exempel är när ett företag eller en organisation ska anställa någon. Det är mycket ovanligt med annonser där företaget/organisationen först anger ett antal kvalifikationer som personen ska uppfylla och sedan säger att man kommer att anställa den som begär lägst lön! Kort sagt: På en fri marknad är det ovanligt att priser sätts så att efterfrågan blir lika med utbudet.

Vad är då orsaken till detta? Stiglitz menade att en viktig förklaring var en kombination av ofullständiga kontrakt och ofullständig information. Det är inte praktiskt möjligt att till exempel i ett anställningskontrakt ange exakt vad som ska göras och hur det ska utföras, och sedan knyta ersättningen till det. Säljer man sin bostadsrätt till “fel” person så ökar risken för att denne kommer att hitta något att bråka om som i slutändan leder till kostnader för säljaren. Den kan löna sig med ett lägre pris om man tar hänsyn till risker på grund av ofullständiga kontrakt och ofullständig information.

Thomas Kalbro, Carl Caeser och jag har nyligen publicerat en ESO-rapport om kommunala markanvisningar “Bäste herren på täppan” och där knyter vi an till dessa och andra teorier om hur marknader fungerar. Att en exploatör är beredd att betala mer än andra kan naturligtvis bero på att de kommit på ett billigare sätt att bygga med samma kvalitet eller att de har kommit på ett koncept som kunden är villig att betala mer för, men det kan också beror på en rad andra faktorer, till exempel:

– att företaget felbedömt lönsamheten, till exempel för att företaget underskattat byggkostnader eller försäljningspriser, och sen när man upptäcker det tvingas man pressa kostnader på tveksamma sätt för att få projektet att gå runt

– att man räknar med att kunna förhandla sig till vissa ekonomiska fördelar senare under processen, eller lämpa över kostnader på andra

– att man är planerat att bygga med sämre kvalitet men på ett sätt som en bostadsrättsköpare inte upptäcker.

I en värld av ofullständiga kontrakt och ofullständig information om motparter och produkter så måste man också hitta smarta sätt att premiera de företag som gör ett bra jobb. Och ett sådant sätt är att lova mera jobb i framtiden till den som gör ett bra jobb idag. Men om framtida jobb auktioneras ut kan köparen/kommunen inte ge sådana löften och då försvagas incitamenten för “leverantören” att göra ett bra jobb.

Med detta som grund menar vi att så kallad direktanvisning av kommunal mark är en rationell form – men naturligtvis inte utan problem. Framtiden ligger dock inte i att i stor skala övergå till auktioner utan i att göra direktanvisningsprocessen mer transparent och att kontinuerligt utvärdera hur processen fungerar. Hur detta mer exakt ska gå till beskrivs i rapporten som kan laddas hem från regeringens hemsida.

När man läser rapporter från Konkurrensverket slås man av hur ofta de lyfter fram kortsiktig priskonkurrens som den viktigaste formen av konkurrens. Den kommunala markanvisningsprocessen borde mer lika processen vid LOU. Detta sätt att tänka har dock förkastats i ekonomisk teori för mer än 25 år sedan!

Jag råkade få en ny amerikansk bok om “Construction Quality” i min hand och där kan man läsa “There is a refreshing change in public works projects that is worth mentioning here. Bidding procedures now give value to quality and responsibility  rather than simply to low cost. The ability to properly manage,schedule, coordinate and provide true-value engineering to a project now increase a contractors´s  ability to be selected for a public works project.”.

Ska dessa mer svårmätbara och svårbevisade faktorer kunna få ett genomslag måste man dock minska möjligheterna till överklaganden och begränsa kraven på “bevisning” från den offentliga köparens sida. I vår rapport argumenterar vi för att förskjuta bedömningen av om det “gått rätt till” från den enskilda markanvisningen/upphandlingen till att se på till exempel kommunens agerande som en helhet och om det ger rimliga möjligheter för olika aktörer. Istället för auktioner rekommenderar vi ökad öppenhet om tillvägagångssättet vid markanvisningar, regelbundna förvaltningsrevisioner av verksamheten och hårdare straff för tjänstemän/politiker som missbrukat sin position.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 1, 2013

Ämnen i artikeln:

Hans Lind

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.