Tudelat på börsen under 2017

Jämför man Stockholmsbörsens fastighetsindex med Fastighetsnytts lite bredare samhällsbyggnadsindex, FSBX, så får man en tudelad bild. Fastigheter har, i vanlig ordning, gått bra på börsen även under 2017 medan byggsektorn har gått rejält back vilket satt tydliga spår i FSBX. Således har FSBX PI vid lunchtid på årets sista börsdag fallit med 1,48 procent sedan årsskiftet medan börsens fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, har stigit med 6,47 procent sedan årsskiftet.

En uppgång på 6,47 procent kan tyckas vara ganska lite över ett år, i alla fall jämfört med de senaste årens fantastiska utveckling men då ska man ha i åtanke att en av de största beståndsdelarna i börsens fastighetsindex, bostadsutvecklaren JM, har fallit med närmare 30 procent och konkurrenten Bonava, som även det är ett tungt bolag, har fallit med närmare 20 procent. Nu har JM:s vikt i indexet förvisso minskat de senaste åren i och med att främst Balder och Castellum har blivit väsentligt större bolag, men bostadsutvecklaren torde alltjämt vara en tung post i börsens fastighetsindex. Indexets utveckling under 2017, trots JM:s och Bonavas kräftgång, tyder därmed på att det fortsatt går mycket bra för fastighetssektorn.

Starkt självförtroende
Det borde i och för sig inte komma som någon överraskning, de underliggande fundamenta med fortsatt stark konjunktur och låga räntor som kombinerat leder till stigande värden är fortsatt robusta. Det går med andra ord bra för branschen och de som har lyssnat till IR-podden under året bör nog kunna ana ett starkt självförtroende hos fastighetsbolagens ledare. Det enda smolket i glädjebägaren, givet att frossan på bostadsmarknaden inte spiller över till den kommersiella sidan, är den fortsatta ovissheten kring skattelagstiftningen, mer specifikt paketeringsutredningen och de nya ränteavdragsreglerna. De nya reglerna föreslås träda i kraft under 2018 men framtiden får utvisa om det verkligen blir fallet, och vad gäller ränteavdragsreglerna får vi se om regeringen väljer att implementera den ”tuffare” varianten som man tidigare kommunicerat.

De stundande skatteändringarna kan mycket väl ligga som en liten delförklaring till att fastighetsindex ”bara” stigit med 6,5 procent under året. I så fall har marknaden åtminstone till någon del prisat in nya skatteregler. Har man inte gjort det så borde de nya reglerna påverka fastighetsbolagens aktiekurser negativt men å andra sidan kan det faktiskt ses som positivt när ovissheten är bortraderad. Den som lever får se men med de senaste årens facit i hand och den starka underliggande affären kan vi vara tämligen säkra på att det blir en generell prisuppgång för fastighetsaktier även under 2018.

Tufft år för bostadsutvecklare
Det har varit svårt att identifiera någon tydlig börstrend under 2017. För fastighetsbolagens del har det varit ”business as usual” men det som har stuckit ut är bostadsutvecklarnas och byggbolagens dåliga år. Även om det ännu är för tidigt att säga att botten gått ur bostadsmarknaden så har bostadsutvecklarnas aktiekurser drabbats hårt av den oro som kännetecknat marknaden under fjärde kvartalet. Det gäller i synnerhet bolag som Oscar Properties och Tobin Properties som är nischade till ett lyxsegment i en geografiskt begränsad marknad.

Tobins aktie har fallit med över 70 procent under året och bolagets huvudägare var tvungna att späda ut sig själva i syfte att rädda bolaget. Huruvida Oscar Properties kommer att tvingas till en defensiv nyemission under 2018 återstår att se men Oscar har sålt tillgångar till ett värde om cirka 2 miljarder kronor för att säkra sin likviditet. Även Tobin har behövt gå ur projekt och detta har tillåtit kapitalstarka kommersiella aktörer att fynda bra fastigheter, nu senast Kungsleden.

JM och Bonava har drabbats hårt på börsen med i dessa bolag råder det ingen tvekan om att de kommer att klara ”krisen” och om rykten på marknaden stämmer har även dessa kunnat fynda bra projekt inför framtiden.

Ett förlorat år
Av de tre börsnoterade byggjättarna är det främst Skanska och NCC som har drabbats hårt och i båda fallen kan nedgången om 20 respektive 30 procent under året härledas till nedskrivningar i projekt utanför Sverige. NCC har haft ett riktigt tufft år med stora nedskrivningar och följaktligen en dålig lönsamhet som till slut skördade ett offer i form av vd:n Peter Wågström som fick lämna bolaget i slutet av oktober. Hur NCC påverkats av avknoppningen av Bonava under 2016 är oklart men det har knappast haft en positiv påverkan än så länge.

För de stora byggjättarnas aktieägare har 2017 varit ett tufft år, för att inte säga förlorat år, men det i sin tur skapar en hel del återhämtningspotential under 2018.

Det är som vanligt svårt att sia något om det stundande året, framtiden är ett oskrivet blad som det brukar heta. En viktig parameter blir som nämnts ovan skattelagstiftningen samt bostadsfrossan som mycket väl kan komma att spilla över på andra delar av fastighetsmarknaden – i synnerhet om konjunkturen tar stryk – men den kanske viktigaste parametern av alla är ränteläget. Det finns starka indikationer på att Riksbanken kommer att höja räntan under 2018, i så fall mot slutet av året, men vi kan vara helt övertygade om att svensk fastighetsmarknad kommer att operera i en lågräntemiljö i lång tid framöver.

Sverrir Thór