Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Börs

Slutar börsåret på plus?

Publicerad: 17 december 2018, 14:30

När man summerar börsåret så här långt så har fastighetsrelaterade aktier haft en relativt god avkastning trots en svajig börs i oktober. Bilden är ungefär densamma som under 2017 – då liksom nu tuggar fastighetsbolagen på ganska bra men rusar inte i samma takt som under tidigare år.


Artikeln är sedan tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2018.

När man summerar börsåret så här långt så har fastighetsrelaterade aktier haft en relativt god avkastning trots en svajig börs i oktober. Fastighetsnytts Samhällsbyggnadsindex hade i mitten av november stigit 7 procent under året samtidigt som börsen som helhet backat 3 procent.

Bilden är ungefär densamma som under 2017. Då liksom nu tuggar fastighetsbolagen på ganska bra men rusar inte i samma takt som under tidigare år. Byggbolagen fortsätter dock fjolårets nedåtgående trend och det gäller även delar av bostadssektorn. Här finns det dock en uppdelning där de som är inriktade på bostadsrätter generellt sett har motvind medan flera hyresbostadsbolag går starkt.

Årets största utropstecken är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, SBB. Aktien, som är noterad på First North, har rusat nästan 80 procent i år. Bland de mer namnkunniga bolagem utmärker sig bland annat börsens två största fastighetsbolag – Balder och Castellum – med uppgångar på omkring 20 procent vardera, och trean Fabege som rusat uppemot 30 procent. Vid sidan av en god resultatutveckling har trion även skrivit upp fastighetsvärdena med stora belopp.

Skiftande öden för bostadsbolagen
Flera bostadsbolag stod för spektakulära nedgångar under året då det fortsatt går trögt att sälja bostadsrätter, framförallt i de dyrare prisklasserna. Samtidigt har temperaturen höjts på andra delar av bostadsmarknaden, bland annat som en följd av att utländska aktörer intresserar sig alltmer för svenska hyresbostäder. Något som manifesterades under året av en budstrid om Victoria Park.

Bland de aktier som gått sämst under året återfinns, liksom under 2017, Tobin och Oscar Properties. Bägge har tappat nästan halva börsvärdet under året. Under hösten har en del missnöjda kunder börjat ta till rättsliga åtgärder mot Oscar Properties för att försöka häva sina köp.

När det gäller Tobin så har marknadssituationen lett till att prognosen för helårsvinsten sänkts vid tre tillfällen under året. Ursprungligen angavs att rörelseresultat skulle bli 250 miljoner kronor men numera anges intervallet 25-50 miljoner kronor.

I början av året lade Klövern ett budpliktsbud på Tobin efter att en riktad nyemission gjort Klövern till huvudägare i bolaget. Budet medförde att Klövern blev majoritetsägare och senare har ägarandelen ökats till över 80 procent av kapital och röster. Det är rimligt att anta att Klövern med tiden kommer gå över 90 procent och kräva tvångsinlösen av resterande aktier.

I oktober lade Klövern dessutom ett kontantbud på A Group of Retail Assets, Agora, vilket ledde till tvångsinlösen av samtliga aktier drygt en månad senare. Klövern utmärkte sig under året även genom att gå in på nya marknader i Köpenhamn och New York.

Andra bostadsbolag som gått svagt under året är SSM och Prime Living. SSM har under året stämts i ett par omgångar av en mängd bostadsägare som kräver att få sina pengar tillbaka med anledning av försenade projekt. Aktien har backat drygt 60 procent under året.

Prime Living har tampats med likviditetsproblem. I mitten av november meddelade bolaget att det finns risk att pengarna sinar redan i december. Aktien har rasat 90 procent under året.

Det finns risk att även nästa år blir tufft för bostadsutvecklarna. Riksbanken är i färd med att höja räntan och enligt vissa bedömare kan det dröja innan utbudet börjar minska.

– Vi förväntar oss fortsatt väldigt höga volymer av färdigställanden hela vägen in i 2019. Vi tror på fortsatt motvind för bostadsutvecklarna. Vi förväntar oss att färdigställandepeaken sker någonstans under andra halvåret 2019, säger David Flemmich, som är fastighetsanalytiker på Handelsbanken.

En fortsatt svag bostadsmarknad kan även komma att slå mot Sveriges ekonomi i stort framöver, bland annat som en följd av minskat byggande och sjunkande hushållskonsumtion.

Huggsexa om Victoria Park
Å andra sidan har många bolag som i varierande grad är inriktade på hyresrätter haft ett utmärkt börsår, bland annat till följd av ett ökat utländskt intresse för svenska hyresbostäder. Det manifesterades i en budstrid om Victoria Park mellan det amerikanska private equity-bolaget Starwood och den tyska bostadsbjässen Vonovia.

Tyskarna gick segrande ur striden och kontrollerar nu över 80 procent av kapital och röster i bolaget. Dessutom har Vonovia en option att köpa ytterligare aktier, vilket kommer ta ägarandelen över 90 procent nästa år. Det är därmed väldigt hög sannolikhet att samtliga aktier ropas in.

Hyresbostäder är populära för tillfället då marknaden anses vara mer eller mindre omättlig. Samtidigt innebär hyresregleringen att det går att köpa hyresfastigheter billigt och sedan få upp hyrorna genom renoveringar. Detta är något som bland annat Victoria Park och Hembla, tidigare D. Carnegie & Co, tagit fasta på. Merparten av vinsterna från dessa kassakor hamnar numera i utländska fickor i Tyskland och USA. Hembla majoritetsägs ju av amerikanska Blackstone efter ett tidigare bud.

Budstriden bidrog även i hög grad till att Hembla skrev upp värdet på sitt fastighetsbestånd med hela 1,8 miljarder kronor i det andra kvartalet, motsvarande uppemot 7 procent av det dåvarande beståndets värde.

Svajiga byggprojekt
Byggbolagen har haft det motigt under året med en mängd vinstvarningar och nedskrivningar. Både Skanska och NCC bytte vd i början av året. Dessa inledde med rejäla genomlysningar av respektive bolags verksamhet, vilket i bägge fallen ledde till nedskrivningar och diverse engångskostnader i miljardklassen.

I Skanskas fall hade man kanske trott att det skulle lugna ner sig i tredje kvartalet efter jättenedskrivningar i de två första. Men när man minst anade det drämde de till med ytterligare nedskrivningar i USA på 1,3 miljarder kronor.

Som en konsekvens av detta bestämde sig Skanska bland annat för att sluta lägga anbud på så kallade mega-design-build OPS-projekt då dessa anses vara för svårhanterliga. Det är ett eko av Peabs beslut för några år sedan att fokusera på mindre och mer lätthanterliga projekt efter att bolaget tagit sig vatten över huvudet genom att ta på sig flera stora arenaprojekt.

I det tredje kvartalet vinstvarnade även Serneke för lägre vinst till följd av nedskrivningar i två byggprojekt. Skanska och NCC har backat över 20 procent i år medan Serneke rasat 45 procent.

Kreditbetygsjakt
En annan faktor som det varit mycket fokus på under året har varit kreditrating. Många bolag på börsen har strävat efter att uppnå kreditbetyget BBB, vilket motsvarar en så kallad Investment Grade rating hos bland annat S&P. En Investment Grade rating kan bland annat ge sänkta räntekostnader. Det kan även öppna upp för investeringar från utländska institutioner, som bara investerar i bolag med ett bra kreditbetyg.

Fabege, Sagax och Castellum fick alla kreditbetyget Investment Grade av Moody´s under året. Sagax har tillsammans med Fabege gått bäst av de större fastighetsbolagen i år med en uppgång på cirka 30 procent.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, SBB, är årets bästa fastighetsbolag så här långt. SBB har bland annat exponering mot hyresbostäder och har under året hakat på trenden med renoveringar. SBB har även hunnit med att lägga ett bud på enfastighetsbolaget Karlbergsvägen 77.

Det har även skett många insiderköp i bolaget under året, vilket signalerar att ledningen ser på framtiden med tillförsikt. Dessutom har Victoria Parks grundare Greg Dingizian köpt aktier för i storleksordningen 100 miljoner kronor. Pengar som han fick loss vid försäljningen till Vonovia.

Samtidigt som många fastighetsbolag försvinner från börsen till följd av uppköp så har ett tillkommit genom Hemfosas avknoppning Nyfosa.

Oskar von Bahr

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.