Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Torsdag21.01.2021

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Preffar utan täckning?

Publicerad: 31 Oktober 2016, 18:00

Illustration: Petter Furå.

Ett stort antal fastighetsbolag har de senaste åren emitterat preferensaktier. Det gäller både bolag noterade på Stockholmsbörsens huvudlista och First North och vissa bolag har enbart noterat sina preffar. De har varit ett relativt populärt tillgångsslag och inte ifrågasatt i någon större grad men i och med Eniros svårigheter väcks en del frågor om hur säker en investering i en preff egentligen är. En annan viktig fråga är huruvida Eniro kommer att smitta av sig, på exempelvis fastighetsbolagens preffar?


”Vi jobbar och tror att vi ska få till en lösning, men jag kan inte utesluta att vi tvingas sätta bolaget i rekonstruktion. Jag är inte säker på att vi kommer klara av detta. Det är sex olika banker och de är inte helt samspelta. Det finns olika viljor i konsortiet.” Så säger söktjänstbolaget Eniros vd Örjan Frid i samtal med nyhetsbyrån Breakit fredagen 28 oktober och samma dag meddelar Eniros styrelse att man kommer föreslå en slopad utdelning på Eniros preferensaktie.

Bolagets preferensaktie rasade på de två beskeden. Samma dag som de kom mer än halverades aktiekursen, från 257,8 kronor till 114 kronor, ett fall med 55,8 procent. Nästa handelsdag, måndagen 31 oktober, fortsatte raset och vid lunchtid den dagen hade Eniros pref fallit med ytterligare 43,9 procent till 64 kronor.

Preferensaktier är fortfarande ett växande fenomen i fastighetsbranschen och fallet Eniro, eller snarare Eniros fall, sätter en viktig fråga på sin spets. Hur säker är egentligen en investering i en preferensaktie?

Vad är en preferensaktie?
Så som tidigare framkommit i Fastighetsnytt så är en preferensaktie någon sorts hybrid mellan en vanlig stamaktie och ett lån. Utdelning är oftast förbestämd, liksom räntekupongen på ett lån, och utdelningen har, liksom räntekostnader, förtur före utdelning på stamaktier men den betalas först när räntorna är betalda. Preferensaktien går också före stamaktien i kön när det gäller likvidation av ett bolag, en preferensaktieägare har förtur till det egna kapital som är kvar när, och om, alla skulder är betalda.

En preferensaktie är således, liksom en stamaktie, per definition ett riskinstrument och den har därmed en hög avkastning. Samtidigt ger den inte lika stort inflytande i bolag, en pref ger i regel en tiondels röst jämfört med en stamaktie, vilket förklarar varför den har preferens och en högre direktavkastning jämfört med stamaktien. En investerare gör helt enkelt en avvägning mellan inflytande och direktavkastning. Enligt en advokat som Fastighetsnytt har pratat med kan den jämställas med en efterställd revers, den ligger näst sist i kön före en stamaktie.

Kommer fastighetsbolagens preffar smittas?
Ett stort antal fastighetsbolag har de senaste åren emitterat preferensaktier. Det gäller både bolag noterade på Stockholmsbörsens huvudlista och First North och vissa bolag har enbart noterat sina preffar. De har varit ett relativt populärt tillgångsslag och inte ifrågasatt i någon större grad men i och med Eniros svårigheter väcks en del frågor om hur säker en investering i en pref egentligen är. En annan viktig fråga är huruvida Eniro kommer att smitta av sig på exempelvis fastighetsbolagens preffar?

Det är viktigt att betona att det i dagsläget inte finns några som helst indikationer på att något av de fastighetsbolag som har emitterat preferensakter riskerar att hamna i ekonomiskt trångmål eller på obestånd. Denna diskussion är därmed till viss grad av retorisk natur men dock med viss förankring i verkligheten, i och med fallet Eniro.

Det finns ett antal teorier om hur man ska värdera en aktie. En av dessa kallas dividend yield-metoden och enligt denna är en aktiekurs i grund och botten en funktion av den utdelning bolaget bakom aktien betalar. Marknaden förväntar sig en viss direktavkastning (mätt i procent) och värderar aktien baserat på utdelningen som ger den procentuella direktavkastningen. Väntar marknaden sig exempelvis att en aktie ska ge en direktavkastning på 7 procent och får 7 kronor i utdelning så värderar man aktien till 100 kronor (7/0,07=100).

De lärde tvistar om hur generell och applicerbar denna värderingsmodell egentligen är men det finns en del som tyder på att det är just den som gäller vid värdering av preferensaktier. Bland annat är preffar inte på nära håll lika volatila som stamaktier och dessutom är utdelningen alltid känd, givet att emittenten inte hamnar i trubbel och behöver kapa eller rentav slopa utdelningen. Slutligen så ger en pref i praktiken inget inflytande varför inflytande knappast är en variabel som kan påverka dess värdering. Det som däremot skulle kunna påverka värdet är just preferensen över stamaktier vid likvidation men hur stor den effekten är lär variera från fall till fall och i grund och botten är det direktavkastningen som avgör aktiens värdering.

Vill slopa utdelningen
Jämför man kursutvecklingen på Eniros stamaktie och bolagets preferensaktie från årsskiftet 2013/2014 och framtill 27 oktober 2016, dagen innan preferensaktiens stora ras började, så får man vitt skilda bilder, om än med samma dystra trend.

Sista december 2013 kostade bolagets stamaktie 49,59 kronor och 27 oktober 2016 kostade den 0,3744 kronor. Ett fall med hela 99,2 procent. Preferensaktien föll under samma period från 510 kronor till 257,8 kronor, med 49,5 procent. Förklaringen till att de båda aktieslagen har fallit så mycket är så klart densamma, Eniro har länge varit ett bolag på dekis, men det som skiljer aktieslagens utveckling åt är att preferensaktien har gett utdelning. Förvisso har den fallit vilket tyder på att marknaden vill ha relativt mer betalt för den risk man tar men den har inte fallit lika mycket, just för att det är en preferensaktie som alltjämt givit avkastning och som haft förtur till eventuellt eget kapital.

Nu vill styrelsen slopa preferensutdelningen och det finns ett stort mått av uppgivenhet i vd:ns uttalande och då inser marknaden att man varken kommer att få någon direktavkastning eller pengarna tillbaka. Det är bara konstatera att det är mycket osannolikt att ett bolag som behöver finansiell rekonstruktion har mycket pengar kvar att betala till sina aktieägare när alla skulder har rensats.

Så länge det finns hopp så håller preffen emot men nu verkar hoppet vara borta och då ger den vika. Så kanske man kan sammanfatta det och den sammanfattningen svarar sannolikt också på frågan om huruvida Eniros ras kommer att smitta av sig till fastighetsbranschen. Så länge det inte finns något som tyder på att fastighetsbolagen som emitterat preferensaktier hamnar på obestånd så kommer det sannolikt inte att finnas någon större risk för en smittningseffekt. Man ska dock ha klart för sig att ifall krisen infinner sig så finns det nog inte mycket täckning för investerat kapital.

Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.