Måndag06.04.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Sök

Börs

Ökad spridning i kreditkvalitet

Publicerad: 7 November 2018, 14:22

Louis Landeman.

Foto: Danske Bank.

Den svenska fastighetssektorn fortsätter att expandera på den svenska och utländska obligationsmarknaden. Enligt våra beräkningar är den totala utestående volymen mer än dubbelt så stor som för bara tre år sedan, skriver Louis Landeman, Chef Kreditanalys på Danske Bank Markets.


Krönikan är även publicerad i Fastighetsnytt nummer 5, 2018.

Den svenska fastighetssektorn fortsätter att expandera på den svenska och utländska obligationsmarknaden. Hittills i år har svenska fastighetsbolagen gett ut närmare 60 miljarder kronor i obligationer. Detta kan jämföras med en total volym på cirka 70 miljarder under hela 2017. Enligt våra beräkningar uppgår nu den totala utestående volymen obligationer från fastighetssektorn på den svenska obligationsmarknaden till cirka 220 miljarder, vilket är mer än dubbelt så mycket som för bara tre år sedan. Till detta kan läggas ökade emissionsvolymer från utländska obligationsmarknader, främst euromarknaden.

Den snabba tillväxten av volymen utgivna obligationer beror dels på att ett större antal bolag nu är närvarande på obligationsmarknaden, och dels på att flera av de större bolagen har ökat andelen av sina skulder som de har på kapitalmarknaden. I samband med detta har ett 15-tal svenska fastighetsbolag under de senaste åren publicerat officiella kreditbetyg från ett av de större kreditvärderingsinstituten. Som en del i den processen önskar ratinginstituten ofta se en ökad andel skuld på kapitalmarknaden, helst på icke säkerställd basis, för att ett kreditbetyg på en hög nivå (”investment grade”) ska kunna uppnås. De bolag som når ”investment grade” belönas med kraftigt fallande räntekostnader.

Fastighetsbolagen har nu under en följd av år levt i ”den bästa av världar” med god konjunktur och fallande räntor. Även om marknadsutsikterna generellt sett är goda finns ändå några mörka moln på horisonten i form av en gradvis avmattning i konjunkturen och eventuellt stigande räntor. Från och med 1 januari 2019 träder även de nya skattereglerna vad gäller begränsning av ränteavdrag till 30 procent av skattemässigt EBITDA, vilket kommer att leda till skattehöjningar för många fastighetsbolag, särskilt i tider med högre räntor.

Mycket tack vare stigande tillgångsvärden har den genomsnittliga belåningsgraden i sektorn mätt som lån i förhållande till fastigheternas marknadsvärde (LTV) fallit, särskilt bland de bolag som siktat på ”investment grade”-rating. Belåningsgraden mätt i förhållande till bolagens kassaflödesgenerering är dock fortsatt på en hög nivå. Vi noterar även en ökad spridning i kreditkvalitet och belåningsgrad inom sektorn. Till exempel varierar belåningsgraden från 40 till 70 procent och högre, med en genomsnittlig kapitalbindning från 1-2 år till 6-7 år och längre. Från ett obligationsägarperspektiv skulle vi gärna se att fler bolag under nuvarande goda marknadsförhållanden passar på att förstärka sin finansiella beredskap och förlänga sin kapitalbindning så att de är väl rustade den dag som fastighetsmarknaden vänder neråt.

Louis Landeman
Chef Kreditanalys, Danske Bank Markets

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.