Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Torsdag03.12.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Liten risk i fastighetsbranschens skuldsättning

Publicerad: 14 April 2016, 00:00


Fastighetssektorn står finansiellt stark även om fastighetsvärdena skulle vända nedåt inom något år. Bolagen tycks inte ha maximerat möjligheten att belåna stigande tillgångsvärden. Variationen i skuldsättning mellan bolagen är dock stor och medan bolag som var listade redan för sju år sedan generellt har minskat sin skuldsättning har en del nyare bolag tagit större risker.

Noterade fastighetsbolag redovisade stora värdeförändringar under 2015, inte minst under sista kvartalet. För bolag i storstadsområden, och speciellt de som har fastigheter koncentrerade till Stockholms innerstad, var det snarare regel än undantag med orealiserade värdeförändringar på 10 procent eller mer under förra året. Även bolag med övervägande del bostäder uppvisar stora värdeförändringar. Vid en granskning av noterade fastighetsbolags värdeförändringar under de senaste sju åren framgår det tydligt att det senaste året sticker ut. Ökningen var närmare 9 procent i snitt för 2015 jämfört med runt 4,5 procent i snitt för de närmaste sex föregående åren. Under sista kvartalet 2015 var den orealiserade värdeförändringen i snitt hela 3 procent. Sammantaget redovisar de bolagen orealiserade värdeförändringar på drygt 35 procent under den senaste sjuårsperioden, variationerna mellan bolagen är dock stora.

Många ställer sig nu frågan om de till synes höga värderingarna riskerar att bli ett problem när räntorna börjar stiga. Vad händer om värdena faller – kommer bolagen att får svårt att uppfylla covenanterna i sina kreditavtal och bankerna att kräva amortering av lån alternativt ytterligare säkerheter? Svaret blir nej när man tittar på sektorn som helhet, men det kan naturligtvis finnas undantag. Skillnaden mellan de jämförda bolagen är stor.

En faktor som talar till bolagens fördel är att värderingsinstituten tenderar att släpa efter i sina värderingar. Försiktighetsprincipen tillämpas, det är sällan värderingarna avspeglar aktuellt värde utan snarare förra kvartalets eller ännu tidigare kvartal. Därmed torde det finnas en liten kudde i dagens värderingar. Även om vi sannolikt har sett merparten av de positiva värdeförändringarna för denna gång finns det egentligen inget som i dagsläget talar för någon snabb vändning nedåt av värdena, tvärtom är det sannolikt att vi får se positiva värdeförändringar även under inledningen av 2016, framförallt i storstäderna.

De noterade bolagens belåningsgrader för fastigheterna har successivt kommit ned. Detta är ju i och för sig självklart eftersom fastighetsvärdena stigit, allt annat lika. För sju år sedan låg de i snitt på drygt 58 procent. Exkluderades även likvida medel var belåningen en procentenhet lägre. Idag ligger motsvarande värden på strax över 56 respektive knappt 55 procent. Bolagen i jämförelserna är dock inte desamma vid de olika tidpunkterna. Ett antal nya bolag har tillkommit under sjuårsperioden och många av de nya bolagen har en högre belåning, över 60 procent är inte ovanligt. Gemensamt för i princip alla bolag som fanns redan för sju år sedan är att belåningen sjunkit, sånär som för Heba och Hufvudstaden. Men med belåningsgrader på 29 respektive 18 procent känns oron inte direkt överhängande för dessa bolag.

Samtidigt ska man komma ihåg att många bolag har emitterat preferensaktier som i och för sig klassas som eget kapital och är efterställda bankens krediter, men ändå slukar mycket kassaflöde och ur stamaktieägarens synvinkel ändå i någon mån kan likställas med lånat kapital. Adderas preffarna är belåningen i princip oförändrad.

En förklaring till att belåningsgraderna inklusive preffar i relation till fastighetsvärdet inte sjunkit trots orealiserade värdeförändringar är sannolikt att flera av bolagen lånat för att investera i annat än fastigheter, till exempel andra fastighetsbolags aktier.

Tittar man därför istället på skuldsättningsgraden, det vill säga räntebärande skulder i relation till eget kapital, som är ett mer rättvisande mått blir utvecklingen mer betryggande. Skuldsättningen har sjunkit från 1,9 procent för sju år sedan till 1,6 procent idag. En minskning med 16 procent. Även här är tendensen tydlig – i stort sett samtliga bolag som funnits med sedan 2008 har minskat sin skuldsättningsgrad. Adderas preffarna blir talen högre och tendensen att yngre bolag ofta har högre skuldsättning återkommer.

Merparten av bolagen tycks inte ha maximerat den potentiella möjligheten att belåna högre värderade fastigheter, och övriga tillgångar, utan snarare tvärtom varit försiktiga i sin framtoning. Självklart har bankernas strävan efter att få ned gränsen för belåningsgraderna från historiska 70-75 procent till dagens 60-65 procent också bidragit. Sammantaget finns det ingen anledning till oro för sektorn, men det finns alltid anledning att följa bolag med hög skuldsättning i tider med fallande fastighetsvärden.

Britt-Marie Nyman
Head of Capital Markets, Catella Corporate Finance

Källa: Sedis

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.