Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Måndag08.03.2021

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Länge leve det operativa kassaflödet!

Publicerad: 6 Februari 2013, 14:53

Bo Nordlund

Jag tror det är dags för fastighetsbranschens olika aktörer att inse att det behövs åtminstone ett alternativt sätt att rapportera avkastningen från fastighetsinvesteringar.


Ämnen i artikeln:

Bo Nordlund

Jag har själv, eller tillsammans med professor Stellan Lundström på KTH, tidigare debatterat frågor kring vad som ingår i ett driftnetto och även att korrekt beräknade byggnadsavskrivningar borde bära värdefull information om framtida kassautflöden av reinvesteringskaraktär för en fastighet. Glöm inte att fastigheterna ofta förutsätts ha, om inte evigt, så åtminstone mycket ”långt liv” när vi gör olika typer av lönsamhetsbedömningar för sådana tillgångar. Dessa debattinlägg har mötts av både stort intresse och frågetecken från olika aktörer.

Jag tror det är dags för fastighetsbranschens olika aktörer att inse att det behövs åtminstone ett alternativt sätt att rapportera avkastningen från fastighetsinvesteringar. Jag tänker på det operativa kassaflödet som inrymmer även utbetalningar för reinvesteringar i fastigheterna. Ett sådant mått minskar risken för missförstånd som kan uppstå på grund av att företag tillämpar olika redovisningsregler eller gör olika tolkningar av vad som är investeringar respektive reparations- och underhållskostnader.

En annan viktig gränsdragningsfråga är huruvida central administration ska anses belasta kassaflöden som ska hänföras till fastighetsrelaterad avkastning eller ej. När jag pratar med olika aktörer finner jag att det finns olika uppfattningar även på detta område. Tolkningar försvåras av att vissa företag redovisar hela administrationskostnaden som ”central administration” nedanför driftnettot medan andra gör uppdelningar på fastighetsadministration, som belastar driftnettot, och central administration, som redovisas nedanför driftnettot.

Jag föreslår därför att aktörer i fastighetsbranschen framöver enas om att rapportera två olika ”kassaflödesmått”, nämligen:

- Driftnetto = Hyra minskat med drift- och underhåll samt i förekommande fall fastighetsskatt och tomträttsavgälder. I driftposten ingår då en skälig del av total administration som kan hänföras till fastighetsadministration.
- Operativt kassaflöde = Hyra minskat med drift- och underhåll samt i förekommande fall fastighetsskatt och tomträttsavgälder. I driftposten ingår då en skälig del av total administration som kan hänföras till fastighetsadministration. Dessutom sker avdrag för reinvesteringar i befintligt fastighetsbestånd samt avdrag för central administration.

Kassaflödesmåtten enligt ovan används sedan för att rapportera följande nyckeltal/avkastningsmått.

- Direktavkastning 1 på totalt kapital (driftnetto enligt ovan dividerat med marknadsvärde på fastigheterna)
- Direktavkastning 2 på totalt kapital (operativt kassaflöde enligt ovan dividerat med marknadsvärde på fastigheterna)

Varför är nu detta intressant? Jo, hur man än vänder och vrider på saker och ting så är det ändå så att på riktigt lång sikt måste nog trots allt all avkastning materialiseras i ett kassaflöde någon gång. Om tillgångars avkastning under alltför lång tid, och till allt för hög grad, kommer från värdestegringar borde marknadens aktörer komma till insikt att detta inte kommer att hålla på sikt. Risk uppstår då att informationsasymmetrier/brist på adekvat information kan skapa obalanser i prissättning av tillgångar på marknaden som kan riskera att leda till väsentliga negativa priskorrigeringar. Min uppfattning är att ovanstående förslag skulle kunna leda ett steg i rätt riktning när det gäller transparens och kommunikation mellan aktörerna på marknaden.

Ett vanligt argument mot att ovanstående information skulle vara nödvändig (det operativa kassaflödet/driftnetto 2) är att de effekter som tydliggörs i detta kassaflöde redan skulle finnas med i avkastningskravets riskpremie. Innan jag helt köper detta måste nog dock marknadsinformationen som dessa avkastningskrav extraheras från bli betydligt bättre. Önskan om förbättringar gäller framförallt underliggande fastighetsvärden i indirekta fastighetstransaktioner (fastigheter i bolag) samt bl.a. vilken nivå på driftnetton och schabloniserade nivåer på drift- och underhåll som använts vid framtagandet av dessa avkastningskrav. Sedan finns det ett antal andra frågor som är viktiga när det gäller transparens på fastighetsmarknaden och olika typer av marknadsinformation, men de frågorna får bli ämnen för andra debattinlägg.

Bo Nordlund
Tekn dr och verksam i BREC AB samt på KTH. Ledamot i FARs Policygrupp för redovisning samt associerad till KPMG.

Ämnen i artikeln:

Bo Nordlund

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.