Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Tisdag26.01.2021

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Krävs kris för konsolidering

Publicerad: 7 Oktober 2016, 00:00


På Business Arena i Stockholm för några veckor sedan gjorde inledningstalaren Percy Barnevik klart för alla åhörare att vi i fastighetsbranschen lever i den bästa av världar: finansieringen kostar lite och ingenting samtidigt som efterfrågan på, och intresset för att investera i, fastigheter är stort.

Det stora intresset för branschen har lett till att i stort sett samtliga fastighetsbolag på börsen handlas med premier mot substans. Men verkligheten har inte alltid sett likadan ut. På 1990-talet efter den djupa svenska finans- och fastighetskrisen var situationen den omvända – bolagen handlades med substansrabatter. Många undrade hur länge rabatterna skulle bestå och om de till och med var kvar för att stanna. Nu i efterhand vet vi att rabatt förbyttes i premium och att ingenting är kvar för att stanna. Det som är ett premium idag kan vara en rabatt imorgon och det i sig skulle kunna vara den enskilt viktigaste faktorn till nästa konsolidering i fastighetsbranschen.

Undertecknad deltog i en fördjupning på Business Arena som handlade om just detta. Deltagare och moderator var rörande överens om att det viktigaste rekvisitet för en konsolidering på börsen i dagsläget inte är uppfyllt. Men vi var också överens om att verkligheten kommer att ändras.

För att vi ska se uppköp krävs att det finns ett ekonomiskt incitament för det förvärvande bolaget. Det kan vara tydligt och utgöras av skillnad i relativvärdering mellan köpande bolag och målbolag. Då kan det förvärvande bolaget emittera nya aktier till ett högt pris för att köpa något som är lägre värderat. Ett ekonomiskt incitament kan också utgöras av samordnings- och stordriftsfördelar såsom minskning av centrala funktioner samt eventuell överlappande geografisk verksamhet. Ekonomiska incitament såsom billigare finansiering på kapitalmarknaden på grund av större volymer, högre aktievärdering genom bättre likviditet i aktien samt gratis marknadsföring genom stor exponering i media kan vara andra incitament. Ofta är det fråga om en mix av flera olika incitament, men det viktigaste incitamentet är att få köpa något som man uppfattar som billigt. För att en konsolidering ska vara möjlig krävs också att det inte finns en dominerande ägare som skulle motsätta sig ett bud. Om så är fallet omöjliggörs ett förvärv, alternativt kan förvärvsprocessen bli mycket lång.

Så länge flertalet bolag värderas med premie är det tydligaste ekonomiska kriteriet således inte uppfyllt. I teorin skulle ett högt värderat noterat bolag kunna köpa ett som har en mindre premie. Under 2016 har vi inte sett något sådant förvärv. På sistone har vi istället sett börsbolag med en hög premie förvärva onoterade bolag såsom t ex Balders köp av finländska Sato samt svenska I.A. Hedin Fastighet.

För att vi ska få se en konsolideringsvåg krävs sannolikt någon form av kris som tvingar fram försäljningar. Brist på likviditet i banksystemet eller kraftigt stigande räntor är några exempel på vad som skulle kunna utlösa en kris. Ett kraftigt prisfall på bostadsrätter är ett annat. Under de tre senaste åren har antalet nya noterade/listade fastighetsbolag och projektbolag på Nasdaqs huvudlista och First North varit extremt stort. Sammantaget talar vi om 15-20 bolag, många av begränsad storlek. Brist på likviditet, en kraftig ökning av kostnaderna eller osålda bostadsrätter skulle kunna slå hårt mot bolag med svaga kassaflöden och/eller hög belåning. Försämrat resultat påverkar värderingen av bolagen och vips, osäkerheten gör att vi har ett antal bolag som handlas med rabatt. Grundrekvisitet för en konsolideringsvåg är plötsligt uppfyllt.

Britt-Marie Nyman
Head of Capital Markets, Catella Corporate Finance

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.