Fredag14.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Klassificering av värderingsmetoder – och vad är egentligen kassaflödesmetoden?

Publicerad: 7 September 2014, 04:24

Bo Nordlund och Hans Lind

“…hur relevant är egentligen den gamla indelningen i Ortsprismetoder, Inkomstbaserade metoder och Kostnadsmetoder.”


Vi har nyligen fått en artikeln ”A transparent two-step categorization of valuation methods” publicerad i den ansedda amerikanska tidskriften Appraisal Journal. Den fråga som från början låg till grund för våra diskussioner var hur relevant egentligen den gamla indelningen i Ortsprismetoder, Inkomstbaserade metoder och Kostnadsmetoder egentligen är.

Är till exempel inte en ”inkomstbaserad” metod som en direktavkastningsmetod bara en variant av ortsprismetod där du normerar på ett annat sätt? Och hur sker egentligen kopplingen till marknaden i en kassaflödesmetod: Hur vet man att det man får fram i sin kassaflödesmetod verkligen är mest sannolikt pris vid en försäljning?

Vår utgångspunkt är att marknadsvärdering av fastigheter alltid, på ett eller annat sätt, måste har en explicit koppling till marknaden. Vi argumenterar för att detta kan ske på två olika sätt. I det ena fallet bygger man direkt på genomförda transaktioner och observerade priser i dessa transaktioner. Alternativet är vad vi kallar för aktörsbaserade metoder, vilket innebär att värderingen bygger på kunskaper om hur aktörerna på marknaden resonerar i olika situationer.

I båda fallen kan man tänka sig att värderingen sker genom att knyta priset eller aktörernas bedömningar till olika underliggande variabler. Det kan vara pris/kvm, pris i relation till direktavkastning men man kan även tänka sig att det på en viss marknad finns ett samband mellan kostnad och pris – och då kan man tala om en kostnadsbaserad ortsprismetod. Figuren nedan sammanfattar resonemanget så här långt.

Bild BoHa

Att vi talar om en ”två stegs –metod” är att det skiljs mellan de grundläggande värderingsmetoden – enligt tabellen ovan – och metod för att sedan göra justeringar utifrån värderingsobjektets specifika egenskaper. I detta skede kan man t ex använda en kassaflödesbaserad justering där skillnader mellan värderingsobjektets kassaflöde och grundmaterialets kassaflöde används för att korrigera t ex ett värde i det första steget som bygger på en ortsprismetod eller en aktörsbaserad metod.

När det gäller kassaflödesmetoden som den används i Sverige menar vi att den varken kan ses som en ortsprismetod eller en aktörsbaserad metod. Det går inte att från direkta observationer från transaktioner dra slutsatser om underliggande bedömningar av hyror, kostnader och risker. Det kan knappast heller ses som en aktörsbaserad metod eftersom det normalt antas vid värderingen att hyror och driftskostnader följer inflationen och det är det väl ingen som tror! Dessutom har ju aktörer på en marknad sannolikt ganska olika uppfattningar om dels avkastningskravets storlek men även avseende framtida kassaflödesförlopp och restvärden för värderingsobjektet ifråga.

I artikeln argumenterar vi för att det som kallas kassaflödesmetod egentligen är en direktavkastningsmetod med justeringar utifrån nuvärdet av särdrag hos värderingsobjektet. Antar man att driftnettot följer inflationen, och att restvärdet bygger på driftnettot, kan ju värderaren få en koppling till marknaden eftersom det bara finns en okänd parameter kvar och det är avkastningskravet. Accepteras detta borde det dock vara mer korrekt att säga att den metod som används är en ortspris- eller aktörsbaserad direktavkastningsmetod med justeringar utifrån en bedömning av hur skillnaderna påverkar nuvärdet.

En ytterligare intressant utveckling av resonemangen ovan är hur olika typer av marknadsinformation skall tillåtas påverka en marknadsvärdebedömning av en eller flera fastigheter. Vi menar att även om det finns stora skillnader mellan fastigheter är det mest transparenta ändå att börja med en genomgång av faktiska transaktioner – även om det finns betydande skillnader i egenskaper vid jämförelse med värderingsobjektet. Sen kan man använda kassaflödesbedömning och kunskap om hur aktörer tänker för att göra justeringar i olika dimensioner. Aktiemarknadens utveckling är också en information som bör beaktas, särskilt när det finns få transaktioner på marknaden.

Utmaningen är att göra en värdering så transparent att en läsare tydligt ser vad den slutliga värdebedömningen bygger på och förhoppningsvis kan de kategoriseringar som redovisats ovan och som beskrivs mer i detalj i vår artikel bidra till en sådan ökad transparens”

Hans Lind, professor KTH

Bo Nordlund, tekn dr verksam på KTH och i bl.a. BREC AB

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.