Onsdag30.09.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Förvrängande värdeförändringar

Publicerad: 10 Augusti 2015, 00:00


En för oss analytiker ganska jobbig konsekvens av det extremt pressade ränteläget är det faktum att alla fastighetsbolag bokslut och rapporter förvrängs rejält. I mitt förra inlägg skrev jag om hur resultaten påverkas av de stigande långräntorna men räntorna, både de korta och de långa (även om de stiger), är alltjämt extremt låga och det påverkar rapporter, både i form av förvaltningsresultat, resultat på sista raden och inte minst nyckeltal. Detta är lite vanskligt då det i sin tur även påverkar börskurserna, eller borde åtminstone göra det allt annat lika.

Ta till exempel Wallenstams rapport för första halvåret som offentliggjordes förra veckan. Jämför man posten finansiella kostnader så sjunker bolagets finansiella kostnader med 51 miljoner kronor jämfört med första halvåret 2014 och det förklaras huvudsakligen av den lägre genomsnittliga räntenivån. Därmed stiger bolagets förvaltningsresultat trots att driftnettot, det första lönsamhetsnyckeltalet vi tittar på, faktiskt sjunker.

Det i sig är ingen större förvrängning, nettot av finansiella kostnader eller räntenetto som vi ofta kallar det är en legitim kostnadspost i driften av ett fastighetsbolag. Det vill säga att det inte är någon bokföringsmässig post utan en verklig post och bolagen betalar sina räntekostnader. Vidare är räntenettot i regel den största enskilda kostnadsposten i ett svenskt fastighetsbolag med skuldsättningen enligt den svenska normen. Den stora förvrängningen uppstår i stället när vi kollar de bokföringsmässiga posterna, det vill säga värdeförändringar, framförallt i fastighetsbeståndet.

Under andra kvartalet kunde Wallenstam, tack vare sänkta direktavkastningskrav vid värdering, tillgodoräkna sig en orealiserad värdeförändring i sitt bestånd av förvaltningsfastigheter om hela 1 537 miljoner kronor. Över första halvåret uppvärderades fastigheterna om 1 711 miljoner kronor. Detta är en utveckling som enbart beror på de sänkta räntenivåerna, när finansieringskostnaden sjunker då sänker man också avkastningskraven eftersom dessa oftast baseras på finansieringskostnaden. Fastighetsvärde i sin enklaste form är en direkt funktion av direktavkastningskravet enligt följande:

Värde = Driftnetto/Avkastningskrav

Därmed påverkas värdet direkt av avkastningskravet och eftersom avkastningskravet ligger i nämnaren kan vi också direkt se att korrelationen mellan värdet och avkastningskravet är negativ, det vill säga att när avkastningskravet sänks så stiger värdet och vice versa.

Ifjol gjorde Wallenstam ett orealiserat värdeförändringsresultat om 393 miljoner under första halvåret och skillnaden är därmed drygt 1 300 miljoner kronor, vilket givetvis syns ganska tydligt när man sedan summerar ihop allting till resultat på sista raden, 1 981 miljoner kronor för första halvåret 354 miljoner ifjol (självklart stiger skatten också). Tittar man enbart på just det nyckeltalet, resultat efter skatt, kan man därför få en förvrängd bild av bolagets halvårsresultat.

Ytterligare ett viktigt nyckeltal som påverkas av den låga räntan är belåningsgraden. Lånen stiger ju inte bara för att räntan sjunker, om man inte direkt drar nytta av den lägre räntan och ökar sin belåning, men det gör fastighetsvärdena som nämnts ovan. Belåningsgraden i sin enklaste form räknar vi fram genom att dela de räntebärande skulderna på det sammanlagda fastighetsvärdet och då fastighetsvärdet (nämnaren) stiger, så sjunker belåningsgraden.

Den bild av bolaget vi får genom kvartalsrapporterna och de nyckeltal som finns i denna är således förvrängd vilket gör att det kan vara lite svårare att göra investeringsbeslut och bedömningar baserat på dessa nyckeltal utan att dyka lite djupare under ytan.

Slutligen vill jag bara betona att Wallenstam och de andra bolagen har absolut inte gjort något fel och de försöker inte skönmåla sina resultat. Marknadsvärdering av tillgångar är helt enkelt ett krav som ingår i redovisningsregelverket IFRS som alla börsnoterade bolag måste följa och bolagen skulle bryta mot reglerna ifall de inte gjorde dessa värderingar.

Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.