Onsdag05.08.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Fortsatt brist på redovisning av osäkerheter

Publicerad: 27 Maj 2010, 22:00

Fortsatt brist på redovisning av osäkerheter Min krönika handlade om hur fastighetsvärderingar behandlar två typer av osäkerhet: Osäkerhet i uppskattningen av det sannolika priset idag och osäkerhet i betydelsen att det sannolika priset kan komma att förändras i en viss riktning. Min utgångspunkt var vidare att en rationell och långsiktig aktör är intresserad av båda dessa typer av osäkerhet. Redan den gamla värderingsgurun Ratcliffe underströk ju på 60-talet att vid värdering för belåningsändamål var det självklart att diskutera framtida värdeutveckling eftersom det var i framtiden panten kanske behövde realiseras. Hans Lind Professor i Fastighetsekonomi KTH


Fortsatt brist på redovisning av osäkerheter

Min krönika handlade om hur fastighetsvärderingar behandlar två typer av osäkerhet: Osäkerhet i uppskattningen av det sannolika priset idag och osäkerhet i betydelsen att det sannolika priset kan komma att förändras i en viss riktning. Min utgångspunkt var vidare att en rationell och långsiktig aktör är intresserad av båda dessa typer av osäkerhet. Redan den gamla värderingsgurun Ratcliffe underströk ju på 60-talet att vid värdering för belåningsändamål var det självklart att diskutera framtida värdeutveckling eftersom det var i framtiden panten kanske behövde realiseras.

När kvaliteten i värderingar diskuterades internationellt efter fastighetskriserna i början av 1990-talet förväntade man sig att metoder för att redovisa dessa osäkerheter på ett enkelt och överskådligt sätt skulle komma att utvecklas och bli en självklar del i framtida fastighetsvärderingar. Osäkerhet om marknadsvärdet idag skulle till exempel belysas genom att antalet jämförelseköp, hur lika dessa var värderingsobjektet och spridningen i priser i jämförelseköpen skulle redovisas tydligt och på ett standardiserat sätt. Osäkerhet om den framtida värdeutvecklingen kunde bland annat bedömas utifrån direktavkastning och bruttokapitaliseringsfaktor i relation till historiska trender som Bo Nordlund tar upp i sin avhandling¹. Det kan också handla om att beskriva vad det är för typ av aktörer som betalar de aktuella priserna.

Min bedömning är att värderingar idag inte innehåller nämnvärt mer av sådana resonemang än vad de gjorde för 20 år sedan. Detsamma gäller fortsatt brist på explicit redovisning av underlag i form av vilka jämförelseköp som spelat störst roll för värderingen. Här kan jag naturligtvis ha fel eftersom det inte finns några systematiska empiriska studier av detta, så var och en får göra sin bedömning. I fortsättningen utgår jag dock från att min bedömning är rätt!

En hypotes som Skoog och Zakariasson framför är att en sådan redovisning av osäkerhet skulle leda till värderingar i form av en tämligen tjock bok och att det skulle bli väldigt kostsamt. Detta är naturligtvis helt fel – diskussionen handlar ju om varför det inte utvecklats enkla och standardiserade metoder att redovisa dessa olika typer av osäkerhet. Underlaget för sådana bedömningar kan dessutom i hög grad användas vid flera värderingar.

Om hypotesen att det skulle vara för dyrt att ta fram sådana bedömningar måste förkastas, så återstår rimligen bara två hypoteser – om vi accepterar utgångspunkten att rationella och seriösa långsiktiga aktörer efterfrågar sådan information. Den ena hypotesen är att beställarna inte är rationella och den andra är att de inte är seriösa långsiktiga aktörer.

Och jag förstår inte att värderarkåren år efter år är nöjda med att springa ärenden åt den typen av beställare.

¹Valuation and Performance Reporting in Property Companies According to IFRS (2008)

Hans Lind

Professor i Fastighetsekonomi

KTH

Läs Hans Linds krönika i Fastighetsnytt 2/2010

Läs repliken från Karin Zakariasson och P-O Skoog

Hans Lind

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.