Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

lördag08.05.2021

Kontakt

Annonsera

E-tidning

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Fastigheter ett lyft för isländska ekonomin

Publicerad: 2 maj 2015, 06:00

From Reykjavik.

Med börsnoteringen av två nya fastighetsbolag har fastighetssektorn satt tydligt prägel på återhämtningen av den isländska ekonomin efter kraschen 2008.


Ämnen i artikeln:

Island

Åren 2000 till 2007 var den isländska börsen stekhet. Antalet noterade bolag var stort och den islänning som inte ägde aktier var uppfattades antingen som dum eller fattig. Expansiva bolag, ledda av de så kallade finansvikingarna, utnyttjade börsen till max i syfte att resa eget kapital för sina, som det skulle visa sig ofta ganska vilda, landvinningar utomlands. De tre storbankerna samt bolag som Exista och FL Group ledde denna utveckling och väldigt många som hade gått in i rätt tid blev stormrika för att sedan bli i det närmaste utblottade när den isländska ekonomin kraschade i oktober 2008.

Det var måndagen 6 oktober 2008 som statsminister Geir H. Haarde höll sitt känslofyllda tal där han upplyste nationen om hur illa däran den isländska ekonomin egentligen var och avslutade med det numera klassiska ”Guð blessi Ísland” (s. gud välsigne Island). Det talet blev rena nådastöten för en hel del börsnoterade bolag som till synes hade byggt sin framgång på luftslott och korthus som i sin tur hade byggts av andra. Hela 2008, och även sista kvartalet 2007, hade varit en relativt trist historia och många hade redan då gått på den ekonomiska pumpen som ett börsfall medför men Geir H. Haardes tal tryckte den sista luften ur bubblan. Bankerna gick i konkurs och drog med sig ett stort antal företag i fallet. Börsbolag gick i konkurs eller rekonstruerades och togs över av bankernas konkursbon eller deras arvtagare. Vid årsskiftet 2008/2009 fanns 18 bolag på isländska börsen vilket kan jämföras med 33 ett år tidigare. Som mest var 75 bolag noterade i början på seklet.

Bara en väg från botten
Många hushåll drabbades så klart, dels av att man befann sig i den för Island ganska unika situationen att vara utan arbete och inkomst, dels av att deras besparingar som fanns investerade i bankfonder eller aktier. I september 2008 var arbetslösheten på Island 1,3 procent, i oktober steg den till 1,9 procent och i november var den 3,3 procent. I februari 2009, var arbetslösheten 8,2 procent och hade alltså stigit med 531 procent på mindre än ett halvår.

När man befinner sig på botten finns det bara en väg och det är uppåt. Sedan mitten av 2009 har den isländska ekonomin sakta men säkert återhämtat och även om man fortfarande har en bit kvar till de nivåer man befann sig mot slutet av tredje kvartalet 2007 är ekonomin i grund och botten sundare nu och den ekonomiska infrastrukturen torde vara mer robust. Även börsen har hämtat in en del mark och där spelar fastighetsbranschen en viktig roll. I slutet på april 2015 finns 16 bolag noterade på Nasdaq Iceland, som börsen formellt heter, eller Kauphöll Íslands, som den heter allmänt kallas. Tre av dessa är fastighetsbolag, sedan två sådana äntrat börsen i april.

Först ut var Reginn, det minsta av de tre bolagen. Reginn noterades 2 juli 2012 och var då det första fastighetsbolaget i börsens drygt 20 åriga historia som noterades för aktiehandel, en del fastighetsbolag hade haft obligationer noterade. Reginn ägdes före noteringen av statliga Landsbanki, Islands idag enda statligt ägda bank, som höll kvar en fjärdedel av bolaget. Sedan dess har banken ytterliga minskat sitt inflytande i bolaget och håller nu 3,04 procent av kapitalet.

Landics isländska verksamhet
Torsdagen 9 april 2015 var det sedan dags för nästa fastighetsbolag när Reitir, som bildades 2009 som en rekonstruktion av Landic Propertys isländska verksamhet. Även om Landic Property inte var börsnoterat var man ett bolag som hade stor fördel av den till synes starka isländska börsen då man via det börsnoterade moderbolaget FL Group kunde resa kapital på börsen. Landic bildades 2007 via en fusion mellan isländska fastighetsbolaget Stoðir och danska Keops och Atlas Ejendomme och byggde med hjälp av hög belåning en stor närvaro i hela Norden. När pengakällorna sedan sinade gick man i konkurs och de nya isländska bankerna tog över den isländska verksamheten, rekonstruerade den och bildade Reitir som man ägde tillsammans till 80 procent.

Att börsnotera Reitir har länge funnits på ritbordet och Reitirs CFO, Einar Þorsteinsson, berättar att i december 2014 inledde man processen på allvar genom att emittera nya aktier och ta in nya ägare i form av tre av Islands största pensionsfonder och ett antal mindre institutioner som förvaltas av Arion banki. Banken, som bildades ur ruinerna av Kaupthing, var den största ägaren till Reitir men erbjöd allmänheten att köpa 13,25 procent av kapitalet i fastighetsbolaget i samband med börsintroduktionen. Ingen av de andra ägarna valde att sälja sina aktier till allmänheten men enligt Haraldur Guðni Eiðsson, kommunikationsansvarig på Arion banki, approcherade man andra ägare, dock inte alla, om att minska sin andel.

– Till slut blev det dock så att Arion banki blev den enda ägaren som valde att sälja aktier, säger han.

Aktieägarnas önskemål
Även i Eik Fasteignafélag, som äntrade börsen 29 april, var Arion banki den enda aktieägare som valde att minska sin exponering men varför valde man att notera de båda bolagen på en så kort tid? Enligt Haraldur Guðni Eiðsson var det Reitir och Eik som valde när de skulle noteras.

– Som minoritetsägare kan vi naturligtvis inte besluta om det själva. Det blev helt enkelt så, efter en ganska lång förhistoria hos båda bolagen, att de utvecklades till ett gott investeringsalternativ ungefär samtidigt och då ägarna till båda bolagen siktade på börsen fanns det inget att vänta på. Båda noteringarna blev framgångsrika och det finns inget som tyder på att den korta tidsintervallet haft någon negativ effekt.

Garðar Hannes Friðjónsson, vd för Eik, förklarar att man tar steget till börsen då det var aktieägarnas önskemål att notera bolaget. Utöver Arion banki, som erbjöd allmänheten att köpa 14 procent av kapitalet i bolaget, ägdes Eik huvudsakligen av tre stora pensionsfonder.

– Vi har haft obligationer noterade på börsen en längre tid så vi känner väl till de processer och regler som gäller på börsen och det var därför inget jättearbete att förbereda bolaget för notering, säger Garðar Hannes Friðjónsson till Fastighetsnytt.

Han lägger till att syftet med noteringen främst är att öppna för framtida emissioner av nya aktier samt att man hoppas kunna förbättra sina finansieringsvillkor.

Säkerställda obligationer
Reitir, Eik och Reginn är Islands tre största privatägda fastighetsbolag (med 70 procent av den kommersiella marknaden) och det är osannolikt att fler bolag av denna art kommer att söka sig till börsen de närmaste åren. Fastigheter utgör nu närmare 20 procent av börsen och det kan till och med tyckas lite för mycket men enligt två blogginlägg som Páll Harðarson, vd för Nasdaq Iceland, skrev på Fastighetsnytts börsblogg strax före jul så har fastighetsrelaterade värdepapper bidragit signifikant till återupplivningen av Islands kapitalmarknader.

Dels genom de tre nyintroduktionerna men framförallt genom obligationsmarknaden där fastigheter står för 40 procent av den totala marknaden. Fastighetsobligationerna är i regel säkerställda och samtliga är inflationsindexerade vilket gör att risken är ytterst begränsad, något som enligt Páll Harðarson ger investerare bra alternativ och en bra grund att stå på.

Sverrir Thór

Ämnen i artikeln:

Island

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.