Europeisk lånemarknad blir mer amerikansk

Europeisk lånemarknad blir mer amerikansk

Försäkringsbolagen i Europa kommer att investera mindre i fastigheter framöver. Men de kommer att låna ut mer pengar. Det menade amerikanen Howard Roth som är global Director of Real Estate på Ernst & Young när Fastighetsnytt träffade honom och svenske kollegan Ingemar Rindstig i Stockholm.

Anledningen är ändrade och hårdare krav på kapitaltäckning i finanskrisens efterföljd. Det är regelverk som Basel III och inte minst Solvency II, som gäller försäkringsbolag med verksamhet i EU, som spelar in i sammanhanget. Det sistnämnda, som också har med kapitaltäckning att göra, kommer sannolikt att göra försäkringsbolag mindre benägna att investera i fastighetsinstrument.

– De hårdare kapitaltäckningskraven gör att bankerna kommer att låna ut mindre till fastighetssektorn än tidigare, och då öppnar sig en affärsmöjlighet för de europeiska försäkringsbolagen. I USA har det alltid funnits fler alternativ till banklån och nu blir det mer på samma sätt i Europa. Den goda nyheten för fastighetssektorn är alltså att försäkringsbolagen kommer att låna ut pengar, den dåliga att de kommer att investera mindre i fastigheter, säger Howard Roth.

Även Ingemar Rindstig, som är chef för Ernst & Young Real Estate i norden, anser att nya regler kommer att märkas av i fastighetsbranschen. Som vanligt diskuteras redovisningsregelverket IFRS flitigt.

– Nu är det i första hand leasing och det som kallas revenue recognition, det vill säga när och hur transaktioner ska kategoriseras som försäljning, som diskuteras. Båda frågorna kan få stora konsekvenser på fastighetsområdet och för byggföretagen. Planen är att beslut ska tas senare det här året och att de nya reglerna ska börja gälla 2013. Däremot verkar det stora problemet, redovisning av uppskjuten skatt, inte vara i närheten av någon lösning. Nog kan man ifrågasätta IASB:s prioriteringar.

Viktiga skillnader mellan Stockholm och London

Med utblick från Ernst & Youngs huvudkontor på Times Square i New York tycker Howard Roth att Sverige och Norden ser ut att vara en stabil region för fastighetsinvesteringar. Hans möten med svenska kunder gav också en positiv och ”solid” bild av fastighetsmarknaden. Ingemar Rindstig påpekar dock att Sverige är en liten exportberoende ekonomi.

– Blir det en ny global kris kommer det att påverka oss också. När det gäller den kris vi förhoppningsvis har bakom oss ansåg jag hela tiden att skillnaderna mellan Stockholm och London var stora. Hyror och priser steg mycket mer i London innan krisen, och den hårt drabbade finansbranschen betydde mer för London än den gör för Stockholm. Därför såg vi inte den historiskt tydliga korrelationen mellan de två städerna den här gången, säger Ingemar Rindstig.

En annan skillnad är enligt Howard Roth att London idag är en mycket tudelad marknad. När det gäller högkvalitativa fastigheter i centrala London finns det redan en märkbar press på direktavkastningskraven. När det gäller fastigheter utanför det centrala affärsdistriktet är det mycket svårare att långa pengar och det finns en del skepsis mot vissa aktörers skuldsättning.

Daniel Bergstrand

daniel.bergstrand@fastighetsnytt.se