Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Börs

Ena värdeförändringen avlöser den andra

Publicerad: 19 juni 2017, 00:00


Tiden med extremt låga räntor börja närma sig sin bortre gräns. I dagsläget räknar riksbanken med att inleda sina räntehöjningar under mitten av 2018. Ett högre ränteläge får självklart implikationer på fastighetsbolagens resultat och balans. Räntekostnaderna stiger, hyresintäkterna ökar sannolikt på grund av högre inflation och samtidigt påverkas värden på tillgångar och skulder.

Fastigheter kan uppvisa en lång period med stigande värden, mycket beroende på sjunkande och låga räntor. Tittar man på den genomsnittliga värdeutvecklingen för fastigheterna mätt som rullande 12 månader får man gå tillbaka till 2010 för att finna sjunkande värden. Kvartal 1 2010 redovisade flertalet fastighetsbolag på huvudlistan negativa årstal för fastigheternas värdeutveckling och genomsnittligen sjönk värdet något. Redan ett kvartal senare vände det, och det med besked. Flertalet bolag uppvisade positiva 12-månaders tal och genomsnittet låg på över 2 procent. Och så har det fortsatt oavbrutet för flertalet av bolagen fram till idag. Även nu är snittet, sett som rullande 12 månader, för bolagen i närheten av toppnivån Q4 2015 efter en liten dipp våren 2016. Men tittar man istället på enskilda kvartal ser bilden tydligt annorlunda ut.

Samtliga bolag visar fortfarande positiva värdeförändringar under första kvartalet i år. Uppgången verkar dock ha avstannat, snittutvecklingen på 1,2 procent är mindre än hälften jämfört med sista kvartalet förra året. Det behöver inte vara en signal om att perioden med stigande värden är över. Kvartal fyra brukar normalt sett uppvisa de högsta värdeförändringarna under året och snittökningen under kvartal ett 2016 var på samma nivå som 2017. Men det är ändå värt att uppmärksamma att endast fyra av 20 bolag rapporterar högre orealiserade värdeförändringar än närmast föregående kvartal och två av dessa anger att huvuddelen av värdeförändringarna är en engångsföreteelse. Diös skriver i kvartalsrapporten att merparten av de orealiserade värdeförändringarna utgörs av en engångseffekt av rabatt på latent skatt. Catena har en liknande förklaring med hänvisning till nedskrivning av goodwill. Hemfosa säger att merparten av de orealiserade värdeförändringarna beror på ändrade avkastningskrav medan Klövern inte specificerar fördelningen. Det är inte alls säkert att det här var sista kvartalet som vi såg positiva genomsnittliga orealiserade värdeförändringar på fastigheter för de noterade bolagen, men anta att det skulle vara det. Skulle det vara ett stort problem?

Som ofta blir svaret att det beror på. Flertalet av bolagen har förutsättningar att klara fallande värden alldeles utmärkt. Aktiemarknaden tycks dessutom redan ha diskonterat en korrigering av fastighetsvärdena. Som tur är torde stillastående eller sjunkande värden på fastigheter också uppvägas av stigande värden på derivat. I stort sett samtliga fastighetsbolag har stora innehav av räntederivat, både gamla swappar och sådana som tecknats under de senaste åren. Flera av bolagen har passat på att förtidsinlösa dyra swappar och avtala om nya på lägre nivåer och längre löptid, för att säkra en billig finansiering under lång tid framöver. Oavsett om det är äldre swappar med hög ränta, eller nyare med en lägre, kommer stigande räntor att medföra positiva orealiserade värdeförändringar på derivat. Den ena värdeförändringen byts således mot en annan. Kassaflödet förblir dock opåverkat.

Britt-Marie Nyman
Head of Capital Markets, Catella Corporate Finance

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.