Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Börs

Djup skuldsättning och stigande räntor får branschen att hålla andan

Publicerad: 21 juni 2022, 09:31

Louis Landeman, chef för kreditanalys på Danske Bank.

Foto: Alexander Donka, sefa ozel

Marknadsräntorna fortsätter att ticka upp. Vi ringde upp chefen för kreditanalys på Danske Bank, Louis Landeman, som har proklamerat att gratispengarnas era är över för den här gången. Men vad betyder det för en djupt skuldsatt kommersiell fastighetssektor?


Ämnen i artikeln:

Danske BankFem frågor

– Det påverkar väldigt mycket. Det är en kapitalintensiv bransch med stor skuldsättning i förhållande till dess kassaflöde. Räntekostnaderna är också oftast den största kostnadsposten för bolagen så branschen är väldigt räntekänslig.

Ränteuppgången är kopplat till inflationen som förväntas vara övergående. Finns det en risk att vi ändå tvingas vänja oss vid högre räntor än de rekordlåga nivåer vi har sett under flera år?

– Den risken är ganska betydande och risken är att vi bara är i början av den här nya eran – den utan gratispengar. Det här drabbar bolagen på två sätt; dels att de underliggande statsräntorna går upp när centralbankerna tvingas strama åt, vilket är inflationsdrivande i sig, och dels går kreditriskpåslaget som företag tvingas betala upp när centralbanker slutar att stödköpa företagsobligationer. Så risken är att det här inte är ett tillfälligt fenomen, speciellt då sannolikheten för nya stödpaket torde vara låg när åtstramning står överst på agendan.

Finansinspektionen och Riksbanken har under en lång tid lyft kommersiella fastigheter som den största risken för den finansiella stabiliteten. Hur stor är risken att deras farhågor besannas?

– Det är en systemviktig bransch med tanke på dess storlek. Den kommersiella fastighetsbranschen står både för 40 procent av den svenska marknaden för företagsobligationer och som andel av affärsbankernas utlåning till företagssektorn. Det är bara att konstatera att den är sårbar, framför allt för stigande räntor och fallande konjunktur. Så länge som konjunkturen är stark går det nog att kompensera sig för högre räntor genom att höja hyror, men det blir svårt att rulla över dessa kostnader om konjunkturen viker och vakansgraderna ökar. Hyresgästerna kommer i så fall få svårare att ha råd med hyran och det skulle sätta fastighetsbolagens intjäning under press. I och med den höga belåningen så är risknivån helt klart förhöjd och skulle konjunkturen försämras så kommer fler bolag att få problem, det kan vi vara rätt säkra på.

Sänkta kreditbetyg, kreditförluster hos bankerna, nyemissioner? Vilka tecken bör vi hålla utkik efter?

– Kreditbetygen, dessa är de större bolagen beroende av. Man måste upprätthålla en viss nivå på dem för att kunna fortsätta låna pengar till en rimlig ränta. Sen bör man hålla koll på hur mycket bolagen kan låna på kapitalmarknaden och till vilken kostnad. Börsbolagen har en räntebindningstid på tre år i genomsnitt, så högre räntor slår inte in direkt, men över tid kommer de kostnaderna att stiga. Även transaktionsmarknaden bör man ha koll på. Kan man upprätthålla marknadsvärdena på sina fastighetsportföljer? Och börskurserna, för faller de mycket blir det ju svårt att ta in nytt aktiekapital via nyemissioner.

Räntorna stiger över hela linjen och det går återigen att få avkastning på obligationsmarknaden, vad betyder det för aktiemarknaden i allmänhet och för fastighetssektorn i synnerhet?

– Det vi kommer att få se över tid är att när räntorna går upp så kommer det att påverka allokeringen mellan olika tillgångsslag. Får man mer betalt på obligationsmarknaden så kan man tänka sig att investerare styr kapital från exempelvis fastighetsmarknaden eller aktier till obligationer. Även inom obligationsmarknaden kan kapital allokeras om från exempelvis high yield till statsobligationer. Det handlar om vilket avkastningskrav man investerar till. Om det går upp kan det vara negativt för både aktier och direktinvesteringar i fastigheter.

Björn Rundström

Chefredaktör och ansvarig utgivare

bjorn.rundstrom@fastighetsnytt.se

Ämnen i artikeln:

Danske BankFem frågor

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.