Fredag30.10.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Börs

Det våras för mezzanine

Publicerad: 26 Juni 2013, 12:50

Mezzanine kommer av italienskans mezzano som betyder ”mitten”. Mittenhyllan på en teater kan också kallas mezzanine.

Nu när bankerna har blivit betydligt återhållsammare i sin belåning ökar behovet för alternativa finansieringslösningar, särskilt när lån behöver refinansieras.


Tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 3, 2013

Nu när bankerna har blivit betydligt återhållsammare i sin belåning ökar behovet för alternativa finansieringslösningar, särskilt när lån behöver refinansieras. Vissa använder sig av obligationer och andra preferensaktier och ytterligare några till använder sig av en låneform som hittills inte varit så vanligt på den svenska fastighetsmarknaden, mezzanine.

Mezzanine, topplån, juniorlån. Kärt barn har många namn men i den svenska fastighetsmarknadens finansieringsflora har just detta kära barn hittills varit relativt underrepresenterat. Anledningen är enkel, fram till Lehman-kraschen var bankerna mer än villiga till att finansiera fastighetsbolagens förvärv och övriga verksamhet. Det gick i vanliga fall ganska smärtfritt att erhålla seniorlån (bottenlån) om upp till 80-90 procent av köpeskillingen i en fastighetstransaktion och när man sedan lagt till eget kapital om 10-20 procent fanns helt enkelt inget behov för någon mellanskillnadsfinansiering.

Termen mezzanine kommer för övrigt från italienskans mezzano, som på svenska översätts som mitt eller mellan, och finns även i arkitekternas vokabulär men i finansiella sammanhang innebär det som namnet indikerar helt enkelt den del av finansieringen som bottenlånet och det egna kapitalet inte täcker. Som nämnts ovan är mezzaninefinansiering än så länge en relativt sällsynt företeelse på den svenska fastighetsmarknaden men enligt Maarit Nordmark, managing partner på Real Competence, och Sten Gejrot, partner på advokatbyrån MAQS, kan man vänta sig att fastighetsbranschen i allt större utsträckning kommer att dra nytta av denna finansieringsform. Man har helt enkelt inget annat val, något som bekräftades av SEB:s Göran Cöster på Business Arena Malmö där han sa att bankerna sannolikt inte kommer att återgå till de LTV-nivåer (Loan-to-value) man hade före krisen. Istället kommer man således att stanna på LTV-nivåer runt 60 till 65 procent.

Sten Gejrot konstaterar att den finansiella marknaden har förändrats kraftigt sedan Lehman-kraschen i september 2008, dels på grund av finanskrisen men dels även på grund av ändrade regelverk, som i sin tur är även de en följd av finanskrisen – åtminstone till någon grad.

– De nya regelverken och en viss osäkerhet från kring dessa har föranlett en återhållsamhet i utlåningen och har begränsat såväl nyutlåning, refinansiering som belåningsgrader, säger Sten Gejrot.

Det finns således ett behov för nya finansieringsvägar och enligt Sten Gejrot skapar det nya möjligheter för finansiella rådgivare att hitta nya strukturer.

– Det krävs nya finansiella instrument och nya strukturer men den stora frågan är huruvida bankerna är beredda för att ta nya diskussioner och anamma de nya strukturerna.

60 miljarder kronor
Det är i princip omöjligt att uppskatta den totala potentiella marknaden för mezzaninefinansiering, såväl globalt som i Sverige men för enkelhetens skull kan vi anta att några nya fastighetsförvärv inte kommer att ske och att nya lån inte krävs. Då återstår refinansiering av befintliga lån. Maarit Nordmark citerar globala kreditvärderingsföretaget Fitch som i en rapport från 2012 uppskattade refinansieringsbehovet för den europeiska fastighetsbranschen till 2,5 miljarder euro.

– Om vi antar att belåningsgraden i dessa lån i nuläget ligger på cirka 75 procent och ska ner till 65 procent kan vi relativt enkelt räkna oss fram till att det finns ett teoretiskt och summariskt behov för någon sorts alternativ finansiering, som exempelvis mezzanine, på 10 procent av dessa 2,5 miljarder, säger hon.

Vidare förklarar Maarit Nordmark att rådgivningsföretaget Leimdörfer i en artikel från 2011 uppskattade refinansieringsbehovet på den svenska marknaden över perioden 2011-2013 till 500 miljarder svenska kronor, varav 100 miljarder ägs av utländska banker.

– Ifall dessa 100 miljarder rullas framåt och de utländska bankerna sänker LTV-graden från 80 procent till 60 procent har vi där ett behov för 20 miljarder kronor i alternativ finansiering och ifall de svenska bankerna sänker LTV-graden med 10 procent, från 75 procent till 65 procent, blir behovet där cirka 40 miljarder. Sammanlagt kan det alltså finnas ett behov för mezzanine finansiering upp till 60 miljarder kronor enbart på den svenska marknaden, säger hon.

Komplement till obligationer
Självklart finns andra alternativ till mezzaninefinansering, som exempelvis obligationslån, säljarrevers och preferensaktier som båda har blivit allt vanligare de senaste åren. Enligt Sten Gejrot räcker dessa dock inte till eller alltid är lämpliga för att tillfredsställa marknadens behov för finansiering och mezzanine är därför ett mycket bra komplement till obligationer och preferensaktier.

– Det finns emellertid en del juridiska frågeställningar som behöver klargöras i dessa strukturer men det finns genomförbara lösningar som kan tillfredsställa både den seniora som mezzanine-långivarens intressen, säger Sten Gejrot.

Sverrir Thór

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.