Bud på Norrporten kan vara 12-13 miljarder

Stockholmsbörsen beslöt sent på måndagseftermiddagen att stoppa handeln med Castellums aktie på börsen. Någon förklaring gavs inte utöver att stoppet skedde i enlighet med lagen om värdepappershandel, 22 kap. 1§ p 1. Enligt denna bör börsen, i de fall man stoppar handeln med ett finansiellt instrument omedelbart meddela Finansinspektionen om åtgärden om den grundas på att investerarna inte har tillgång till information om det finansiella instrumentet på lika villkor.

Information om aktien är med andra ord asymmetrisk och handelsstoppet lär bero på nyhetsbyrån Reuters nyhet om att enligt rykten på marknaden så planerar Castellum att lägga ett bud på Norrporten. Man ska redan ha lagt ett så kallat indikativt bud, alltså ett inofficiellt bud, på Norrporten och hoppats kunna lägga ett officiellt bud innan en deadline som var satt senare i mars.

Hur stort ett sådant bud skulle kunna vara kan man bara spekulera i, i synnerhet då det inte finns något marknadsvärde att förhålla sig till på Norrporten. Vid tredje kvartalets utgång uppgick Norrportens fastighetsvärde till 25,8 miljarder kronor men just fastighetsvärdet är av ringa betydelse när man ska bedöma budets storlek. Då bör man snarare titta på det egna kapitalet som i slutet på september 2015 uppgick till 11,2 miljarder kronor. Med en viss premie på det, om exempelvis 10 procent, skulle budet hamna på 12,3 miljarder och en premie på 20 procent skulle leda till ett bud på 13,4 miljarder kronor. När Catena lade bud på Tribona i höstas bjöd man en premie om cirka 15 procent av eget kapital så någonstans i intervallet 10-20 procent torde vara en rimlig uppskattning.

Det som talar för att det skulle bli närmare 10 procent är att då skulle Norrportens ägare, Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden, slippa en kostsam börsnoteringsprocess. Det som talar för att budet skulle ligga i det övre intervallet är, som Reuters lyfter i sin nyhet, dels det faktum att Norrporten har en stor erfarenhet av uthyrning till offentliga sektorn och det omfattande nätverk man har inom den sektorn medan Castellum huvudsakligen har privata hyresgäster, dels att genom en sammanslagning av de två bolagen (om inte Norrporten skulle bli ännu ett helägt dotterbolag inom Castellum-koncernen) skulle koncernens närvaro i Köpenhamn bli mycket större.

Att föredra framför notering

Det har länge spekulerats i att de två AP-fonderna vill börsnotera Norrporten. Man har tagit in två styrelseledamöter med börserfarenhet och man har tagit in en CFO, Magnus Jacobson, som har en stor erfarenhet av CFO-arbete i det börsnoterade Hufvudstaden. Å andra sidan har det just spekulerats länge och ingenting konkret har hänt. Sin vana trogna har AP-fonderna inte kommenterat dessa rykten alls och marknaden har fått gissa, baserat på rykten. Optimalt hade varit att notera bolaget under sommaren 2015 då marknadens sug efter fastighetsaktier av just den kaliber som Norrporten är var som störst. Suget är sannolikt fortfarande stort men frågan är, givet den turbulens som varit på börsen den senaste tiden, om klimatet för en notering av den magnituden är lika gynnsamt som det var i somras, eller ännu hellre under våren 2015. Turbulensen har förvisso gått ner men marknaden står just nu och stampar och det är svårt att bedöma om den kommer att stiga mycket mer eller om den kommer att plana ut.

En privat försäljning till ett bolag som Castellum, skulle därmed innebära betydligt mindre risk för AP-fonderna. Man får garanterat betalt och i Castellum-aktien, någon del av köpeskillingen skulle säkerligen alltid betalas med aktier, har AP-fonderna en säker aktie vars volatilitet inte är stor. Att man velat ha en exit, som det heter på fikonspråk, kan vi vara ganska säkra på men frågan är om man inte hela tiden föredragit en kontrollerad privat försäljning över ett noteringsförfarande. Mycket talar för det, i synnerhet med tanke på hur länge det har dröjt.

Förtegna parter

Huruvida Castellum avser buda på Norrporten får framtiden utvisa. Fastighetsnytt har pratat med Ulf Lindqvist, kommunikationschef på Sjätte AP-fonden, som inte ville kommentera spekulationerna alls. Vidare har Fastighetsnytt utan framgång sökt både Castellums vd Henrik Saxborn och bolagets presschef Anders Johansson. Till Dagens industri har Henrik Saxborn sagt att han inte kommenterar handelsstoppet och vidare att bolaget aldrig kommenterar affärer.

Frågan är hur länge Castellum kan hålla inne med information då börsen sannolikt inte kommer att häva handelsstoppet förrän börsens övervakningsenhet anser att hela marknaden igen har tillgång till symmetrisk information och på lika villkor. Det kommer inte att ske utan att Castellum antingen bekräftar eller dementerar ryktena. Ett handelsstopp är inte optimalt för något bolag och i synnerhet inte ett bolag som Castellum vars ägande är mycket spritt (free floaten är 100 procent) och aktiens attraktivitet är beroende av dess likviditet.

Sverrir Thór

Under tisdagen har Castellum bekräftat att bolaget utvärderar ett möjligt förvärv av Norrportens fastighetsbestånd. Bolaget skriver i ett pressmeddelande att:

“Det finns många olika affärsmöjligheter för Castellum och bolaget utvärderar därför löpande potentiella förvärv och avyttringar av fastigheter i syfte att utveckla sitt fastighetsbestånd. En sådan affärsmöjlighet är ett förvärv av Norrportens fastighetsbestånd, vilket bolaget också därför för närvarande utvärderar. Idag finns det dock inte någon ytterligare information att förmedla men bolaget avser att informera marknaden om den nu pågående utvärderingsfasen resulterar i att bolaget går vidare och genomför ett förvärv.”

Castellum har anlitat Carnegie Investment Bank som finansiell rådgivare för utvärderingen.

Redaktionen