Kortsiktiga risker består efter vårens börsslakt i fastighetssektorn

Efter ett starkt 2021 har fastighetsindex gått ned drygt 30 procent när fem månader av 2022 är gångna. Och var den stora anledningen är inget som, Michael Johansson, aktieanalytiker på Arctic Securities, tvivlar på.

– Den absolut största anledningen till nedgången är den höjda räntan och Riksbankens förändrade kommunikation kring den.

Enligt Johansson handlar det om en hälsosam justering av aktievärderingen, även om det kan bli lite överdrivet ”när alla springer åt samma håll”.

– Att justeringen på 25-30 procent kommer är inte helt obefogat och vi har nu mer rimliga värderingar än för bara några månader sedan.

Läs mer: Branschens nödrop - skriker efter teknisk kompetens: ”Växer inte på träd” 

Johansson säger att börsen ”har sprungit tillräckligt långt” och att den framför allt har varit väl tuff mot bolag med huvudexponering mot kontor, som redan fått en rejäl nedsida inprisad i aktiekursen.

– Om hela börsen går ner mer än 25 procent så åker fastighetsbolagen med, men jag ser ingen anledning till att fastighetsbolagen ska drabbas mer. Då ska något illavarslande hända med bolagen.

En sådan triggerpunkt kan vara väldigt stora utflöden från obligationsfonder. Sammanfaller detta dessutom med att vakansgrader börjar öka kan situationen bli väldigt stökig, enligt Johansson.

Hur energipriser påverkar beror på hur kontraktsskrivningen ser ut mellan enskilda bolag och dess hyresgäster, hur mycket av kostnaden som faller på hyresgästerna och om man jobbat med att säkra upp elpriser med derivatavtal, fortsätter han.

Michael Johansson, aktieanalytiker på Arctic Securities. Foto: Pressbild

Byggpriserna påverkar också bolagen väldigt mycket, och han säger att det är 30 procent dyrare att bygga i dag än för bara sex till nio månader sedan.

– Men man tror att det blir billigare i höst och att det kommer att normaliseras. Därför avvaktar de flesta bolagen i detta skede med att dra i gång nya projekt.

Prissätta på kassaflöde

Många investerare har valt att ligga kort inom fastighetssektorn under våren och har då gjort bra affärer, fortsätter han.

– Högre räntor påverkar på kort sikt bolagen mer än bredare kreditspreadar på obligationsmarknaden. Bolagen är generellt dåligt skyddade mot räntor och därmed får det som nu sker en direkt effekt i kassaflödet. 

För de bolag som gått sämst på börsen under 2022 finns det unika anledningar, enligt Johansson.

Läs mer: Dokument: Snabbspåret till framtiden – går det på räls? 

– SBB är ett exempel, ett bolag som gick upp 130 procent under 2021 och därmed handlades med en ganska rejäl premie mot substansvärde. 

Bolaget var som bekant måltavla för vårens mest omtalade blankarattack när Viceroy Research släppte sin rapport på bolaget. Tillsammans med en sen ändring i årsredovisningen tvingade det ut vd:n och grundaren Ilija Batljan på banan för att försvara sitt företagsbygge. 

Enligt Johansson verkar investerarkollektivet vara av uppfattningen att SBB är mer riskfyllt än genomsnittsbolaget i sektorn.

– Tittar vi på ren fakta stämmer inte detta, främst sett till kredit- och räntebindning som ligger över snittet.

K2A är ett annat bolag som haft en tuff resa under 2022, enligt Johansson. Bolaget handlades tidigare med en ganska stor premie mot substansvärdet.

– Generellt är jag av uppfattningen att man nu ska prissätta bolag lite mer på kassaflöde än på substansvärde som tidigare varit standard.

”Marknaden väldigt svårbedömd”

Enligt Fredrik Warg, global chef för rådgivande kapitalförvaltning SEB, har nedgången hos fastighetsbolagen legat på 20 till 50 procent, och hos en del fastighetsbolag mer än så.

– Det har varit en rent ut sagt brutal nedgång i år och det kommer gå otroligt fort uppåt när det vänder. 

Han säger att fastighetsbolagen i de flesta fallen går väldigt bra, och att det är viktigt att skilja på bolag och aktie, där den senare styrs av omvärldsfaktorer.

– Ukraina, Kina, stigande råvarupriser samt skenande energipriser och ränta, där det senare styrs av inflationen, är helt enkelt inte över, säger han.

Det finns ingen som exakt kan säga när det är över vilket gör marknaden väldigt svårbedömd, fortsätter han.

Att fortsatta överraskningar sker framöver ska man vara beredd på, och att både år 2022 och 2023 blir tuffare för fastighetsbolagen, enligt Warg.

Läs mer: Söderstadion och Råsunda – så gick det sen: ”En komplex situation” 

Just högre energipriser – och framför allt den allt högre räntan – påverkar kassaflödet, men riskerar också att i slutändan ge nedskrivningar på fastigheter, vilket sätter sig i aktiekurserna. 

– Kassaflödet kommer få tuff period framöver sig vilket gör det svårt att se stigande aktiekurser i konkurrens med andra branscher och investeringsmöjligheter.

Frågetecken kring inflationen

Det finns också stora frågetecken kring inflationen – hur mycket mer den stiger och hur långvarig den blir.

Inflationen fortsätter men har börjat tappa fart, fortsätter han.

– Om krisen fortsätter så finns risken att bankerna får en restriktiv hållning som kreditgivare vilket kan pressa priserna, men där är vi inte än.

Det segment som aktiemarknaden ser som störst risk inom fastighetsbranschen är bostadsutvecklare. Det råder också stor osäkerhet inom kommersiella fastigheter, men det har kommit till nya avtal i Stockholm, vilket är bra och ger viktiga signalvärden, enligt Warg.

– Bara för några veckor sedan förnyade Folksam hyreskontraktet med Schibsted, och Vasakronan på Sergelgatan, säger han.

Ur ett aktiemarknadsperspektiv kan fastighetsbolagen lyfta som många andra, enligt Warg.

– De närmaste tre till sex månaderna blir utmanande men blickar du längre fram så är det alltid rätt med fastigheter förstås, säger han

Sannolikheten är stor att prognoserna måste revideras ner i nästa kvartalsrapport, vilket kan få marknaden att gunga till ordentligt igen, fortsätter han.

– Jag tror att det finns bättre sektorer och bolag som drar mer nytta av konjunkturell uppgång när den kommer. Därför föredrar jag andra sektorer just nu helt enkelt.