Onsdag08.07.2020

Kontakt

Annonsera

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Aktiemarknad

En komplex förmögenhetstillgång

Publicerad: 7 Maj 2014, 13:16

Jonny Flodin.

Foto: Mattias Fröjd.

En bostadsrätt är ett komplext förmögenhetsobjekt och det finns många saker att tänka på inför ett förvärv av en sådan.


Ämnen i artikeln:

Jonny Flodin

Krönika ur Fastighetsnytt nummer 2, 2014

En bostadsrätt är ett komplext förmögenhetsobjekt och det finns många saker att tänka på inför ett förvärv av en sådan. Det gäller både vid upplåtelse och vid senare övergångar, men jag begränsar mig här till några frågor i samband med upplåtelse av bostadsrätt i nyproduktion.

Jag antar att en spekulant främst är intresserad av lägenhetens läge, storlek, planlösning och inredningsdetaljer. Det verkar rimligt att anta att det främst är dessa faktorer men även årsavgiftens storlek som – allt annat lika – bestämmer priset för bostadsrätterna.

Allt annat är emellertid inte lika. Under produktionsfasen består bostadsrättföreningen av andra än de blivande bostadsrättshavarna. Vanligtvis har föreningen i detta skede endast tre medlemmar, vilka också är styrelseledamöter i föreningen. Dessa medlemmar kan vara personer med kopplingar till byggföretaget eller fristående personer. Det är dessa personer som, i egenskap av interimsstyrelse, ingår avtal för bostadsrättsföreningens räkning. Väsentliga avtal är köpet av föreningens fastighet, entreprenadavtalet med byggföretaget och låneavtal med banker. Skillnader i dessa avtal medför att allt annat inte är lika och det kan så småningom komma att visa sig i de avgifter som bostadsrättshavaren blir tvungen att betala. En höjning av insatsen eller årsavgiften kan komma som en obehaglig överraskning och slå hårt mot enskilda bostadsrättshavare.

Några exempel kan illustrera problematiken. En bostadsrättsförening kan välja att finansiera förvärvet av huset genom insatser eller genom lån. Lån ska betalas tillbaka och kan leda till att avgifterna i ett senare skede höjs. Det är inte något problem om den som förvärvar bostadsrätten känner till detta, men kan leda till att han betalar ett ”för högt” pris om han tror att föreningen har mindre lån än den faktiskt har. Ett annat exempel är progressiva avskrivningar av huset, där det kan framstå som att årsavgiften är satt så att den inkluderar tillräckliga avsättningar för framtida underhåll. Samma problem uppkommer vid för låga avsättningar för framtida underhåll. Ett tredje exempel är att interimsstyrelsen ingår för föreningen ofördelaktiga avtal, såsom långvariga förvaltningsavtal på ofördelaktiga villkor.

Mot dessa exempel kan invändas, att den som förvärvar en bostadsrätt har möjlighet att – åtminstone i regel – få information om finansiering, avskrivningar, avsättningar till framtida underhåll med mera genom att granska den ekonomiska planen. Den ekonomiska planen ska upprättas av styrelsen och granskas av två av Boverket förordnade intygsgivare. Några problem borde alltså inte uppkomma. Det förutsätter emellertid att de som förvärvar bostadsrätt kan tillgodogöra sig informationen i den ekonomiska planen och så torde i allmänhet, vilket lagstiftaren har medgett, inte vara fallet. Planen riktar sig därför inte till de blivande bostadsrättshavarna utan ska ligga till grund intygsgivarnas granskning.

En bostadsrätt är, som sagt, en komplex förmögenhetstillgång. Det är inte tillräckligt för att blivande bostadsrättshavare ska kunna fatta välinformerade beslut att föreningen lämnar information i den ekonomiska planen. Det är dags att överväga om inte mera lättillgänglig och tydlig information behöver lämnas till de blivande bostadsrättshavarna innan de förvärvar sin bostadsrätt, kanske i form av nyckel- eller jämförelsetal. Om sådan information leder till att bostadsrätter blir jämförbara, så kommer det att motverka kreativa lånevillkor, avskrivningar eller för låga avsättningar för framtida underhåll, som inte är transparenta och i ett senare skede riskerar att slå tillbaka mot bostadsrättshavaren.

Jonny Flodin
Universitetsadjunkt, KTH

Ämnen i artikeln:

Jonny Flodin

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.