Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

lördag08.05.2021

Kontakt

Annonsera

E-tidning

Meny

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Sök

Aktiemarknad

Comeback för fastighetsaktier

Publicerad: 28 februari 2017, 15:00

Efter en markant sättning för fastighetsaktier i höstas börjar vi nu se en återhämtning. Hittills i februari är fastighetsaktier upp cirka 5 procent.


Ämnen i artikeln:

Alfred Berg

Efter en markant sättning för fastighetsaktier i höstas börjar vi nu se en återhämtning. Hittills i februari är fastighetsaktier upp cirka 5 procent. Återhämtningen beror delvis på att skillnaden mellan börsen och verkligheten nu blivit för stor.

Stigande räntor har fått börsen att handa ner fastighetsaktier under hösten, medan den verkliga fastighetsmarknaden har fortsatt att utvecklas positivt. Med andra ord, börsen tyckte plötsligt att långa räntor, på samma nivå som för ett drygt år sedan, är höga, medan många investerare på fastighetsmarknaden istället ser ett mycket gynnsamt ränteläge.

Även efter återhämtningen för fastighetsaktier på börsen i februari är diskrepansen mellan fastighetsmarknaden och börsen stor.

Stark fastighetsmarknad trots något högre räntor
De flesta fastighetsbolagen har nu publicerat sitt resultat för det färde kvartalet 2016. Med bara några få undantag har alla överraskat positivt på värdeutvecklingen för fastighetsportföljerna.  Snittet för bolagen ligger på en värdeuppgång på omkring 3 procent. Detta gäller obelånade portföljer. Lägger vi till inverkan av finansiell hävstång (belåning) hamnar vi på en ökning av det så kallade substansvärdet på i runda slängar det dubbla, enbart från värdeförändringar i fastighetsportföljerna under Q4.

Jonas Andersson.

Jonas Andersson.

Vi gör dessutom bedömningen att värderapporteringen i bolagen släpar efter verkligheten och att flera av bolagen, speciellt de med Göteborgs- och Stockholmsfokus, kommer att rapportera stigande fastighetsvärden även under 2017, detta utöver värdetillväxt från investeringar i nybyggnadsprojekt och renoveringar. En anledning till detta är den nämnda eftersläpningen i värderapporteringen.

En annan minst lika viktig anledning är den mycket starka hyresmarknaden för kontor i Stockholm och Göteborg.  Under några perioder under 2016 var faktiskt hyresmarknaden i Stockholm starkast i hela världen (hyrestillväxt för kontorshyror, JLL) och tillväxten ser ut att fortsätta in i 2017.

Utköp sannolikt
Ett uttryck för diskrepansen mellan fastighetsmarknaden och börsen är att många börsnoterade fastighetsbolag handlas till rabatt mot sitt rapporterade substansvärde. I klartext innebär detta att både du och jag kan köpa exponering mot väldiversifierade fastighetetsportföljer till rabatt mot vad stora professionella institutionella fastighetsinvesterare är villiga att betala (AMF, AFA, Alecta, Folksam etc). Det innebär också att ju större rabatten blir desto intressantare blir det för institutioner och andra noterade fastighetsbolag att köpa ut fastighetsbolag från börsen. Återköp av egna aktier skulle också kunna bli aktuellt, åtminstone i de mer solida bolagen. För bara några dagar sedan såg vi Sagax köpa mer aktier i konkurrenten NP3 och därmed öka sitt ägande i bolaget till 12 procent. Om vi inte får se en fortsatt återhämtning för fastighetsbolagen på börsen är vår bedömning att fler liknande affärer och uppköp kommer att materialiseras.

Ränteoron överdriven
Skulle långräntorna fortsätta att stiga, allt annat lika, påverkar det fastighetsbolagen negativt.  Högre räntor brukar emellertid föregås av bättre tillväxt och högre inflation, vilket i viss mån skulle kompensera bolagen för den negativa effekten av en högre ränta. I stort sett alla hyreskontrakt är inflationsskyddade, det vill säga hyrorna räknas automatiskt upp med inflationen.

Min bedömning är också att kommersiella fastighetspriser faktiskt skulle klara en nästan två procentenheter högre långränta utan att värderingen skulle se onormalt hög ut. En anledning till detta är att priserna för kommersiella fastigheter inte ser ut att vara baserade fullt ut på dagens låga ränta. Där skiljer sig prissättningen stort från bostadsmarknaden, där priserna ser ut att helt och hållet vara baserade på dagens låga räntor, med mycket högre räntekänslighet som följd.

Dessutom ser jag snabba ränteuppgångar som osannolikt och räknar med att räntorna kommer att ligga på en gynnsam nivå under många år framöver. Ett argument för detta är att det kommer att vara omöjligt för Riksbanken att snabbt höja styrräntan utan att punktera bostadsmarknaden och skjuta ekonomin i sank. Detsamma gäller för ECB, som ju Riksbanken dessutom inte kan avvika allt för mycket från utan att kronan stärks och därmed missgynnar svenska exportbolag och sänker inflationen. Riksbankens senaste kommentarer nu i februari kring räntan, indikerar också en sänkning snarare än en höjning av styrräntan i närtid (omvärldsoro och valutapåverkan).  Intressant är också att riksbankschefen Ingves har sänkt den långsiktiga ”normala” styrräntan med 75 punkter till 2,5-4,0 procent (3,5-4,5 procent).

Jonas Andersson
Portföljförvaltare, Alfred Bergs fastighetsfond

Ämnen i artikeln:

Alfred Berg

Dela artikeln:


Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.