Samhällsfastigheter högst på investerarnas önskelista

Samhällsfastigheter har för första gången seglat upp som favorit bland institutionella investerares mest eftertraktade fastighetsinvesteringar. Samtidigt sjuder det av aktivitet i logistiksektorn som går mot ett rekordår. Den bilden tecknar marknadsaktörer som Fastighetsnytt talat med.

Den här artikeln är också publicerad i magasinet Fastighetsnytt nummer 3.

Intresset för samhällsfastigheter har stigit på senare år och enligt en undersökning bland nordiska institutioner som Pangea publicerade i april, Pangea Institutional Outlook, är segmentet rankat som etta eller tvåa av 60 procent av respondenterna. Andra populära segment är kontor logistik och bostäder.

Det är första gången som samhällsfastigheter toppar listan. Tidigare har bland annat kontor och bostäder legat i topp.

Det ökade intresset för samhällsfastigheter beror på att det uppfattas som en säker investering. Bland annat då Sveriges befolkning växt med över en procent per år de senaste åren och att vi dessutom blir äldre.

Enligt SCB har andelen personer i arbetsför ålder minskat på senare år och väntas göra det under flera decennier framöver. År 2006 gick det per 100 personer i arbetsför ålder 70 personer som var under 20 eller över 65 år. Motsvarande siffra för 2018 var 76 och den väntas öka successivt och toppa på 90 år 2060.

Det gör att det kommer bli svårt att mätta behovet av exempelvis äldreboenden.

– Strukturell efterfrågan ser väldigt bra ut med fler äldre. Redan nu är det 125 kommuner som säger att man har för få platser på äldreboenden, säger Amanda Welander, Head of Research CBRE.

Samtidigt som det råder stor efterfrågan så är det inte så lätt att få tag på investeringsobjekt.

– Det omsätts inte så mycket objekt då det är fortsatt en väldigt stor utbudsbrist. Detta har medfört att fastighetsägarna får jobba mer proaktivt med att uppvakta kommunerna och samarbeta med verksamhetsoperatörerna i tidigare skeden, säger Pegah Abedini, Director Capital Markets JLL.

Bland aktörer som utvecklar samhällsfastigheter kan nämnas Hemsö, Intea, Vacse och Investorägda Vectura. Även Svefa framhåller det ökade behovet av nya samhällsfastigheter i en rapport som publicerades i maj. För några år sedan var bara en handfull bolag specialiserade på samhällsfastigheter men idag finns det enligt Svefa ett 50-tal mer eller mindre etablerade aktörer som är inriktade på segmentet. Det gör att segmentet är det hetaste just nu enligt Svefa.

Amanda Welander. Foto: Johan Gustafsson

Logistik mot rekord
Ett annat segment som präglats av större efterfrågan än utbud är logistik. Segmentet har varit på uppåtgående de senaste åren drivet av e-handelns framväxt. Även här finns det strukturella förklaringar till det ökade intresset.

– Det kan krävas upp till 3 gånger mer logistikyta att skicka direkt till slutkonsument istället för att skicka till butik, så det krävs mer yta för att tillmötesgå efterfrågan i det här segmentet, säger Amanda Welander.

Även utländska aktörer har börjat intressera sig för Sverige, vilket understryks av att amerikanska Prologis köpte en logistikportfölj av Alecta och Bockasjö för 3,8 miljarder kronor. Portföljen bestod av 11 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 295 000 kvadratmeter. Det ökade intresset har lett till att priserna pressats upp, bland annat är utlänningar beredda att hosta upp mycket pengar för rätt typer av objekt. Det bäddar för en stark transaktionsmarknad.

– Prissättningen har ökat så mycket i segmentet att fler blir motiverade att sälja och vi ser att det är flera portföljer ute i marknaden redan nu. Med det till grund så ser vi att det kommer bli ett väldigt bra år för logistik, att det blir islossning med ett rekordår vad gäller transaktionsvolym, säger Amanda Welander.

Även Sven Dahlin, Partner Nordanö, tycker att det blivit mer fart i logistiksektorn.

– Historiskt sett har det varit en ganska liten transaktionsvolym men vi har sett ett trendbrott, säger han.

Mikael Söderlundh. Foto: Pangea.

Investerare byter fot

När det gäller transaktionsmarknaden i stort så räknar de flesta bedömare med att den kommer vara fortsatt stark och att volymen kommer landa kring 150 miljarder i år. Det är ungefär där det legat de senaste åren.

Även om det ser ut att vara en oförändrad transaktionsmarknad så har transaktionernas karaktär ändrats något över tid. Generellt sett sker det färre transaktioner än tidigare men det kompenseras av att det sker fler stora affärer.

En annan trend är att institutioner gått över från att vara nettoköpare till att bli nettosäljare. Det är någon som framförallt märkts av det senaste året, enligt Mikael Söderlundh, Head of Research & Partner, Pangea.

– I takt med att institutioner blivit mindre aggressiva så har utlänningar blivit mycket mer aggressiva så har man hamnat i den situationen att den del institutioner har sålt till utlänningar, bland annat i Stockholms innerstad. Det hade aldrig hänt för några år sedan, säger han.

Institutionerna är dock fortsatt positiva till fastigheter som investering. Samtidigt har de köpt på sig mycket tidigare och de vill kanske inte öka andelen fastigheter i portföljen ytterligare. Andelen fastigheter har även ökat genom att det skett en värdestegring i institutionernas befintliga innehav.

Stigande priser har generellt sett gjort att fler säljare visat sig på marknaden.

– Det drivs av en stark marknad och att man ser att andra transaktioner görs på nivåer som är attraktiva. Ibland kan det vara så att investerare försökt köpa men allt de velat köpa har varit för dyrt. Då tänker de att vi kanske ska sälja istället, säger Sven Dahlin.

Koreaner på hugget

Samtidigt har intresset från utlandet ökat, delvis som en följd av den svaga kronan och det låga ränteläget. Bland annat har investerare från USA och Tyskland hållit sig framme. Samtidigt har koreaner börjat synas på den nordiska marknaden även om de inte varit så aktiva ännu. I Finland har de dock börjat visa framfötterna.

– Vi har sett ett stort internationellt intresse, inte minst från koreanska investerare. I synnerhet i några affärer vi jobbat med i Finland har det varit ett enormt intresse från koreanerna. Jag var förvånad över att väldigt många bud har kommit från koreanska investerare, säger Sven Dahlin.

Enligt Dahlin har koreanerna även visat intresse för den svenska marknaden men inte i samma utsträckning som i Finland då de verkar föredra att investera i euro.

Även Mikael Söderlundh har stött på asiatiska investerare i Sverige.

– Kinesiska och koreanska investerare är här och tittar men vi har inte sett så mycket affärer än. Man vet inte om något blir av eller inte. Samtidigt tror jag inte de kommer hit och tittar så pass aktivt och seriöst om man inte är intresserade av att genomföra affärer, säger han.

Oskar von Bahr