Så minns branschen Lehman-kraschen

I dagarna är det tio år sedan de omvälvande händelserna när amerikanska investmentbanken Lehman Brothers undergång satte en hel ekonomisk omvärld i gungning. Lehman-kraschen var kulmen på ett händelseförlopp som hade startat redan under sommaren 2007 och påverkade inte bara det amerikanska banksystemet. Runtomkring i världen kraschade banker när den på den tiden vedertagna affärsmodellen ifrågasattes och sviterna av kraschen pågick i flera år. Man skulle till och med kunna säga att vi fortfarande seglar i kölvattnet av Lehman då ränteläget långt ifrån har normaliserats.

Även den svenska fastighetssektorn darrade i samband med krisen och Fastighetsnytt har bett några fastighetsprofiler som var verksamma på den tiden att beskriva hur de upplevde händelserna i samband med Lehman-kraschen samt hur de ser att branschen har utvecklats sedan dess.

Urban Edenström, vd, Stronghold

Kan du beskriva hur du upplevde händelserna i samband med Lehman-kraschen och hur de påverkade ditt arbete just då?
Niam hade åren innan sålt av mycket av tidigare innehav, vi hade expanderat organisation och var finansiellt redo för större förvärv. Kalkylerna gick dock inte ihop då många internationella aktörer, i våra ögon, bjöd alldeles för höga priser och transaktionerna uteblev. Det ledde dock i sin tur att vi efter Lehman-kraschen genomförde två av våra hittills största förvärv då vi köpte delar av Vasakronan från AP-fastigheter samt det norska köpcentrumbolaget Sektor mer eller mindre utan konkurrens. Vi bedömde även att den svenska och norska kronan var kraftigt felvärderade och avslutade våra valutasäkringar, vilket även det var en mycket bra affär.

Urban Edenström. Foto: Stockholms Handelskammare.

Hur skulle du säga att branschen har utvecklats sedan då – utifrån läget som det var 2008?
Den stora förändringen för branschen kom redan 1990, vilket medförde att den inhemska branschen var ”väl förberedda” när Lehman-kraschen slog till. Minns jag rätt var det inte ens recession i Stockholms-området. Det var framför allt internationella aktörer och -banker som gjorde affärer strax innan krisen medan många svenska, likt Niam, stod vid sidan. Många av dessa aktörer drog sig sedan tillbaka från den nordiska arenan, och har inte investerat här sedan dess. På senare år har vi också sett en markant ökning av antal bostadsutvecklare.

Hur upplever du riskerna i fastighetsbranschen i dag?
Risken består framför allt i den höga andelen rörlig ränta som de flesta hushåll exponerar sig för. På det kommersiella området kräver banken, mer eller mindre, fast ränta vilket också dessa flesta aktörer önskar. Vad gäller privata bostäder är det tvärtom, och när räntorna väl börja röra sig kommer det att märkas och ställa till problem och påverka konsumtion och tillväxt.

Dan Törnsten, vd, Colliers Sverige

Kan du beskriva hur du upplevde händelserna i samband med Lehman-kraschen och hur de påverkade ditt arbete just då?
Colliers uppfattade läget allvarligt för fastighetssektorn som ligger nära banksystemet. Vi påbörjade ett omfattande arbete för att kunna vara ett bolag som jobbade i samarbete med bankerna, kunna hantera obeståndsbolag som skulle dyka upp samt även kunna bistå med hantering av fastigheter i parkerade lägen inom förvaltning. Vi besökte flertalet banker och advokatbyråer under 6 månaders tid och hanteringen av krediter till fastigheter och fastighetsbolag hanterades varsamt och på ett mycket bra sätt av bankerna. Detta gjorde att oron för dåliga fastighetskrediter uteblev i det flesta fall.

Dan Törnsten.

Hos oss stannade det upp under en viss tid vilket gjorde att flera av våra affärsområden stod stilla och det påverkade vårt resultat negativt under 2009-2010. Av det har vi lärt oss att idag vara kraftfullare och snabbare internt för att styra om verksamheten till de affärsområden som då genererar arbete och omsättning.

Hur skulle du säga att branschen har utvecklats sedan då – utifrån läget som det var 2008?
Om man tittar på banksystemet och bolagen inom fastighetssektorn så har många sedan 2008 haft mycket låga räntekostnader. Det, i kombination med att bankerna varit försiktigare och sett till lönsamhet och utlåningsvolym i varje affär samt även vägt in helheten, har i många fall hjälpt till att skapa värden och lönsamhet.

Fastighetsbolagen har varit duktigare på att se över sina egna kostnader och driften av fastigheter på ett mycket effektivare sätt vilket gör att lönsamheten blivit bättre. Vi har även haft en högkonjunktur som hjälp till med vakansgrader, vilket i sin tur gjort att man i dagsläget har mycket låga vakansgrader och bättre kassaflöden. Även konsultbolagen har haft en tillväxt och många har rekryterat under de senaste 3-4 åren, vilket har skapat en större rörlighet av personal mellan bolagen jämfört med tidigare år.

Hur upplever du riskerna i fastighetsbranschen i dag?
Riskerna i dag ser jag hos de bolag som har stora utvecklingsuppgifter och litet kassaflöde vilket gör att de påverkas mycket av banksystemet som alltid drar åt för utveckling utan kassaflöden. Ser även att det är många mindre bolag noterade på börsen som absolut skulle behövas utvecklas och växa. Jag tror i stort att många fastighetsbolag står väl rustade för en nedgång och har resurser att kunna hantera detta på bästa sätt. Belåningsgraden hos de flesta bolagen ligger på en bra nivå jämfört 2008 då vi inte såg dessa tecken på samma sätt som vi kan göra idag.

Britt-Marie Nyman, Partner, Catella Corporate Finance

Kan du beskriva hur du upplevde händelserna i samband med Lehman-kraschen och hur de påverkade ditt arbete just då?
Effekterna på Sverige i samband med Lehman-kraschen blev relativt sett lindriga, mycket tack vare alla förbättringar inom bank- och fastighetssektorn som genomförts efter Sveriges egen kris i början av 1990-talet. På kort sikt var dock osäkerheten stor och läget svåranalyserat. Det som var allra viktigast initialt var att säkerställa betryggande likviditet för bolaget. Direkt efter kraschen var det ingen bank som visste vad priset på pengar var och därmed uppmanades låntagare att avvakta med att lyfta mer pengar på kreditfaciliteter under någon vecka. Successivt förbättrades situationen.  Klövern hade en fördel i att finansieringen var fördelad på många långivare och att vi hade en bra relationer med samtliga.

Britt-Marie Nyman.

Hur skulle du säga att branschen har utvecklats sedan då – utifrån läget som det var 2008?
Kraschen fick till följd att riskmedvetandet ökade, både kring kortsiktig likviditet och långsiktig belåning. Många bolag utvecklade sin analysförmåga och började ta ned risknivån. Bankerna försökte få låntagarna att lyfta av en del krediter till kapitalmarknaden, men den transfereringen dröjde till dess tillgången på bankkrediter minskade och upplåningen på kapitalmarknaden blev billigare än banklån. Självklart ökade också regleringarna inom banksektorn.

Hur upplever du riskerna i fastighetsbranschen i dag?
Ett kort svar är varierande. Många bolag har valt att ta ned belåningen till nivåer kring 50 procent eller till och med lägre, vilket är klokt med tanke på den kraftiga ökningen av fastighetsvärdena under senare år. En global kris eller mer omfattande och långsiktiga problem bland bostadsutvecklarna som får spridning till hela svenska ekonomin skulle kunna innebära en tydlig nedgång i fastighetsvärdena. De bolag som då har en låg belåning riskerar inte att hamna i samma sits som till exempel Allokton och Mats O Sundqvist gjorde efter Lehman-kraschen.

Redaktionen