Så lever vi 2044 – och så påverkar det branschen

Tre experter om framtidens fastigheter – och vad fastighetsbolagen måste göra för att hänga med.

Artikeln publicerades även i Fastighetsnytt nummer 4, 2019, som utkom förra veckan.

Fastighetsbranschen är i ständig förändring och frågan är om vi bygger ett samhälle som vi vill ha om 25 år? Vad krävs egentligen för att överleva som fastighetsbolag på sikt och för att lyckas bemästra framtidens kundrelation?

Christoffer Börjesson, chief digital officer på Fastighetsägarna, säger att de bolag som vill stå stadigt framöver bör erbjuda flexibilitet och skräddarsydda lösningar för sina kunder.

– Många fastigheter kommer att ha innehållslager för olika målgrupper, samt bottenplan med samverkande ytor mellan kontor, handel och community.

Gruppmöte på WeWork.

Förutom nya lösningar inom dessa segment är förhoppningen att framtidens smarta städer med hjälp av innovation, digitalisering och ny klimatteknik ska skapa bättre livsmiljöer, utan att slösa på jordens resurser.

– Transporter blir både billigare och miljövänligare med hjälp av autonoma fordon. Och nya ”städer” växer fram i befintliga städer då människor uppskattar närheten till det mesta, säger Christoffer Börjesson.

I hemmet väntar också mer avancerade tekniska lösningar.

– Röststyrning är bara i sin linda. Fler kommer att använda rösten för att anteckna, boka möten och beställa hem mat, varor och tjänster, säger Börjesson.

Förändrade konsumtionsmönster

KTH-forskaren Olli Kytömäki, som ska publicera en vetenskaplig uppsats som heter “Digitalization and innovation in the real estate sector” – en studie om fastighetsbolagens digitala kompetens och kapacitet, tror också på större livsstilsförändringar.

– Jag tror att ägandet blir mindre viktigt i framtiden till fördel för tjänster som WeWork, Softbank, Airbnb och Uber.

Olli Kytömäki. Foto: Teresa Ahola

Även delningsekonomin och olika arrangemang för att hyra, dela eller låna saker ökar, vilket ställer nya krav på fastighetsägarna.

– De behöver bestämma hur stor del av kakan som ska delas eller inte och om teknikjättar som Amazon och Google ska leverera de digitala tjänsterna eller inte. Det är förstås mer lönsamt om fastighetsbolagen gör det själva, säger Kytömäki.

Proptech för startups, property technologies, är en annan fundamental fråga för branschen. Nämligen digitaliseringen av fastighetsaffären.

– Jag tror att Sverige, som redan har ett av världens bästa ekosystem för startups, kan bli ledande i frågan.

Norden toppade i fjol EU-kommissionens årliga DESI-index som mäter ländernas utveckling i digital infrastruktur, internetkompetens och användning av internet, digital teknik och tjänster. Men när det gäller startups så finns det tvivel om hur lönsamma de egentligen är i slutändan. Bjässen WeWork gjorde exempelvis en förlust om mer än 900 miljoner dollar under det första halvåret i 2019, vilket var 25 procent mer än under motsvarande period året innan. Och trots att bolaget 2018 redovisade både intäkter och förluster på runt 20 miljarder kronor så värderades bolaget  till 20 miljarder dollar, motsvarande cirka 175 miljarder kronor.

– Ja, man kan ju fråga sig huruvida bolaget verkligen är värt det eller inte, säger Kytömäki.

Varför satsar investerare i så blanka kort?

– Startups är sällan vinstdrivande direkt och de flesta konkurser sker de två första åren. Det har inte hänt WeWork. Tunga investerare vet att affärsmodellen fungerar och satsar på framtidens förhoppningar.

Hur kan siffrorna vändas uppåt?

– Genom att avsluta expansionen och satsa på att bli vinstdrivande i stället, menar vissa analytiker. Men det är väldigt svårt att veta vilka startups som blir framgångsrika till slut.

“Investment och hype” är däremot inget han rekommenderar. Hajpade investeringar för att tjäna snabba pengar.

– De slutar oftast i krascher eller bubblor, säger Olli Kytömäki.

Finns den risken inom proptech för startups?

– Ekonomin kan alltid krascha, men den digitala kompetensen lever vidare och kan nyttjas vid nästa högkonjunktur.

Han råder fastighetsägarna att redan nu börjar anamma den digitala förändringsprocessen för att säkra sin framtida position och varnar för att globala aktörer redan i dag står på rad för att stjäla marknadsandelar.

– Fastighetsvärdet kan rasa snabbt om man halkar efter. Det krävs mer än att bara äga en fastighet eller anställa digitala experter. Fastighetsägarna behöver digitala strategier som genomsyrar hela organisationen för att överleva. Utan rätt kompetens och investeringar överlever inte ens de mest etablerade bolagen.

Vilken är den största utmaningen?

– Det är nog att de flesta byggnader fortfarande är icke-digitala, säger Olli Kytömäki.

Snål digital infrastruktur tvingar fastighetsägarna att blint förlita sig på leverantörer som inte nödvändigtvis erbjuder användbar datasamling med sensorer. Teknik som kan hjälpa till att minska energianvändningen, förbättra boendeservicen och maximera nyttjandet av ytor.

– Digitalisering och hållbarhet är två stora frågor som måste lösas. Många kommuner har än så länge bara en resurs som arbetar med frågorna. Det saknas en rikstäckande strategi för digitalisering och vilken typ av byggen Sverige ska ha, säger Kytömäki.

Fler kommer att vilja bo kollektiv, tror Maria Pleiborn. Skissen ger ett exempel från Danmark, det kollektiva seniorboendet Ovalen som ska byggas utanför Köpenhamn och som ska vara särskilt attraktivt från män.

Demografiska utmaningar

Maria Pleiborn, demograf och senior rådgivare på konsultföretaget WSP, tycker inte att det var särskilt länge sedan som människor pratade om millennium som framtiden. I dag refererar man i stället ofta till 2030. Något som förvånar henne.

– Det är märkligt att få människor inte har ett längre perspektiv än så trots att de flesta av oss med stor sannolikhet kommer att leva mycket längre än så.

Hon säger att ingen kan förutspå framtiden, men prognoserna visar dock att majoriteten av befolkningen kommer att bestå av äldre.

– Jag hoppas därför att det sker mycket på den fronten. Boendet behöver förändras ekonomiskt, miljömässigt och socialt. Jag tror att det kollektiva boendet ökar. Inte för att vi behöver bli mer trångbodda, utan av sociala skäl. Vi vill inte känna oss ensamma längre och vill bli mer delaktiga i samhället. Vi börjar nog bli mogna för att lösa frågan på allvar snart.

Maria Pleiborn.

Den äldre befolkningen kommer om 25 år åter tvingas anpassa sig till ny teknik. Men den största frågan är nog ändå hur allt ska bekostas?

– Om det allmänna inte har råd att betala för innovationerna så kanske det krävs skattehöjningar, ungefär som man gjorde i Danderyd när pengarna tog slut.

Kommer bostadskrisen att vara löst om 25 år?

– Jag är ganska pessimistisk om vi tittar i närtid och på dagens politiska förmåga att fatta rätt beslut i frågan, men hoppas att vi klarar av utmaningen på längre sikt. Det är en nödvändighet. Precis som det är en nödvändighet att lösa klimatkrisen.

Men hopplösheten tycks vara lika stor när det gäller den biten.

– Jag tror att klimatkrisen kommer att växa i takt med folkrörelserna om 25 år. Stora delar av jordens ytor är redan nu svårbeboeliga på grund av översvämningar och andra naturkatastrofer.

Hon vet inte exakt hur det kommer att påverka Sverige, eftersom folkrörelserna är svåra att förutspå i detalj.

– Men en sak är säker. Om vi fortsätter förtätningen av våra städer i samma takt som i dag så kommer tillgången på mat och varor bli en trång sektor i våra större regioner på grund av att infrastrukturen släpar efter och det då blir svårt för alla fordon att ta sig fram för leveranser.

Teresa Ahola