Panelen siar om fastighetsåret 2019

När fastighetsåret 2018 går mot sitt slut blickar vi fram mot 2019. Vilka frågor kommer att vara viktigast för fastighetsbranschen? Hur kommer ränte- och konjunkturutvecklingen se ut – och hur kommer branschen stå sig i utvecklingen? Vilka trender kommer att slå igenom under året?

I årets prognospanel hittar vi Amanda Welander, Head of Research på CBRE, Fredrik Dackheden, transaktionschef på Croisette, Peter Wiman, analyschef på Savills och Cecilia Gunnarsson, Head of Research på JLL.

2018 har varit ett år som präglats av osäkerhet – på bostadsmarknaden, i parlamentet och kring den finansiella utvecklingen. Amanda Welander sammanfattar 2018 med att tillgången på investeringsobjekt varit en hämsko för transaktionsmarknaden, och att utvecklingen sannolikt kommer att prägla 2019.

– Globalt sett allokerar institutioner mer pengar till fastighetssektorn och det man kallar “alternatives”, men samtidigt ökar längden man äger en fastighet, säger hon.

I övrigt spår hon 2019 som året då fler bolag omlokaliserar sina kontor till förorter på grund av den kraftiga hyrestrenden i city.

– I Stockholm har vi sett premien för att sitta i CBD jämfört med Solna stiga med 86 procent, och i innerstaden jämfört med Solna med 200 procent sedan andra kvartalet 2015. Det kommer att trycka ned vakansgraden i förorterna och potentiellt främja hyresutvecklingen.

På bostadssidan tror hon att fler väljer att ombilda bostadsrättsprojekt till hyresrätter nästa år.

– Somliga bostadsutvecklare får det tufft 2019, eftersom flera behöver rulla över sina obligationer nästa år – vilket kan ge dyrare finansiering jämte ett tufft marknadsläge.

Hyror, räntor och bostäder
När Peter Wiman blickar fram mot nästa år säger han att de flesta fundamenta ser bra ut på fastighetsmarknaden.

– Jag tror att vi får se mer stabila eller stigande hyresnivåer, drivet av en stark efterfrågan. Det spekulativa byggandet är på relativt sett blygsamma nivåer. Därmed är det mer sannolikt att de faktorer som kan påverka fastighetsmarknaden mer är kopplade till global och svensk konjunktur, samt ränteutvecklingen.

Fredrik Dackheden på Croisette är inne på samma spår och listar följande tre punkter som viktigast för fastighetsbranschen under 2019:

- Utvecklingen i omvärlden – Sverige är i högsta grad beroende av vad som händer på den internationella arenan
- Ränteutvecklingen – en bransch som till stor del är beroende av lånat kapital påverkas självfallet av förändringar i upplångsingskostnader
- Den svenska konjunkturen

Cecilia Gunnarsson på JLL tror att en reformerad bostadspolitik för att återstarta den vikande nyproduktionen kommer att ligga högt på agendan nästa år. Dessutom spår hon att stabila avkastningskrav men att en avtagande hyreshöjningstakt gör att fler kommer att överväga omlokaliseringar i sina portföljer nästa år. Hon tror också att inflödet av kapital för fastighetsinvesteringar, primärt från utlandet, kommer att fortsätta nästa år.

Modest påverkan av räntehöjning
Genomgående kommer panelisterna att följa ränteutvecklingen noga nästa år, men de är inte särskilt oroliga, även om branschen såklart kommer att påverkas.

Fredrik Dackheden bedömer att räntan kommer att höjas successivt från nuvarande nivå och nå nollränta under det fjärde kvartalet 2019, eller i början av 2020.

– Självfallet kommer ränteutvecklingen att påverka fastighetsbranschen. Högbelånade aktörer kommer få mindre marginaler än vad de har idag. Å andra sidan är andelen högbelånade aktörer liten i förhållande till bolag med solida balansräkningar. Många bolag har låtit belåningsgraderna sjunka i takt med att värdena gått upp och därmed inte utnyttjat övervärden i portföljerna.

Hans uppfattning är således att stora delar av marknaden är sunt finansierad och att det finns gott om utrymme i kalkylerna, även om marknaden skulle mattas av.

Cecilia Gunnarsson ser en relativt modest ränteuppgång i Sverige med begränsad påverkan på branschen.

– De nya reglerna som begränsar de skattemässiga avdragen för räntekostnader träffar många bolag, men effekten i form av högre skatt förväntas bli relativt marginell.

Inte heller Amanda Welander tror att räntehöjningar under nästa år kommer att ha någon större effekt – men att de däremot har ett viktigt signalvärde om vägen framåt.

– Än så länge är kärninflationen fortsatt envist låg, trots högt kapacitetsutnyttjande i industrin och låg arbetslöshet.

Bostadsutvecklare i riskzonen
Även om många spår att konjunkturen är påväg mot en nedgång, spår panelisterna fortsatt goda tider det kommande året. Bostadsutvecklare pekas ut som de som ligger mest pyrt till.

– De flesta prognosmakare spår en inbromsning av den nuvarande högkonjunkturen, men att tillväxten fortsätter att vara relativt god. Bostadsbyggandet har bidragit starkt till tillväxten, men den kraftiga inbromsningen i bostadsbyggandet lär minska detta tillskott betydligt. Så länge vi inte står inför en lågkonjunktur så bör hyresmarknaden vara fortsatt stabil och en försämrad konjunktur kan medföra ett lägre ränteläge vilket verkar positivt för branschen, säger Peter Wiman.

Fredrik Dackheden bedömer att den starka konjunkturen kan hålla i sig så länge bolagen fortsätter leverera bra rapporter och att matchningen mellan efterfrågan och tillgången på kvalificerad arbetskraft inte försämras.

– Om räntan mot förmodan skulle höjas snabbare än vad marknaden bedömt finns dock en risk att bolag får det svårare. Fastighetsbranschen påverkas självfallet också av hur konjunkturen utvecklas. Byggbolag och kommersiella fastighetsägare är sannolikt de parter som påverkas mest negativt vid en vikande konjunktur. För byggbolagen innebär det färre projekt och för kommersiella fastighetsägare innebär det en större risk när deras hyresgäster får det svårare att betala hyran.

I övrigt ser han att den strukturella bostadsbristen bäddar för att bostadsaktörer klarar sig bättre.

– Viktigt att poängtera är att i bostadssegmentet så är det bostadsaktörer, inte bostadsutvecklare, som kommer klara sig bättre.

Cecilia Gunnarsson ser en fortsatt stark konjunktur, inte bara i Sverige utan även globalt. Även om det finns indikationer på att vi är nära en inbromsning tror hon på en fortsatt god tillväxt i ekonomin både i Sverige och i Europa.

– Vi tror därför att omsättningen i fastighetsmarknaden kommer att ligga kvar på ungefär samma nivå som i år. Vi tror att vi kommer se fler strukturaffärer “á la Agora” – och en fortsatt press på bostadsutvecklarna.

Sammanfattningsvis är panelen alltså ganska optimistiska vad gäller 2019 – med en stabil utveckling både vad gäller räntor, konjunktur, och transaktioner. Dock finns en oro kring bostadsutvecklarna och vad som händer om räntorna höjs i snabbare takt än vad marknaden förutspått.