Är det nu kulturen blir guld värd för fastighetsbranschen?

Politiken har sträckt ut en hand till fastighetsbolagen för att rädda livemusikscenerna i växande storstäder. Men är det i själva verket fastighetsbranschen som har mest att vinna på att närma sig kulturen?

I ett inslag i Kulturnytt i P1 i september belyser programmet staden Detroits lyckade arbete med en kommunal nattborgmästare för att främja ett levande kulturliv. Med näringslivet i ena handen och kultursfären i den andra
så har nattborgmästaren haft i uppdrag att försöka hitta platser där livemusik, teater och andra kulturyttringar kan bedriva en lång­ siktig verksamhet. London och Amsterdam är andra städer där det finns motsvarigheter till nattborgmästare, och i Göteborg och Stockholm är frågan uppe för diskussion. Frågan om kulturens brist på plats i städerna är högaktuell – och hittills har problembeskrivningarna varit betydligt fler än förslagen på lösningar.

Alla vill ha en levande stad – eller?

Enligt en färsk rapport från kulturförvaltning­ en i Stockholms stad har åtta musikscener stängt i kommunen under de senaste fem åren. Den vanligaste orsaken anses vara ombyggnadsplaner, osäkra hyresvillkor och klagomål på störande ljudnivåer. Det här får musikscener att flytta sig från innerstad till närförort, skriver kulturförvalt­ningen. En konsekvens är att målet om att skapa en levande stad blir allt svårare att uppfylla.

Ironiskt nog kan det vara just stadsutvecklings­ projekt som tränger ut kulturen. Men kanske är en förändring på gång. I Stockholm har kulturbor­garrådet Jonas Naddebo (C) bett fastighetsägare om hjälp och uppmanar dem att se kulturlokaler som en långsiktig investering – och på vissa håll i branschen har liknande idéer fått fäste.

Helena Olsson på Fastighetsägarna Stockholm. Foto: Fastighetsägarna

Att ge plats åt kultur kan bli en god avkastning. Inte i form av snabba och höga hyresintäkter, utan i form av ökad attraktivitet hos de kvarter och stadsdelar där verksamheterna finns. På Atrium Ljungberg tänker man i de här banorna när det gäller Slakthusområdet i södra Stockholm. Där ska ett industriområde byggas om till en stadsdel med restauranger, kontor, bostäder och kultur – allt med det uttalade målet att från början garantera kulturen plats.

– Vår affärsidé är att vara en stadsutvecklings­ motor för stora, sammanhängande stadsdelar, fyllda av sprudlande stadsliv. Det innebär en bland­ning av innehåll och upplevelser. Utöver att bo och arbeta behöver vi människor få utrymme för att uppleva, mötas och lära, säger Linus Kjellberg, affärsområdeschef på Atrium Ljungberg.

I Slakthusområdet skapas plats för scener

Enligt planerna kommer Atrium Ljungberg att köpa cirka 100 000 kvadratmeter i Slakthus­ området med samma utgångsläge. Bolaget till­ trädde de första 51000 kvadratmetrarna uthyrbar yta i juni i år och lovade då att bygga två nya kulturscener i området. Inte som ett nödvändigt ont, utan som ett sätt att öka värdet på den nya stadsdelen.

–I Slakthusområdet blir kulturen, främst i form av musikkultur, ett kreativt nav som tillsammans med matupplevelser bjuder in dem som ska arbeta, bo och besöka stadsdelen att mötas och inspireras. Vi vet från ett stort antal studier att denna typ av kulturinslag är viktiga för såväl privatpersoner som företag då de väljer var de ska bo eller etablera sitt nya kontor, säger Linus Kjellberg.

Enligt Helena Olsson, stadsutvecklingschef på Fastighetsägarna Stockholm, ökar branschens intresse för att skapa platser utanför hemmen där människor vill vara även efter butiks­ och kontors­ tider.

– Hela snacket om levande städer är också kopp­ lat till tryggghetsfrågan. Det blir tryggare om där finns människor som rör sig. Det är därför det har blivit allt mer intressant att prata om kvällsekono­ mi. Och vad är det för verksamheter som kan hjäl­ pa till att dra flöden? Där kan kulturen hjälpa till. Man måste tänka nytt i hur man fyller lokalerna och skapar flöden, säger Helena Olsson.

Kräver kompromisser

Hon tror att kultursfären och fastighets­ branschen kan ha stor nytta av varandra – om båda parter är beredda att göra vissa kompromisser.

– Det gäller att hitta en balans i hur fastighets­ ägare närmar sig kulturen. Det är lite som med graffiti. Fastighetsägare vill ha laglig graffiti men inte för provokativ, och konstnärerna vill inte känna sig köpta. Man kanske måste göra avkall på vissa saker och mötas på halva vägen? Jag tror att det finns intresse för det från båda håll, säger Helena Olsson.

Kulturutövare kan lära sig av det privata näringslivet utan att sälja ut sin själ, anser hon.

– Kulturen kanske inte alltid är så duktig på att tänka på hur man lockar folk, till exempel. Där kan fastighetsbranschen hjälpa till.

Annelie Telford, vd på Debaser. Foto: Eva Edsjö

Annelie Telford är vd på Debaser, en av de livemusikaktörer som blivit mest omtalade på senare tid eftersom man fått flytta och stänga två av sina ställen till följd av stadsutvecklingsprojekt i Stockholm. Först vid Slussen och sedan vid Medborgarplatsen på Södermalm. Hon tror att de fastighetsägare som vågar göra dyra investeringar i specialanpassade lokaler som tillåter livemusik kan räkna hem det i form av ökad kredd och en levande dygnet runt-ekonomi – så länge hyrorna inte blir för höga.

– Livemusikverksamhet kräver många kvadrat- meter och är investeringstung i initialskedet, skriver hon i ett mejl till Fastighetsnytt.

Hon anser att det bästa sättet en fastighetsägare kan främja kulturutövare är att sätta rimliga hyror.

Tror du att fastighetsbolag och kulturaktörer kan hitta en gemensam och hållbar strategi där?

– Ja, och det handlar återigen om att det ska finnas ett långsiktigt intresse från hyresvärdens sida att ha kvar konst och musik i sitt område. Det gäller både kommunala och privata hyresvärdar. Om den kommunala hyresvärden inte ser sig ha något kulturellt uppdrag, utan endast ska hyra ut en lokal till högsta pris, spelar det ju ingen roll vem som äger den. Vill kommunen ha livemusik i sina lokaler måste de också ge förutsättningar för att de ska kunna ha just det. Det skulle även en privat aktör kunna göra, säger hon.

Om du blickar framåt, kommer kultur som låter att ha en geografiskt central plats i våra storstäder framöver eller kommer den att flyttas ut där det inte finns så mycket annat, långt bort från det som heter ”levande stadskvarter”?

– Jag kan bara uttala mig om Stockholm, och här är det möjligt, men bara om stadens politiker bestämmer sig för detta nu. Det kommer att krävas oerhörda insatser för att flytta tillbaka livemusiken när den väl har flyttat ut, så om de inte ser till att behålla den de har innanför tullarna nu kommer svaret tyvärr vara att vi inte har livemusik där i framtiden – såvida ingen privat aktör själv be- stämmer sig för att storsatsa, och något sådant har jag inte sett tecken på ännu i alla fall. Men vem vet?

Den fysiska butikshandeln är en del av ekonomin som skiljer sig stort från de flesta kulturscener men som också befinner sig under press. På flera håll i landet har stora kedjor rapporterat om vi- kande försäljning och hyreskostnader som rimmar illa med de nya förutsättningar som en ökande e-handel innebär.

Butiker har inte plats för rock n’ roll

Finns det en öppning för att kulturverksamheter blir intressantare som hyresgäster i det skiftet? Emelie Samuelson, analytiker och associate director på fastighetsanalysföretaget CBRE, är tveksam.

– Vi tror mer på upplevelsedelen, att upplevelser i samband med butiker kommer starkt. Både för barn och vuxna. Kan det innebära kultur eller inte? Ja kanske, men snarare handlar det om en förlängning och förstärkning av själva köpupplevelsen. Företagen har för lite resurser för att administrera en rockscen i sina butiker, säger hon.

Emelie Samuelson på Cbre. Foto: CBRE Ssweden

Däremot borde de innersta stadskärnorna kunna fungera bättre som plats för kultur som låter än vad de traditionellt sett gör i dag, anser hon.

– Det bor få människor mitt i city, där är det mer butiks- och kontorstätt. Därför tenderar citykärnor att bli döda på kvällarna. Men de ljudkrav som städerna har bidrar till utmaningen att kombinera musikscener med annan verksamhet, säger Emelie Samuelson.

Kanske kommer den utlovade Kulturkalkylen att förändra fastighetsbranschens syn på lokaler vigda åt musik-, dans- och teaterverksamhet i grunden. Kulturkalkylen är ett initiativ från Stockholms stad och kulturborgarrådet Jonas Naddebo som ska hjälpa såväl politiker som det privata närings- livet att räkna om det osynliga värde som kulturverksamheter bidrar med till ett område eller en stad – till kronor och ören.

Kulturkalkylen ska räkna om kultur till pengar

Fastighetsnytt har varit i kontakt med projektledarna för kulturkalkylen, men samtliga har avböjt att kommentera den med hänvisning till att den ännu inte är klar, vilket den blir först senare i år.

I en artikel i DN beskrivs ett exempel där konstnären Per Hasselberg har provkört verktyget på Fylkingen, en konstnärsdriven förening på Södermalm i Stockholm som gjort experimentell musik och konst till kärnverksamhet. Enligt testet höjer Fylkingens närvaro fastighetsvärdet på bostäder i närområdet med 131 kronor per kvadratmeter, och kontorslokaler med 24 kronor per kvadratmeter. På årsbasis motsvarar det miljon- belopp i ökat värde, slår Per Hasselberg fast i DN och argumenterar för att liknande värdeökningar skulle kunna motivera låga eller inga hyror alls till kulturverksamheter.

Även om fastighetsbranschen inte drar samma slutsatser av ett sådant räkneexempel så för det in en ny aspekt av värdering. Om ”rätt” sorts kapital- svaga hyresgäster markant höjer värdet kanske de ändå är värda att satsa på.

ENKÄT: Kan kulturverksamhet höja värdet på en fastighet eller ett kvarter?

Magnus Pudas, jobbar med samhällsbyggnad och fastighetsutveckling på Svefa i Umeå.

– Det är mycket svårt att påvisa ett direkt samband mellan kul­turverksamhet och värdepåverkan på enskilda fastigheter eller kvarter. Där­ emot finns det många som lyfter behov av detta för att öka attraktionskraften hos orten, vilket i sig kan påverka fastigheters värde. En fråga väl värd att studera mer!

Jacob Philipson, ordförande i Datscha.

– Vi har försökt använda vårt eget verktyg Datscha för att jämföra hyror och direktavkastningskrav i områden med kulturverksamhet och jämfört dem med liknande områden utan sådan kulturverksamhet. Vi kan inte härleda att de angivna värdena
i fråga ökar i områden med kultur­ verksamhet.

Ulf Åkerstedt, account manager på Värderingsdata i Stockholm.

– Ett område som uppfattas som ganska öde, speciellt kvälls­tid, kan livas upp av att kulturscener får ta plats. Vi ser att områden runt de stora arenorna som byggts är mycket attraktiva både som bostadsområden och för de kommersi­ella aktörerna.

Andreas Jennische