fredag3 februari

Kontakt

Annonsera

E-tidning

Sök

Prenumerera på tidningen Fastighetsnytt

Till erbjudande

Nyheter

600 hundra års historia talar sitt tydliga språk – bostadspriserna planar ut

Publicerad: 5 december 2022, 13:30

Vädersoltavlan. Stockholm under medeltiden. Till vänster professor Rodney Edvinsson. Bild: Wikimedia Commons och Stockholms universitet

De senaste årtiondenas kraftiga uppsving för bostadspriserna i Stockholm är inte unikt, utan det finns tre tidigare motsvarigheter de senaste 600 åren. Detta enligt ett nytt husprisindex från medeltiden fram till i dag. Och ska man lära något av historien är det att stora uppgångar följs av betydligt lugnare perioder.

Ämnen i artikeln:

RiksbankenStockholm

JB


– Nu har vi haft en väldigt lång och stor uppgång och det kan inte fortsätta på det sättet. Min gissning är att vi nu går i en mer stabil utveckling. Efter tidigare uppgångar har priserna stagnerat, det har inte blivit någon krasch, säger Rodney Edvinsson, professor i ekonomisk historia vid Stockholms universitet, till Fastighetsnytt.

Han har varit med och skapat den nya dataserien som en del av ett projekt på Riksbanken där forskare sammanställer historisk ekonomisk statistik. Tidigare har bland annat ett konsumentprisindex tillbaka till 1290 tagits fram och nu fastighetspriser i Stockholm från 1420 till i dag. Detta gör att Stockholm tillsammans med Paris är de enda städer i världen med ett husprisindex ända tillbaka till medeltiden.

Läs mer: HSB inför avgiftsrabatter på all nyproduktion i Stockholm

Indexet är kvalitetsjusterat, det ska alltså mäta en konstant huskvalitet över tid. Under särskilt 1900-talet har bostadsstandarden förbättrats radikalt, med el, vatten och så vidare, men forskarna har så gott det går försökt justera för det.

Den kanske viktigaste insikten, enligt Rodney Edvinsson, är att nuvarande kraftiga prisuppgång har historiska paralleller.

– Det finns tre motsvarigheter till uppgången vi haft de senaste årtiondena, men man måste gå tillbaka långt i historien. Vi hade en uppgång på 1600-talet, en på 1700-talet och en på 1800-talet, säger han.

Tidigare forskning, när det endast fanns data tillbaka till 1800-talet, jämförde prisutvecklingen med en hockeyklubba – en lång stabil period under 1900-talet följd av ett kraftigt uppsving under de senaste decennierna. Nu visar det sig alltså att det finns fler uppgångsperioder, som ofta hängt samman med urbanisering och en ökad befolkning. Dessa har sedan följts av långa perioder av stagnerande priser, vilka i sin tur brukat gå hand i hand med att Stockholms befolkning också slutat växa. År 2021 var priserna 440 procent högre realt än de var på 1950-talet. Detta motsvarar nästan de stora uppgångarna mellan 1570- och 1670-talen respektive på 1800-talet, som både följdes av långa stabila perioder.

Graf: Rodney Edvinsson

De nedgångar som skett har ofta berott på krig, inflation och pandemier, mer sällan finanskriser. Vid tre tillfällen har fastighetspriserna i Stockholm halverats realt, alltså justerat för den allmänna prisutvecklingen. Detta skedde bland annat under stora nordiska kriget i början av 1700-talet som utgjorde slutet för den svenska stormaktstiden.

Läs mer: Lennart Weiss: ”Kriget har skapat en giftig bärare av oro”

– Vi ser att det kommer olika chocker, där krig och inflation är de vanligaste orsakerna till att priserna faller, säger Rodney Edvinsson.

Från 1730 och framåt finns det statistik för varje enskilt år och under de närmare 300 åren sedan dess kvalar nedgången under 1990-talskrisen in som den näst största nominellt, alltså i löpande priser, endast överträffad av mössornas deflationspolitik på 1760-talet som ledde till en svår ekonomisk kris i Sverige.

Före 1730 baseras statistiken på transaktioner i Gamla Stan, för att sedan omfatta större och större områden i takt med att Stockholm växt. I nutid baseras indexet på villapriser i Stockholms län.

Man kan förstås fråga sig vad det fanns för marknad för fastigheter i Stockholm på 1500-talet, men Rodney Edvinsson menar att priserna väl speglar en marknadsprissättning. Det stora problemet är av långt senare datum.

– 1900-talet är egentligen mer problematiskt än medeltiden. Hyresregleringen har skapat två olika priser, där en fastighet är dyrare som bostadsrätter än som hyresfastighet. Frågan är då vad man egentligen mäter. Vi har därför valt att från 1957 följa villapriserna.

Rodney Edvinsson säger att det finns mycket mer att göra, särskilt vad gäller kvalitetsjusteringen.

– Man skulle behöva forska mer för att kunna göra bättre jämförelser mellan fastigheter nu och då. Hur bodde man exempelvis på 1750-talet och hur många var man i en lägenhet? Vi skulle i framtiden också gärna ta fram ett kvadratmeterpris.

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Välj nyhetsbrev