Almedalen: Utmaningar när det ska byggas skolor och äldreboende

När det pratas samhällsfastigheter hamnar diskussionen ofta kring hur fin investering det är, långa kontrakt och stabila hyresgäster. Men i dag behövs det stora investeringar i nyproduktion.  Frågan är hur mycket av detta kommunerna mäktar med?

De senaste årens byggboom har haft fokus på bostäder och i spåren av nya bostadskvarter uppstår också behov av skolor, vårdfastigheter, äldreboenden med mera. Frågan blir då vem som ska bygga. En kommun som växer mycket är Nacka där Lena Dahlstedt, stadsdirektör, Nacka kommun, berättar att man blev 100 265 personer i veckan och 2030 räknar man med att vara 150 000. 20 000 bostäder och 15 000 arbetsplatser ska byggas fram till 2030 och det kommer behöva investeras 12–15 miljarder i nya välfärdsfastigheter. Det finns också en tydlig målsättning vilka som ska bygga det nya.
-Vi ska vara bra på att vara kommun, snabba med planer och bygglov med mera men däremot behöver vi inte driva allting själva. I dagsläget är det ungefär 50-50 privat och kommunalt men när det gäller det nya så har politiken sagt att 75 procent av allt nytt ska byggas av privata aktörer så det finns en tydlig målsättning, säger Lena Dahlstedt.

En nyckel till framgång i Nacka, enligt Lena Dahlstedt, är långtidsprognoser så att man inte bygger för tidigt eller för sent. Något som uppskattas av Magnus Edlund, vd, Stenvalvet,
-Prognosarbetet är jätteviktigt, många kommuner planerar men alla gör det inte. Men att planera i tid gör att du får bättre möjlighet att släppa in aktörerna i tidiga skeden för att kunna utnyttja våra erfarenheter, säger Magnus Edlund.

Peter Wiman, analyschef, Savills, menar att utmaningarna att bygga och utveckla skolor och vårdboende är mycket större än vad många tror. I en kommun som Nacka finns stora möjligheter men det finns ett helt land som dels har eftersatt underhåll på sina bostadsbestånd och att skolfastigheter generellt i Sverige är gamla och behöver ersättas så det totala investeringsbehovet är långt mycket större.
-Om man räknar totalt på institutionellt kapital som gått in i bostäder och samhällsfastigheter sedan finanskrisen så ligger man en bra bit över 100 miljarder totalt. Vi hörde ju behovet som finns bara i Nacka, slår man då ihop alla storstadsregioner plus alla kommuner ute i Sverige så är det ett enormt investeringsbehov, så det kommer bli en utmaning även för det institutionella kapitalet, säger Peter Wiman.

Hemsö är fokuserade på nyproduktion och vd, Nils Styf, poängterar också det stora investeringsbehovet och att man själva bara kan bidra med en liten del. Här vill han utmana stat och kommun att jobba för att sänka kostnaderna för att bygga och jämför med Tyskland där man också är verksamma.
-I Tyskland är det ungefär 40 procent billigare att bygga ett äldreboende än i Sverige och det är ju inte ett låglöneland så något gör vi fel i Sverige, säger Nils Styf, och påpekar att även kvalitén är bättre. Han menar att det behövs en förenkling av regelverket.

Lena Dahlstedt håller med om att kostnaderna behöver sänkas och att man behöver bygga mer yteffektivt då det inte bara handlar om de initiala investeringskostnaderna.
-Jag är ju mån om att vi också har råd att anställa duktiga lärare till de skolor som byggs och då kan inte allt gå till hyran. Här måste vi hjälpas åt med vad att prata om vad som är kvalitet och standard och tänka på nya sätt så att de blir effektiva samtidigt som vi har råd med personal, säger Lena Dahlstedt.

När det gäller äldre i dag så lever vi längre men är också piggare och Krister Karlsson, vice vd, fastighetsutvecklingschef, SBB, lyfter en annan aspekt som handlar om äldreboendets del i stadsutvecklingen
-Ett äldreboende ska inte ligga mellan en vårdcentral, apotek och Fonus utan vid restaurangen eller yogastället och så vidare. Man behöver mentalt fundera över vad ett äldreboende bidrar med, det ska inte vara en död fläck i utkanten av staden.

Peter Wiman tror att den stora utmaningen ligger hos kommunerna, även om investeringsviljan hos de privata utvecklarna uppenbarligen finns. Men han tror ändå att många kommuner behöver sälja delar av beståndet, vilket man ser mycket av redan i dag.
-Det är nog enda vägen om man inte ska ta det via skattsedeln, säger Peter Wiman.

Mattias Fröjd