Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Analys

Trots motvinden: ”2022 blir näst starkaste transaktionsåret hittills”

Publicerad: 20 september 2022, 19:03

Max Barclay rådgivningschef på Newsec.

Foto: Jenny Lagerqvist

En mild nordisk recession väntar, det spår Newsec i sin höstanalys. Trots en relativt styv makroekonomisk motvind tros ändå 2022 bli det näst starkaste transaktionsåret för den svenska fastighetsmarknaden. Inte minst med några större strukturaffärer under hösten, samtidigt som ESG bidrar till att hålla likviditeten uppe.


Ämnen i artikeln:

SvepetNewsecMax Barclay

– Fastighetsbranschen är en del av lösningen på ett mycket större mänskligt problem och det här driver pengar till branschen - när man märker att här kan man göra skillnad, säger Max Barclay, rådgivningschef på fastighetskonsulten Newsec.

Parallellt finns det fortsatt mycket kapital på marknaden som söker avkastning, enligt Barclay, trots den allmänna ränteuppgången och börsfrossan.

– Det är en lång period med i princip ingen inflation och låga räntor som är bruten, det går inte att sticka under stol med, men vi upplever att det fortsatt finns ett starkt intresse i att investera i fastigheter, säger han.

Kostnadsbilden är dock en annan nu än tidigare och här har man behövt korrigera prisförväntningarna.

– Det har skett en korrigering i marknaden och den har gått relativt fort. Köpare och säljare kan fortfarande mötas om än på korrigerade nivåer. Så vi tror att den här förändringen innebär en omställning i marknaden, men att den blir relativt kortvarig, säger han och pekar på att han tror att transaktionsnivåerna för i år landar på knappt 250 miljarder kronor.

Just nu ligger nivån på 150 miljarder, men pressade värderingar, inte minst för de på börsen, öppnar för bud och strukturaffärer. 

– Många noterade bolag handlas i dag långt under vad fastigheterna är värderade till.

Tror du på bud i sektorn under hösten?
– Det tror jag. Jag tror många ser det som en möjlighet. Det är därför vi vågar sticka ut hakan och säga att vi tror att det blir det näst starkaste transaktionsåret – vi tror att det kommer att ske ett antal strukturaffärer under hösten. 

Skilda världar

Det är mot en bakgrund av stigande räntor, hög inflation, ökade avkastningskrav och skenande energikostnader som Newsec släpper sin analys. Bolagen kämpar med fallande fastighetsvärden och aktiekurser för de börsnoterade, som många gånger halverats sedan årsskiftet i vissa fall betydligt mer än så. Samtidigt refinansieras det till betydligt sämre multiplar än för bara ett år sedan.

Och om det fortsatt är bra tryck på den kommersiella fastighetsmarknaden är detta tryck knappast jämnt fördelat. 

– Ju lägre avkastningskrav man har i segment och geografier, desto tuffare blir den här korrigeringen. 

Enligt Barclay har bostadssegementet bromsat in snabbare än övriga segment, samtidigt som lager- och logistiksegmenten går starkt både efterfrågemässigt och med stabila eller uppåtgående hyror. Samhällsfastigheter ska också fortsatt gå starkt med stabila flöden och även kontor går ”helt okej”.

– Dessa tre segment ser ut att utvecklas relativt positivt jämfört med exempelvis bostäder.

Inflationsskydden här är avgörande - att det har indexuppräkningar med redan i avtalen på ett annat sätt än vad bostäder har. På längre sikt har detta dock en tendens att jämna ut sig för bostäder.

– Tittar du över tid så har du en eftersläpning i hyresregleringarna. Tittar du över en femårsperiod historiskt så har du haft ett inflationsskydd även i bostäder. 

Tillbaka till segmenten och prisbilden. Det är de tre tidigare nämnda delsektorerna som driver prisutvecklingen; lager och logistik, samhällsfastigheter och till viss del kontor. 

– Tittar man på de här segmenten så har det skett en viss priskorrigering om man generaliserar, men den är inte speciellt stor, säger han.

I de andra segmenten görs inte så mycket affärer för där hittar inte säljare och köpare varandra just nu, enligt Barclay.

– Där är spreaden för stor, säger han med avseende på handel och bostäder.

Specialtemat för Newsecs höstanalys är ESG. Givet de kärvare ekonomiska omständigheterna är det inte orimligt att anta att dessa frågor halkar längre ner på agendan, men Max Barclay tror att det är annorlunda denna gång.

– Kravet kommer från kapitalet som institutionella investerare och bankerna som står för finansieringen, så det är ingen som kommer undan. Och det räcker inte längre att ha planer utan man måste också leverera på dem - man vill se tydliga och mätbara resultat, säger han och pekar på att samma krav ofta ställs även från hyrestagarna. 

Björn Rundström

Chefredaktör och ansvarig utgivare

bjorn.rundstrom@fastighetsnytt.se

Ämnen i artikeln:

SvepetNewsecMax Barclay

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.