Få hela storyn
Starta din prenumeration

Prenumerera

Analys

Blott Sverige svenska bopriser har

Publicerad: 1 december 2021, 06:00

Höga byggkostnader driver upp svenska bopriser, men rigida hyror kanske skapar än större problem

Foto: Jeppe Gustafsson/TT

Höga markpriser förklarar bara delvis de höga bopriserna i Sverige 2021. Hyresregleringen är en annan faktor och SNS:s forskare skissar nu på en modell för marknadshyror utan att nuvarande hyresgäster missgynnas. Ökad flexibilitet är ledordet i studien för ett effektivare bostadsutbud.


Ämnen i artikeln:

SNS

Bostadspriserna i Sverige har ökat rejält under pandemin, men redan innan hemjobb och hemester blev ett nödvändigt ont våren 2020, hade priserna börjat lyfta i en internationell jämförelse med våra grannländer. 

Om man går lite längre tillbaka har ökningen sedan millennieskiftet varit störst i Sverige, närmare 150 procent fram till 2020, följt av Norge med 100 procent. I Danmark, Island och Österrike var uppgången samtidigt mellan 50 och 100 procent.

I SNS-rapporten ”Konkurrens och prisbildning på den svenska bostadsmarknaden” pekar författarna ut flera faktorer som förklarar varför just Sveriges prisutveckling har brutit loss från våra nordiska grannar samt Tyskland och Österrike. 

Reala bostadspriser 1970-2020

Grafik: Källa: OECD, SNS

Flera faktorer som befolkningstillväxt, ökade inkomster och de låga räntorna har drivit upp efterfrågan på bostäder. Utbudet och flexibiliteten blir här avgörande för om marknaden ska kunna hantera problemet. I det korta perspektivet handlar det om flyttkedjor, andrahandsboende och omvandling av exempelvis kontor. I det längre perspektivet är det bygg- och markkostnader som styr, tillsammans med hyresregleringen, enligt rapportförfattarna Mats Bergman och Stig Nyberg. 

Läs även: Det här gäller för moms och stadigvarande bostad 

Enligt rapporten har markkostnaden ökat fyra gånger sedan 1990-talet, medan byggkostnaden fördubblats. Ändå är det byggkostnaderna som är det stora problemet då markpriserna utgjorde en sådan liten del på 90-talet. Drivkrafter som rabattsystem inom bygghandeln som inte uppmuntrar till sparsamhet, dålig konkurrens vid offentliga upphandlingar och högre material- och arbetskostnader eldar på utvecklingen. När byggpriserna ökade med 50 procent i Sverige relativt konsumentprisindex var ökningen bara 10-20 procent i jämförelseländerna i undersökningen.

Men det är flexibilitet som är det centrala i Bergmans och Nybergs resonemang för att komma till rätta med utbudsproblemet på dagens svenska bostadsmarknad. En rad inlåsningseffekter som reavinstskatt och amorteringsregler sänker bostadsutbudet i det ägda beståndet. I det hyresreglerade beståndet, som utgör nästa 30 procent av den totala bostadsmarknaden, minskar flexibiliteten på grund av presumtionshyror och bruksvärdesprincipen, enligt författarna. I den förra finns det låga incitament att bygga billigt och i den senare skapas tillgångar som inte flyttbara på ett enkelt sätt, utan man hänvisas till en bytesekonomi, i bästa fall.

Läs även: Lista: 36 reformer som ska öka bostadsbyggandet

”Denna typ av inlåsningar skapar stor ineffektivitet och göder en svart marknad och är bakgrunden till att nationalekonomer med jämna mellanrum lanserar olika förslag syftande till att avveckla prisregleringar i allmänhet och hyresregleringar i synnerhet,” skriver Bergman och Nyberg.

De lanserar även en modell för hur en övergång till marknadshyror skulle kunna göras där befintliga hyrestagare får ta del av den värdeökning som väntas följa en liberalisering av beståndet. Det skulle helt enkelt vara frivilligt för hyresgästen, kopplat till en ekonomisk kompensation från fastighetsägaren. 

Författare till SNS-rapporten är Mats A. Bergman och Sten Nyberg som båda är professorer i nationalekonomi vid Södertörns högskola respektive Stockholms universitet. 

Björn Rundström

Chefredaktör och ansvarig utgivare

bjorn.rundstrom@fastighetsnytt.se

Ämnen i artikeln:

SNS

Dela artikeln:

Fastighetsnytt nyhetsbrev

Genom att skicka in mina uppgifter godkänner jag Bonnier Business Media AB:s (BBM) allmänna villkor. Jag har även tagit del av BBM:s personuppgiftspolicy.